从三个品牌目标目文一地产品牌——城市标杆项目、企业明星楼盘，通过项目建设品牌标来寻产品目标找进入新的市场和品类开发什么样的高品质产品符合目标客户及市场占位本次提速度目标案2013年12月首次开盘，20个月完成整体开发，高品质情况下如何坚的持高周转脉络目标理解以品质获得市场认可？以创新得到市场青睐？以细节感动市场客户？核心难点：花最少成本——以传播品质为攻击点如何打造高品质产品实现项目溢价？用最短时间——以项目运作为切入点如何运作项目实现品牌提升？用项目品质提升企业品牌如何实现速度和利润的平衡实现高周转？品质与品牌成就项目使项目形象丰满，深入人心！目录项目本体属性解析住宅市场竞争环境研判客户分析研判项目定位及物业发展建议核心营销策略及营销执行平面创意及服务团队区位情况项目位于合肥市目前市场认知价值最高的政务区板块，但处于政务区边缘地带项目四至四周通达性好，路网发达，周边居住环境成熟，较好承接了政务区价值的外溢西侧：兴园小区北侧：前城大厦南侧：银杏路东侧：集贤路周边配套项目享受城市中心大配套，但距项目都有一定距离，紧邻项目周边的配套相对低端，未来项目北侧有小体量纯商业配套医疗教育配套生态景观配套商业配套文化艺术配套周边交通交通路网发达，未来潜力大，但临主干道公共交通：怡文中学156西二（市苗圃-南门换乘中心）；环158（柳树塘-公交三公司）；欧香儿电子机械651路童乐轩幼儿园(汽车客运西站-柳树塘)；652156652路合欢路158西园新村小学欢乐谷幼儿园(柏堰科技园-省电气学校)；络力机电科旺旺集团安徽合肥工业区天鹅湖万达651周边道路网：乐易购兴园学校西二环银杏路上海华联集贤路世纪华联合欢路兴园小森林幼儿园银杏路科学大道宗地情况基本为熟地，三面环路，容积率相对较低，适合做中高端产品，但地块狭长，不利于规划，且地价成本高总占地面积1.0R≤124.36容积率建筑面积≤22%楼面价（元/㎡）4285经济（亩）2.8指标出让年限70年绿地率≥40%规划用途居住单价（万/亩）800本体小结优势：?项目位于合肥市目前市场认知价值最高的政务区板块；?路网发达，周边居住环境成熟，较好承接了政务区价值的外溢；?项目享受城市中心大配套，未来项目北侧有小体量纯商业配套；?容积率相对较低，适合做中高端产品。劣势：?项目位于政务区板块边缘；?紧邻项目周边的配套相对低端；?地块狭长，不利于规划，且地价成本高；?项目临近主干道。大环境占优，小环境不利，未来如何扬长避短？目录项目本体属性解析住宅市场竞争环境研判客户分析研判项目定位及物业发展建议核心营销策略及营销执行企划平面创意区域市场分析近年来住宅市场需求趋于稳定，成交均价总体呈现上升态势，发展态势良好?近5年来，政务区成交量起伏较大，成交均价稳中有升。特别是2010年，中高端盘大量入市后，区域均价冲到7000+的水平，2012年，政务区市场供应80万㎡，成交82万㎡，均价7573元/㎡，整体市场供不应求，价格稳定；?从2012年月度走势来看，1月份、2月份成交萎靡，中高端项目拉高了均价，之后价格虽有所波动，但总体较为稳定；在需求释放的基础上，开发商加大推盘力度，9月份推案量达到最高峰24.29万㎡。区域市场分析区域市场供需集中在90-100㎡以及120-140㎡，80-90㎡户型存在机会点?2012年合肥市住宅成交供需主力面积集中在80-120㎡的首置和首改户型，其中80-90㎡的户型供需两旺，市场以刚需客为主；?政务区供需主力面积集中在90-100㎡以及120-140㎡，市场竞争激烈；80-90㎡户型供不应求，存在市场机会点。区域市场分析区域市场成交总价段集中在首置及以上需求，高总价段产品存在一定市场潜力，可考虑洋房产品填补市场空白?从总价段来看，合肥市总价段排在前三位的分别是50-60万、60-70万以及40-50万，而70-80万也有较强的需求；?政务区总价段分列前三位的是70-80万、60-70万以及100-120万，90-100万市场需求也很旺盛，高总价段产品存在一定市场潜力。住宅竞争市场分析本案周边产品去化效果良好，特别是品牌开发商项目。产品类型丰富，面积段以首置及首改为主。区域毛坯产品均价在8000-9000元/㎡总建筑面积主力面积价格去化速度项目产品类型装修情况（万㎡）（㎡）（元/㎡）（万㎡/月）琥珀五环城45高层84-1267200毛坯0.48国贸天琴湾24高层88-1497900毛坯0.64保利香槟国际54高层83-1269000精装1.15新地中心55高层99-21613000-16000精装0.24华润凯旋门120高层85-135、110-3208800、10000毛坯1.42绿地内森庄园28高层、别墅205-3288500-9000毛坯0.12精装9500精装置地广场104高层、别墅118-2600.24毛坯9000毛坯竞品产品线情况90-140㎡产品占据区域市场53%的份额，属于市场主流户型；而80-90㎡的刚需产品推量最小，但去化效果最佳，是市场机会点；而160㎡以上的产品以定位高端物业的项目销售较好，其他项目销售不佳，属于风险面积段80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160㎡以上去化案名推量去化率推量去化率推量去化率推量去化率推量去化率推量率（套）（%）（套）（%）（套）（%）（套）（%）（套）（%）（套）（%）琥珀11698.2853097.55——52285.0611645.692231.82五环城国贸天琴湾508666092.126010051480.5422739.21310保利香槟100496.1248091.2573688.5931664.878751030国际新地中心——26459.47——7807472.9750415.28华润16496.34——52495.2337486.36758467273.21凯旋门绿地——————————67480.86内森庄园置地广场65033016177.641955.1354147.8744442.12淮矿32293.48424.7613256.8220648.542060馥邦天下合计166220091613220510432363地块周边土地成交项目周边土地稀缺，2012年至今项目周边仅三宗土地成交，以商业、商住为主土地参考总成交单价成交总建筑面楼面地出让地块编土地座出让溢价率区域时间面积规划用途容积率价（万（万元/价（万受让人积（万价（元方式号落年限（%）（亩）元）亩）元）㎡）/㎡）商业、居住居住潜山路居住商业ZWQT（其中居住1.0658(不含广州杰锐以东、103.570年52810.68135.2193，政务区2012.9拍卖D-006-用地比例占R≤3.契税、印投资有限2129.02%万佛湖5商业59住宅007总用地比例0商业花税)公司路以北40年3290不大于40%）≤4.5潜山路609(不含广州杰锐ZWQTB以西，政务区2012.9拍卖43商业办公40年R≤4.819350契税、印26187投资有限12190335.33%-038-2休宁路花税)公司以南政务区东流路安徽强力900(不含ZWQT以西、40年房地产开政务区2013.4拍卖16.55商业≤5.04965契税、印148955.52699200%B-042合欢路发有限公花税)以北地司块住宅已出让未开盘地块及未出让土地存量ZWQTA-028ZWQTA-027项目地块ZWQTA-024ZWQTD-006-007广州杰锐■未出让地块■已出让未开盘地块住宅已出让未开盘地块及未出让土地存量■已出让未开盘地块面积建筑成交总价楼面地价拍得住宅地块位置容积率规划性质(亩)面积(万元)(元/平米)企业体量（万㎡）ZWQTD-政务区潜山路以东、约104商住4.5、住326.9商住681362531广州杰锐10006-007万佛湖路以北合计约1046813610■未出让地块面积成交总价楼面地价住宅建筑拍得地块位置容积率规划性质体量（万㎡）(亩)面积(万元)(元/平米)企业ZWQTA-028匡河路与岳西路交口西北侧约140————住宅————————ZWQTA-024东至路以东，金寨路以西，祁门路以南约149————住宅————————ZWQTA-027南二环路以北，休宁路南，合作化路以西约159————住宅————————合计约44889总计：政务区未出让住宅土地约448亩；按容积率3估算，政务区未上市住宅性质的土地将形成约89万㎡的潜在住宅供应量。潜在上市量分析区域内在售项目未来供应量有限，土地存量不大，市场竞争压力较小住宅体已推量已推去化已推未售潜在上市量案名入市时间量（万已推去化率（万㎡）（万㎡）（万㎡）（约万㎡）㎡）琥珀五环城2011.0436161381%320国贸天琴湾2011.0624191368%65保利香槟国际2012.0454282278%626新地中心2012.091611436%75在售项目华润凯旋门2011.1270302480%640绿地内森庄园2010.0328231983%45置地广场2010.0460291138%1831淮矿馥邦天下2012.04467457%339小计53171已出让未开盘地块ZWQTD-006-00710——ZWQTA-028未出让地块ZWQTA-02489ZWQTA-027合计53270?在售项目住宅潜在上市量为171万㎡，考虑已出让及未出让土地因素，合计住宅潜在上市量270万㎡。重点案例解读-保利香槟国际面积范围户型类型套数比例去化情况(套）去化比例已（㎡）推户两房86、8599536.96%9