?Copyrightiaunion,2011Codeofthisreport|0珠海【远方书院】前期物业发展建议?Copyrightiaunion,2011Codeofthisreport|1报告内容页码1.宏观政策解读32.珠海概况与发展趋势153.珠海房地产市场研究274.本案概念定位与提升685.本案前期规划调整思路766.主力户型参考827.视觉形象88?Copyrightiaunion,2011Codeofthisreport|2Part1宏观政策解读?Copyrightiaunion,2011Codeofthisreport|3房地产投资仍对经济拉动明显历年GDP增长与房地产投资增长比较30.00%25.00%20.00%近年来，固定资产投资对GDP的增15.00%10.00%长具有较大拉动作用，而房地产投资的5.00%0.00%2010年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-11月作用更是明显。受2010年中国经济整体GDP9.50%9.90%10.70%11.40%9.00%8.70%10.60%向上和通胀等因素影响，2010年1-11月房地产投资28.10%19.80%21.80%30.20%20.90%16.10%36.50%全国GDP增长为10.6%，其中，固定资历年固定资产投资与房地产投资增长比较产投资增长速度为24.9%，房地产投资35.00%30.00%同比增长36.5%，房地产投资增长速度25.00%20.00%明显过快。15.00%15.00%5.00%0.00%2010年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-11月固定资产投资27.10%26.40%24.00%24.90%25.50%30.10%24.90%房地产投资28.10%19.80%21.80%30.20%20.90%16.10%36.50%?Copyrightiaunion,2011Codeofthisreport|4短期供应放缓，未来供应加大历年商品房竣工面积统计1420%1215%1010%8受2008年及2009年房地产调控影响，5%60%2010年全国房地产供应放缓，房屋竣工42-5%0-10%2010年面积7.60亿平方米，增长8.4%，竣工面2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-11月积增速出现回落，供应增长有限。房屋竣工面积9.6711.0211.212.712.87.0210.50增长3.70%9.20%11.20%5.20%-4.60%16.10%8.40%受市场环境影响，开发商对后市保持乐历年商品房施工面积统计观心态，2010年，全国房地产开发企业5035.00%4530.00%40房屋施工面积40.55亿平方米，同比比3525.00%3020.00%2515.00%20上年增长26.6%施工面积增长出现反弹，1510.00%105.00%5预计未来一到两年，全国商品房供应将00.00%2010年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-11月出现一次供应小高潮。房屋施工面积25.7630.4234.2041.3047.4031.9638.43增长16.30%17.40%16.40%19.70%14.30%12.80%28.60%?Copyrightiaunion,2011Codeofthisreport|5波动发展，反弹明显历年全国房地产开发增长态势4500040%4000035%3500030%3000025%2500020%2000015%15000近年来，全国房地产开发投资10%1000050005%00%2010年增长呈波动态势，2010年，房地2004年2005年2006年2007年2008年2009年月1-11总量-亿元13158157591938225280305803623242697.33产开发投资48267亿元，增长增长率28.10%19.80%21.80%30.20%21%16.10%36.50%33.2%。相对2009年有大幅提升，历年全国商品房销售面积统计增速同比加快18.7%，其中，商品4.54.063.823.6143.663.73.53.19住宅投资34038亿元，增长32.9%，32.5占房地产开发投资的比重为70.5%。21.510.502005年2006年2007年2008年2009年2010年?Copyrightiaunion,2011Codeofthisreport|6历年全国商品房销售面积情况价涨量升，快速增长100000937138254150%45.10%42.10%40%8000076193618576594930%5548623.20%政策调控下，全国商品房销售面积较6000020%11.50%400009.80%10%2009年略有下降，但仍保持相对高位，0%20000-10%-13.40%2010年1-11月，全国商品房销售面积0-20%2005年2006年2007年2008年2009年2010年8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比销售面积-万㎡同比1-10月提高0.7个百分点。销售总量为历历年全国商品房销售价格走势史第二高。600051225000469538853877于此同时，全国商品房销售价格仍保持400031683367271430002359增长态势，1-11月，商品房销售额4.2320001000万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-100月提高0.2个百分点。房价调控未达到遏制效果。?Copyrightiaunion,2011Codeofthisreport|7从07年至今，楼市调控政策不断，特别是09年下半年一线城市量价齐飞，导致2010年楼市政策逐步收紧2010年可谓政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。政策平稳过渡政策平稳过渡政策先紧后松政策先紧后松政策先松后紧政策先松后紧政策持续收紧政策持续收紧停止核准用于购买土地等用途取消税收优惠；减免住房交易税；的房企IPO；收紧房贷政策；支持住房消费；提高土地增值税预征税率；加强土地监管下调资本金比例；打击假按揭、假首付、假房价出台限购令；等行为；2007200820092010?Copyrightiaunion,2011Codeofthisreport|8限贷到限购：从严控二套房贷到差别化提高首付到暂停三套房贷，严厉打击投资投机性购房需求，抑制刚需，缓解供求矛盾，希望借此来打压房价过快上涨。201111月3日“规范住房公积金政策”9月29日“国五条”使用住房公积金贷款购4月17日“新国十条”对贷款购买商品住房，买首套普通自住房，901月10日“国十一条”首付款比例调整到30%平方米(含)以下的，贷款对购买首套自住房且建及以上；对贷款购买第首付款比例不得低于20%；金融机构在继续支持居筑面积在90平方米以上二套住房的家庭，严格套型建筑面积在90平方民首次贷款购买普通自的家庭，贷款首付款比执行首付比例不低于米以上的，贷款首付款住房的同时，要严格二例不得低于30%；购买50%、贷款利率不低于比例不得低于30%套住房购房贷款管理第二套住房的家庭，贷基准利率1.1倍的规定第二套住房公积金个人对已利用贷款购买住房、款首付款比例不得低于各商业银行暂停发放第住房贷款首付款比例不又申请购买第二套(含)50%，贷款利率不得低三套及以上住房贷款得低于50%以上住房的家庭，贷款于基准利率的1.1倍对非本地居民暂停发放停止第三套及以上住房首付款比例不得低于购房贷款公积金个人住房贷款40%严控二套房贷提高首付比例暂停三套房贷停止三套公积金房贷？Codeofthisreport|9?Copyrightiaunion,2011政策判研：五管齐下调结构遏房价财税政策信贷金融保障性住房土地政策楼市政府监管?政策调控主要围绕信贷、保障房、财税、土地、监管等5方面。?政策目的是调整住房供应结构，抑制不合理住房需求，遏制房价过快上涨?Copyrightiaunion,2011Codeofthisreport|10保障房大刀阔斧：预计未来5年，住宅市场将产生结构性调整2010年12月26日，国务院总理温家宝重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。2010年12月27日，国务院副总理李克强在出席全国财政工作座谈会指出，明年在全国范围内新增共租住房等保障性住房1000万套。2011年2月24日举行的全国保障性安居工程工作会议上，住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各省、自治区、直辖市等签订了2011年的保障性安居工程建设目标责任书。1000万套最迟在11月底前要全部开工建设。2011年2月27温家宝表示，未来五年，全国计划新建保障性住房3,600万套?Copyrightiaunion,2011Codeofthisreport|11房产税：2011年或试点征收，珠海影响不大政9.29新政：“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。策短期来看，由于试10月7日上海新政：按国家改革试点工作要求，各项工作积极准备中。表点范围有限，其向述《十二五规划建议》：“研究推进房地产税改革”。全国范围内推广的方式：部分城市试点，后逐步扩至全国，或按人均面积为起征点。时间更是漫长，因