2009-4-232009-4-23珠海格力广场项目物业发展建议及启动区策略本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：珠海格力房产有限公司2本报告是严格保密的。第一阶段结论回顾及检视3本报告是严格保密的。???差异化竞争，走都市发展模式利用本项目规模、区位优势，打造珠海都市综合示范区高档住宅＋街区商业＋公寓高档住宅：尊贵、创新、舒适街区商业：文化、都市、活力公寓：功能复合、可拼可合、可商可住项目发展战略项目功能定位项目功能诠释项目整体发展战略4本报告是严格保密的。???珠海城市中心大规模高尚住宅核心客户为珠海市高收入人士，来源地主要为珠海市，职业主要为私营业主、高级公务员、企业中高管理层、海归人士等物业类型：全部为高层建筑，板式为主户型结构：主力户型为舒适型三房及四房，主力面积区间为135-165平米产品形态：“空中院馆”式户型创新形象定位客户定位产品定位项目住宅定位5本报告是严格保密的。????总体商业规模3—4万平米，商业街铺珠海独一无二的街区商业特色商业业态＋社区商业业态九洲大道南侧，石花西路南北两侧商业规模商业定位商业业态商业分布项目商业定位6本报告是严格保密的。????酒店式公寓总体规模在3万平米左右都心寓所，时尚空间客户为往来珠海的商务人士、珠海外籍人士、年轻高知阶层公寓类别定位公寓规模公寓形象定位公寓客户定位项目公寓定位7??4外部条件变化珠海房地产市场持续景气，均价上涨较快，呈现供销两旺状况吉之岛希望进驻本项目，并希望占用将近万平米的集中商业总体定位是否需要进行调整？物业建议将发生什么样变化？本报告是严格保密的。近半年的各种条件变化，让我们对项目的总体定位进行检视8珠海房地产市场发展平稳，近年政府加大基础设施建设投入，尤其是交通设施建设，将吸引更多的投资者和消费者，为珠海房地产市场发展带来了难得的机遇。主要影响分析本报告是严格保密的。根据宏观经济走势和所处发展阶段，珠海房地产占GDP构成比还有较大的提升空间人口呈稳步增长趋势，人均可支配收入以及消费支出比重稳定增加，为房地产带来持续的发展空间城市化政策的实施、CEPA的启动以及泛珠三角跨区域协作关系的建立，珠海的房地产发展面临很好的机遇固定资产投资与房地产投资与GDP保持一致稳步增长，对房地产市场起到稳定促进作用港珠澳大桥、广珠快轨等一系列交通设施即将建成通车，将会给居民生活带来巨大改善，给房地产市场的发展给予强大的推动力。交通基础设施建设等一系列利好消息的落实，人们对珠海的经济和房地产业发展普遍看好。消费者对房价走高的心理预期也刺激了房地产市场的发展。关键驱动因素宏观经济形势人口增长政策与社会环境房地产投资拉动交通配套社会心理预期通过对影响房地产发展的几个关键因素的分析，珠海房地产市场近几年将持续景气，总体降低项目高档定位的风险9商业定位调整适当争取调整商业指标，加大商业面积适当控制吉之岛商业面积需求靠近吉之岛部分可连接商脉，作为商铺二者之间的冲突吉之岛要求面积为4万平米，将消化项目规划指标内所有商业面积吉之岛集中商业极大满足社区需要，并具较强的辐射能力传统型业态，时尚性，活力性相对有限集中商业具一定的昭示性，对项目启动具宣传效应短期获利性相对一般，成功招商则能降低风险本报告是严格保密的。商业街区社区型业态，满足项目配套要求独特的商业街业态，形成项目活力点商业风情街能起到较大的展示效果可全部销售，现金收益性极佳项目商业承担的功能满足社区配套需求，确定商业规模的下限、业态选择营造项目亮点，珠海最时尚、最具活力的城市商业名片项目展示区的重要构成，独特的建筑形态利润的重要来源应易于销售从住宅部分市场实现考虑：引入吉之岛可行。商业部分将为吉之岛＋商业街铺。吉之岛入驻对项目商业定位的影响分析：对项目住宅部分吸引力增强，项目名片效应部分减弱，获利性降低10物业发展建议原则建筑规划建议住宅发展建议公寓发展建议商业发展建议物业发展建议本报告是严格保密的。11世联提供近年市场上出现的以高投入来塑造品牌形象的案例，供格力集团参考：北京锋尚国际公寓、深圳红树西岸本项目属于大规模开发，时间较长，如果进行高投入，风险过大；世联出于降低风险考虑，建议采取主流的稳健路线。格力集团进入珠海房地产市场已20年，在珠海当地有很大知名度；集团不满足于地方品牌，要借助楼盘品牌打造格力在全国的知名度；集团对于品牌的期望值高，本项目规模大、地段优，是集团关注的重中之重；本报告是严格保密的。XX世联对于本项目的思考：XXX格力集团对于本项目的战略考虑：关于本项目的战略思考12?CaseCompetitionConsumer消费者发展建议三原则成功案例都市综合示范区珠海市场???符合总体定位满足客户价值取向满足项目发展策略本报告是严格保密的。物业发展建议的原则13五星的超豪华会所豪华的社区入口漂亮的水景园林创新的大户型高品质的公共装修现代化的建筑风格现代化生活设施现代化的社区服务高尚感现代感国际双语学校国际水准的配套设施国际水准的物业管理主题式商业街现代化公寓大型集中商业广场及标志物都市气息的小品?KPI总体定位：都市的、现代的、国际的、高尚的适合项目“珠海都市综合示范区”的指标本报告是严格保密的。符合总体定位“珠海都市综合示范区”的关键举措国际感都市感14本报告是严格保密的。珠海都市综合示范区体现点：商业街、外立面、大堂、会所、社区入口15品质：追求居住质量，象征身份的配套、园林设计、舒适性创新：易接受新事物、为新产品尝试者，适度时尚区域：成熟度、都市中心、社交需求品牌：品质保证、安全感、开发商实力增值：敏锐的投资意识、价值判断的能力居住习惯：休闲城市背景、舒缓生活节奏影响、对潮湿敏感??????本报告是严格保密的。品质创新区域价值品牌增值居住习惯??????目标客户六大核心价值取向：目标客户核心价值取向是指向产品定位的驱动因素，物业发展建议必须与客户核心价值取向一致16郊区大盘区域价值较低追求环境而接受郊区楼盘存在一定的心理距离XXXX常规产品南北通透户型方正凸窗露台XXXXX品质创新区域价值品牌增值居住习惯珠海第一品牌，华发地产华发物管低开高走项目增值明显XXXX本报告是严格保密的。低密产品教育配套豪华会所资源景观XXXX珠海现有楼盘供应VS目标客户核心价值趋向——华发新城17郊区大盘区域价值较低第二居所向第一居所转变存在一定的心理距离XXXX常规产品南北通透户型方正凸窗露台XXXXX品质创新区域价值品牌增值居住习惯香港第一品牌，和黄地产和黄物管本报告是严格保密的。低密产品豪华会所人造景观低开高走项目逐渐增值XXXXXXX珠海现有楼盘供应VS目标客户核心价值趋向——海怡湾畔18郊区大盘区域价值较低第二居所向第一居所转变存在一定的心理距离XXXX南北通透入户花园XX品质创新区域价值品牌增值居住习惯珠海老国企特房地产格力物管本报告是严格保密的。小高层产品低开高走项目逐渐增值XXXXX珠海现有楼盘供应VS目标客户核心价值趋向——园林熙郡19郊区大盘区域价值较低第二居所向第一居所转变存在一定的心理距离XXXX南北通透入户花园露台XXX品质创新区域价值品牌增值居住习惯本报告是严格保密的。低密度社区TH与小高层珠海粤东成发展有限公司低开高走项目逐渐增值XXXXX珠海现有楼盘供应VS目标客户核心价值趋向——景山茗园20香洲区区域价值较高度假居住资源型城市，本地人更看中居住舒适性而非海景海边潮湿XXXXX凸窗X品质创新区域价值品牌增值居住习惯扬名房地产香港仲量联行本报告是严格保密的。高层社区规模较小海景住宅价值较高XXXXXX珠海现有楼盘供应VS目标客户核心价值趋向——扬名海邑21老香洲区区域价值较高教育配套山景景观、居住环境XXXX凸窗圆楼设计，造型创新XX品质创新区域价值品牌增值居住习惯恒隆地产本报告是严格保密的。多种物业低密社区山景资源社区形象受损老城区罕有安静社区价值较高XXXXXX珠海现有楼盘供应VS目标客户核心价值趋向——御龙山庄22政府规划发展方向未来行政、文化中心逐渐接受新区XXX凸窗X品质创新区域价值品牌增值居住习惯珠海五洲地产深圳中海物管本报告是严格保密的。大规模社区配套较完备新行政中心升值潜力XXXXXX珠海现有楼盘供应VS目标客户核心价值趋向——五洲花城23五洲花城御龙山庄？景山茗园扬名海邑品质创新区域价值品牌增值居住习惯华发新城综合比较:海怡湾畔园林熙郡本报告是严格保密的。市场现有产品供应与目标客户核心价值取向的差距指引本项目启动区产品定位方向市场现有产品供应，只满足目标客户部分核心价值取向，产品仍存在提升空间；市场现有楼盘在满足目标客户核心价值取向方面，各有短板；同时，创新为多数楼盘的短板项目产品定位主导方向为创新、品质两大核心要素。???24基于珠海市场现有小高层、高层高端产品设计水平现状借鉴一线城市高层产品创新、大户型设计的成功经验符合目标客户对户型面积的需求产品选择选择标准：满足创新的，满足舒适性主要针对小高层、高层的户型创新XXXXX本报告是严格保密的。本项目产品创新与户型设计方向：对于本项目，我们主要解决的问题是高层建筑的产品创新与品质打造25物业发展建议原则住宅发展建议公寓发展建议商业发展建议物业发展建议本报告是严格保密的。26建筑规划建筑风格园林景观户型结构配套设施社区服务住宅发展建议本报告是严格保密的。27二期用地占地万平米，现为栋建筑绿地占地万＋万待拆迁万4.348.111.50.65九州大道石花西路建业四路建业五路本报告是严格保密的。项目地块现状：整个地块被石花西路分为南北两块，九洲大道为城市主干道，项目内部现状为绿地28金桥集团办公楼建业四路建业五路住宅分析小结：九洲大道石花西路自然山