珠海新城营销方案汇报案组岗位公司职务姓名职责项目组长公司副总主持项目整体工作，与客户对接市场研究员公司研展专员组织项目市场调研实施研究员产品研究员（建筑设计负责项目产品研究与产品建议师）案组人员安排?助理研究员助理研究员调研资料整理与数据分析调研实施、初步整理、助理研究员助理研究员数据搜集与录入设计师平面设计师企划表现文案策划资深文案文案表现报告评审委员公司副总主持结果评审报告评审委员公司销售总监主持结果评审项目研究工作阶段划分?1.7-1.81.9-1.121.13-1.14第一阶段第二阶段第三阶段调研准备初步报告完成全面报告完成工作内容工作内容工作内容?客通户沟?区域环境调研?资料整理梳理?地块考察?竞争板块及项目实地走访?项目营销定位?究思路确定研?竞争个案相关人员深入访谈?项目产品力建议完善?调研方案设计?已购房人群深入访谈?项目企划表现?工具准调研备?产品策划资料整理?整体报告内部评审?相文案料收集关资?产品设计专家访谈?报告排版定稿?提交初步报告，双方沟通我们的研究思路?地块现状生活配套传统认知项目界定相关指标界定竞争市场住宅项营产市项目环境供应特征场目销品研定策建销售分析究位略议产品力分析市场支撑的基础位置典型项目客群SWOT分析企划定位规划方向住宅需求特征客群客群定位平面VI表现产品细节建议客群细分研究产品定位通路建议目录?第一部分：项目界定?第二部分：竞争环境分析?第三部分：项目定位?第四部分：项目企划定位?第五部分：项目营销策略?第六部分：项目产品力建议第一部分项目界定珠海新城地块现状项目区位?火车站商圈?项目位于青岛路西侧，珠海路两侧，属大小天东板块；?距经区未来区域中心“火车站商圈”直线距离2.4公里，公路距离3.5公里；?周边路网较为发达，外部环境配套不足；景观资源缺失。项目经济指标?主要经济技术指标北区经济技术指标南区经济技术指标主要经济技术指标北区经济技术指标南区经济技术指标项目计量单位数值数值数值项目计量单位数值数值数值总用地面积h㎡23.6415.278.37住宅套密度（净）套/h㎡175172180万㎡/h总建筑面积万㎡42.1827.7214.46住宅建筑面积毛密度1.21.21.2㎡万㎡/h1.地上总建筑面积万㎡35.2223.0212.2住宅建筑面积净密度1.71.71.7㎡1）住宅建筑面积万㎡30.1418.9611.18容积率万㎡/h㎡1.491.51.462）公建建筑面积万㎡3.922.91.02建筑密度%2525253）停车库面积万㎡0.460.46——绿地率%35%35%35%4）停车楼面积万㎡0.70.7——总户数户2927184310842.地下建筑面积万㎡6.964.72.26户均人口人/户3331）储藏室万㎡3.62.11.5居住人数人8781552932522）地下车库面积万㎡3.22.50.7停车位辆3100197011303）设备用房万㎡0.160.10.06停车率%100100100人口毛密度人/h㎡377370388地面停车率%302438人口净密度人/h㎡524515539拆建比%1/3.0————住宅套密度（毛）套/h㎡126124130还建比%1/3.15————项目经济指标?项目计量单位数值幼儿园㎡1800卫生站㎡300文化活动站㎡400商业设施㎡3000储蓄所㎡100邮电所㎡100社区服务中心㎡300物业管理㎡300换热站㎡200变电站㎡100煤气调压站㎡100中水处理站㎡150停车楼㎡7000公共厕所㎡30?大型体量项目，整体地块被珠海路分隔，需要引起注意；?自给配套相对齐全，沿街商业、幼儿园、储蓄所、邮电所、停车楼能够满足业主日常需求。地块现状??地块部分拆迁完毕，土地未平整；地块西北侧厂房地块东侧威海建设集团?分割地块的珠海路为威海南部主要的东西路，为双向四车道；地块北区?地块东侧西苑学校——包含小学、中学，是经区知名度较高的学校；地块西侧金蚂蚁物流中心?周边企业、厂区较多，大分割地块的东西路—珠海路型车辆进出频繁，声噪、粉尘较大；地块南区地块西侧现有旧村落（未拆迁）地块东侧西苑学校?配套状况地块东侧43路终点站地块向东一公里唯一的家家悦超市地块周边商业?地块周边公共交通体系较发达，毗邻43路终点站，羊亭到市区的113、114、115路公交车经过珠海路，均有站点。?周边配套明显不足，生活便捷性不高。珠海路东部商业，五金为主珠海路东部集中大量4S店交通可达性分析?距长峰直线距离3.7公里距火车站商圈直线距离2.4公里距羊亭镇直线距离8公里距凤林直线距离2.7公里项目基地距荣成直线距离40公里距文登直线距离20公里?虽项目地所处区位在经区相对较偏，但整体通达性较高，可方便对外区域购房群体进行引导购房。项目概况分析??区域路网结构一般，公共交通较为便捷；?周边厂区、企业较多，人员混杂，有一定污染源；?项目外围大型景观资源匮乏，周边商业、生活配套不足，生活便捷性不高；?项目周边教育资源优势明显，可为将项目塑造为学区房提供支撑；?交通可达性较高，跨区域购房置业可能性较大；?随着火车站板块各种配套的日益完善，本案所处区域必将成为经区副中心区域，区域价值将大幅提高。第二部分竞争环境分析珠海新城市场竞争环境竞争环境分析宏观环境分析中观环境分析微观环境分析经区内重点房地产项目对比分析经区主要旧城改造项目对比分析主力竞争项目对比分析竞争环境分析?宏观环境望岛板块胶州路—望岛路之间区域?通过我公司对整体威海市房地产市场的长峰板块监测研究分析，为便于我们对区域的认知了黄岛路—海峰路之间区域解，我们把整体经区分为6个板块：望岛板块、长峰板块、火车站（蒿泊）板块、天东火车站板块（蒿泊板块）板块、凤林板块、曲阜板块。海峰路—齐鲁大道之间区域天东板块凤林板块青岛路以西、珠海路周边区域青岛路以东、珠海路周边区域曲阜板块青岛路以西、曲阜周边区域竞争环境分析?宏观环境望岛板块威百·望海园?由于徐家疃村改造项目位于经区，长峰板块静馨嘉苑、锦江·IHOME首先我们对各板块内具有代表性的住宅项目做以对比分析。火车站板块（蒿泊板块）蓝星·万象城、滨海龙城天东板块凤林板块小城故事凤林小区曲阜板块翡翠城宏观环境?主要个案概况对比区位地段项目名称占地面积总建筑面积容积率绿化率建筑类型建筑风格所处阶段火车站以北、青岛路以西威百·望海园11966㎡4万㎡3.340.80%小高层、高层现代欧式尾盘火车站以北、青岛路以西锦江·IHOME10675㎡3.3万㎡1.741.80%小高层现代欧式尾盘火车站以北、青岛路以东蓝星·万象城170000㎡72万㎡4.2440%高层、写字楼现代内部认购火车站以南、滨海路以东滨海龙城105590㎡17万0㎡1.6141%多层、小高层、高层现代欧式销售期火车站以南、滨海路以东凤林小区311900㎡24万㎡0.7740.90%多层、小高层、高层现代欧式内部认购火车站以南、青岛路以西小城故事296700㎡38.6万㎡1.340%多层、小高层、高层现代欧式销售期火车站以南、青岛路以西翡翠城447700㎡54.4万㎡1.3548.80%多层、小高层、高层托斯卡纳销售期火车站以南、青岛路以西珠海新城236400㎡42万㎡1.4935%——————?对比经区内代表性项目，本案体量相对较大，属大型房地产项目；?从项目体量对比来看，由北到南项目体量呈递增趋势，火车站周边板块未来竞争压力明显；?从项目主要产品类型来看，多层、小高层、高层产品均有，但整体去化速度明显呈递减趋势；?区域内大多数项目立面无过多亮点，普遍以现代或现代欧式风格为立面风格，目标客源对此类风格的接受度较高；宏观环境?主要个案概况对比经区热销项目容积率、绿化率对比分析图示4.560.00%43.550.00%340.00%2.5230.00%1.520.00%10.510.00%00.00%E园M城城区事城目O龙小故翠项海H象望I万海林城翡疃···滨凤小家百江星徐威锦蓝容积率绿化率?从指标分析，市场受追捧的项目和指标之间并无必然联系。一方面说明经区项目客源对住宅产品的理解层次还比较低；另一方面也说明，市场整体条件比较均衡，没有特别突出的项目。宏观环境?主要个案概况对比项目名称面积区间交付标准一房：55—58㎡威百·望海园两房：71—97㎡毛坯三房：119—136㎡一房：60㎡锦江·IHOME两房：73—88㎡毛坯三房102—107㎡两房：60—75㎡蓝星·万象城毛坯三房：108—128㎡?项目普遍以两房和三房产品为主力户型，小高层面积控制在70-90平方米以内，少量一房产品两房83-98㎡、三房93-128㎡滨海龙城毛坯规划其中。整体上看产品还是比较单一，产品多层两房66-80㎡线不够丰富。两房：72—73㎡?凤林小区毛坯从产品的面积段和交付标准来看，经区内三房：88-126㎡产品还是以刚性自住需求为住，产品未来的提三期升空间还很大。小城故事两房：60—68㎡毛坯三房：87—93㎡空中花园134㎡翡翠童话小高层一房：37—56㎡、两房：69—77㎡翡翠城三房：82—87㎡毛坯翡翠童话多层一房：48㎡、两房：64—84㎡三房：74—103㎡宏观环境?主要个案概况对比经区热销项目两房产品主力面积图示翡翠城?两房产品面积区间为60—97㎡，其中小城故事凤林小区主力面积为60—90㎡；滨海龙城蓝星·万象城?三房产品面积区间为74—136㎡，其中锦江·IHOME主力面积为90—110㎡；威百·望海园0102030405060708090100?有少量一房产品，主力面积控制在60经区热销项目三房产品主力面积图示㎡以下；少量130㎡以上大户型。翡翠城小城故事