2008Anewstartingpoint告别2007’Anewstartingpointanewbeginning.未来城让我们重整旗鼓迈向新的起点市场篇商业篇营销篇定位篇思路提纲PART营销思路项目分析宏观政策分析长沙房地产市场分析河西房地产市场形势PARTA市场篇20071-11年月39国土资源部号令，付清全款方可领取国有建设用地使用权证20062005年12121212311212“”“”“”土地政策、停止别墅类土地供应；、严查土地违法金融政策、央行提高个人住房贷款利率；、调整首付比例；、央行提高人民币贷款基准利率；、提高首付比例、央行提高人民币贷款基准利率、多套房贷提高首付与利率、年内共九次上调存款准备金率财税政策、调整房地产购买、转让税调整房地产转让税土地增值税清算行政法规、新旧国八条、七部委《关于做好稳定住房价格的意见》、国六条、国十五条长沙经适用房管理办法出台调控目的抑制投机，稳定房价调整结构，抑制投机，稳定房价规范市场交易秩序、抑制投资和投机合富观点：近年政策从土地、金融、财税等方面进行调控，注重供应与需求方的双重调控，起到一定的效果，尤其是年月份房贷新政对于投资性购房的调控效果明显。079宏观调控政策变化——————90\70————————————————————————————————————————开发商停止别墅类供地短期内别墅供应量大别墅产品未来稀缺短期内大户型供应量大供应结构偏向实用型，大户型未来稀缺，同质竞争加剧郊区盘开发难度加大房贷新政及补充条款抑制投资，量跌销量减少导致价跌营业税影响二手流通，间接影响到一手销量推高房价土地增值税利润锐减，小开发商减少，大品牌竞争加剧年内九次调整贷款准备金率贷款额减少，量跌银行多次加息量跌产品价销供重点政策政策调控组合影响合富观点：政策环境下楼市大势将呈现以下现象小开发商逐渐退出，大品牌实力开发商陷入鏖战；郊区开发竞争激烈；短期内别墅、大户型开发量大，需求量大；未来大户型稀缺；未来实用型小三房、小两房是供求主流趋势；楼市整体销售量呈下降趋势，尤其是在房贷新政后投资性购房受到抑制，换房客户消化大量后；长沙整体楼价与周边城市相比处于中下位置，尚有上涨空间，招拍挂引起土价成本暴涨，建安成本上涨等等原因，长沙房价依然会继续呈现上涨趋势。第四套房首付：50%利率：基准利率的1.2倍第三套房首付：45%利率：基准利率的1.15倍第二套房首付：40%利率：基准利率的1.1倍第一套房首付：30%利率：享受基准利率85折政策内容：年月底，央行出台房贷新政（银发号），贷款购房首付及利率将随着套数增加而增加。例：购第三套房，首付提高到，利率提升为倍20079[2007]35945%1.15月日人民银行、银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发号《补充通知》），进一步明确了《通知》中有关严格住房消费贷款管理的规定。重点明确了以下问题：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。125[2007]452“”07——年重要政策分析房贷新政北京楼市量跌价跌。数据显示，年月至月，房屋销售价格上涨，销售面积同比降幅。月日至日，北京楼市开盘均价飙升至多元／平方米，四环内开盘均价达到元／平方米。但此后京城楼市预售均价开始走低，整体开盘均价降至元／平方米，环比下降。上海年月商品房均价跌年月上海市商品住宅的成交均价由月份每平方米多元下降到多元，跌幅达个百分点。广州住宅地价跳水金沙洲地价个月缩水元●年月日，广州年度最后一次大规模卖地，近半住宅地块底价成交●卖地结果成楼市走势方向标，金沙洲花都地价比地王低一半深圳住宅均价环比下跌严重。年月，深圳住宅成交价格均价元／平方米。其中，深圳六区中有四个区出现了均价环比下跌的情况，最大降幅达。200711010.6%26%11121818000224001223339.64%2007117%———2007111011500107007355002007126“”2007111344624.28%一线城市楼价大幅跳水一线城市楼价大幅跳水合富结论：自住购房客中，观望情绪严重，延迟购房几乎占一半；投资购房客中，放弃购买的几乎占一半；（看房客户中，为自住型购房，投资性购房占，无购房计划可能帮朋友看房等）整体来看，受新政影响的占比达。52%43%5%54%对多次置业购房计划的影响：自住型购房客：购房计划延后，计划不变；投资客：放弃购买，计划不变；的客户减少购买量；整体来看，的客户受到影响新政对于多次置业客户的影响力最大。?28%22%?15%18%?13%?56%数量比例0%5%10%15%20%25%30%20,22%14,15%16,18%12,13%4,4%25,27%对购房计划的影响对多次置业购房计划的影响它其购买量购买少减,套多划买计原新政及一线城市跌势影响长沙消费者购房计划不变划计,投资买放弃购,投资不变划计,住自自住，计划延后自住,计划不变投资,放弃购买投资,计划不变原计划买多套，减少购买量其他051015202530后划延计,自住调研时间：年月日月日问卷投放地点：长房馨域、南山苏迪亚诺、金鹰城、岳泰理想城售楼部有效问卷：份2007113——1111100新政实施后的销售情况12166714460%5300128519050%5000112312530050%50001129108,50%420011,39160%,5200.12132,8,25%1200012152(15,17,20),58%;:1300090006000.1212268,40%,6000.月日，加推、栋中的套，当天销售了，均价，受新政影响明显。月日三期开盘，推出栋套，当天销售了，均价。月日推出二期北、、号栋套，当天销售，均价月日推出套叠加当天销售，均价。月份开始销售推出套，当天销售均价月日首推套庭院别墅当天销售套销售率为，均价。月日首推套别墅独立套双拼套叠加套当天销售了均价独立双拼叠加月日首次开盘推出套当天销售了均价,价格涨势放缓单盘成交量陡跌新政前或政策初的销售情况695196,370081167120,44041435070%,3500.101,34300,80%,4500.1015080%.4800////月号。开盘推号栋套，当天全部售完均价月日，开盘推出、栋中的余套。当天全部售完均价月日推出二期套，当天销售了均价月日首次开盘推出北、号栋套当天销售了均价月初推出首批联排套，当天销售了均价。项目名称1001湘江北尚阳光鑫远湘府华城御邦新城新世界西街庭院湘江号白沙晶城项目分析宏观政策分析长沙房地产市场分析河西房地产市场形势PARTA市场篇、房地产投资额度年市场需求旺盛，价格大幅上涨，开发商投资信心猛增，房地产开发完成投资也大幅增长。长沙市全年完成房地产投资额达亿元，同比增长。、房地产市场供给年新开工面积达万平方米，较去年增长政府增强了低价住宅供应力度，经济适用房新开工面积比例增加。施工面积继续保持高速增长年全市商品房施工面积为万平方米，同比增长％。商品房施工面积保持高增长速度，意味着各开发企业对长沙市场环境仍相当看好，未来年内市场供应量将持续保持高速增长。年竣工面积增长缓慢，万㎡，同比增长，年上半年受政策影响市场供应阶段性供应萎缩，导致市场供需求失衡，价格上涨明显。1200742040%22007110019%,20073100252-320075304%20072007长沙市房地产市场回顾商品房市场情况国六条出台后，市政府停止了一段时间的新建项目审批工作，年下半年审批新建项目减少，造成年上半年供应量增幅减，下半年商品住房批准预售逐月增加，全年商品房预售面积达万平方米，同比增长，其中住宅批准预售万㎡，同比增长％。下半年市场供应量明显增加，供需矛盾逐步改善；市场价格上涨幅度减缓。长沙市商品房地产销售面积三年保持了以上的增长，年受政策影响增幅降至，年全市商品房累计销售面积达万平方米，增幅为，其中住宅销售万㎡，同比增长．％，占商品房销售面积的比重为％。商品房预售面积增幅略降市场销售面积增幅回暖200606078%93022%759.7212.812003-200540%20068%2007894.1729.44%803.77284689.892007长沙市房地产市场回顾住宅同比增长商品房（单位：万平方米）住宅销售均价近年商品住宅价格趋势2003年2004年2005年2006年2007年1-11月222223912539269133113.40%7.61%6.20%5.97%24.81%05001000150020002500300035000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2007年1-11月长沙市五区商品房、住宅均价走势图200025003000350040004500商品房31623119329134073303338536773608405739334023住宅282229583072314631093221341833663709378237401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月年年增长率保持在之间年月同比上涨，房价上涨速度超，房价上涨速度超乎