华坤灵励年月日20070520万科地产西溪项目策略提报定位项目定位通常会有2部分组成：市场差异化的产品定位和满足消费需求的情感定位Ⅰ明确和产品竞争力区域竞争力通过市场分析市场差异化的产品定位Part1区域竞争力分析本项目东至蒋村四号路、南至文一西路、西至蒋村西路、北至双龙路位于城西高尚居住区、浙大紫金港校区、与环境优越的西溪湿地之间本项目蒋村板块属于新兴的蒋村板块?蒋村规划管理单元位于杭州主城的西部，规划范围东起紫金港路，西至绕城公路，南起文二西路，北至浙大新校区西区，总用地面积为公顷。?该单元位于和谐杭州示范区的核心区域，南邻西溪国家湿地公园，北接浙江大学新校区西区。拥有优厚的环境和地理优势，将建设成为和谐杭州示范区核心区块的配套服务中心和“新水乡”式的高标准住区。659.55?从片区形象上看，城西板块给广大市民感觉上是一个高尚居住区，是众多购房者追捧的区域之一。和谐杭州示范区核心区块的发展建设，杭州自然资源的逐渐稀缺，紫金港校区的有力支持和西溪湿地的强力依托，该区域未来的发展前景非常乐观。本板块简述板块前景从规划图上看，未来该片区的住宅用地供应量会比较大，因此未来的片区竞争会出现一个新的高峰。同时，该片区有大量的商业金融用地作为支撑，会给片区的居住氛围带来很好的保障作用。紫金港校区和西溪湿地的支撑，同时依托品牌开发商的强势支持，该片区会成为今后杭城又一个热点片区。板块规划特点?就规划前景而言，片区的地理位置得天独厚，整个片区属于西溪湿地范围内，向北坐享“生态景观轴”的公园景观与休闲配套，形成一个巨大的“绿肺”。?配套服务中心为本片区未来良好居住氛围的形成奠定了良好的基础。?片区的居住组团强调“生态的、人文的、环保的”开发方向，为本案打造生态健康住宅提供乐一个良好的外部环境。?从规划图上可以看到，该片区内住宅中心附近有2个主要的交通起始点和公交总站。为今后消费者的出行带来很大的便利，是该片区一大利好因素。片区内的路况情况基本良好。板块内交通板块总结本片区相比周边的闲林板块和三墩板块距离杭州市区更近，具有区位优势，同时周边规划的主题公园和生态绿地，为本片区提供了良好的生活环境，堪称“闹中取静”。公建中心和金融商业片区的规划将改变周边配套设施不足的现状。“和谐杭州核心区”的规划让蒋村实现了从“城郊”向“城市热点居住区”的全面跨越，是“城西高尚居住区”的“地理概念上的进一步延伸”和“档次上的进一步升级”。???板块城新江钱市中心板块（文教板块）老城西板块西溪板块本项目的主要竞争区域留下小河山板块（竞争区域的划分主要是依据销售的单价和总价，及对潜在客户的分流）环境得天独环境得天独,,核心卖点文教板块钱塘.梧桐公寓厚，整体品质不错。厚，整体品质不错。文教区中的艺术家文教区中的艺术家楼如其名楼如其名城西新文教区的中高端楼盘城西新文教区的中高端楼盘竞争板块典型项目分析板块典型项目西溪板块大华·西溪风情紫金港板块耀江·文鼎苑核心卖点留下小河山板块坤和·和家园尚人文生态大盘尚人文生态大盘老杭城的稀有地产老杭城的稀有地产有品味的中上产物业，卖城市前景有品味的中上产物业，卖城市前景杭州市区唯一的百万方高杭州市区唯一的百万方高檀香园金基·晓庐板块典型项目钱江新城板块市中心板块《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049竞争区域优势分析列表本板块老城西（文教区）西溪板块紫金港板块留下、小河山板块市中心板块钱江新城板块自然环境人文环境交通便利周边配套销售存量区域成熟发展前景区域竞争力总结《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049通过分析发现各个板块都有自己的特色：钱江新城的发展前景，市中心板块的稀缺性，文教板块的文脉，西溪板块特有的自然环境以及紫金港板块的文化氛围。而与之相比，本板块兼具多重优势（自然环境、人文环境、城西高尚住宅及发展前景）并且这些优势与消费者的认识有一定的默契，所以在推广上不建议投入大量费用进行教育。同时，本板块存在较大的潜在供应量，而且结合本项目的产品特点，必须寻找项目的独特性卖点。???Part2《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049产品竞争力分析《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049西溪之胜,独在于水：一曲溪流一缕烟自然环境水生芦苇，鱼游其中；陆盛梅、竹，鹭栖其上；百鸟击空，其观蔚然。亦动亦静，置身其中，怡然自乐，忘乎光阴流淌。西溪梅墅西溪且留下”：西溪人文，源远流长；西溪之幽，隐逸历代文人雅士的情怀足迹。西溪草堂梅竹山庄“青青紫金，悠悠我心。”青青的紫金港，升华百年浙大风范，延伸百年浙大文脉。人文环境百年浙大辉煌依然，"求是·创新"人文殿堂立面简洁而高贵，欧洲现代主义风格建筑设计市场罕有以复式为主的户型设计拒绝行列式的呆板布局，利用建筑的错落自然形成生态、人性的院落规划理念户户都有南北双花园；少有的挑空的复式空间，别墅设计理念的嫁接；精装修成品房……，……《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049产品的核心是什么？集自然之菁华和人文之精粹的地段户户都有南北双花园，精装修成品房少有的挑空复式空间，别墅设计理念的嫁接占据生态的环境，社区内部多处引入生态化的理念立面简洁而高贵，欧洲现代主义风格万科品牌项目，高层创新产品townhouse产品认识这个项目最显著的特征是什么？《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049寻找到第一个关键词【叠加】高层townhouse，这与杭州几乎所有项目都有所不同，这肯定是一个差异化的产品，或者说是一个稀缺的产品让我们再次对项目进行一次全新的认识：《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049让我们对【叠加】进一步的透析：这不是简单形式上的叠加，准确的说是高层townhouse寻找到进一步的关键词【空中叠加院落】既然是townhouse，当然具备的显著特征，所不同的是在高层中实现的居住理想，或者是叠加的梦想，前有庭后有院，设有空中步道，室内也如同一样有挑空的空间，形成一个个空中叠加院落。townhousetownhousetownhouse《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049我们常常说“万科·西溪地块”，没错，就是“西溪”当然，我们不能忽视地段所带给我们的利好：最直接的反应就是生态、珍贵、稀缺，本项目位于和谐杭州示范区的核心区域，该区域地理位置得天独厚，整个片区属于西溪湿地范围内，向北坐享“生态景观轴”的公园景观与休闲配套，形成一个巨大的“绿肺”，该片区的居住组团强调“生态的、人文的、环保的”开发方向，为本案打造生态健康住宅提供乐一个良好的外部环境。《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049寻找到另一个关键词【生态】而本项目恰恰强调将“生态”概念引入社区规划，以生态的设计理念解决环境与建筑的关系，让本项目的生活环境能与周边的生态环境向协调，达到和谐统一的环境氛围。单体与单体之间的生态庭院、西溪生态系统的引入、空中庭院……极具原创的价值《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049还有一个问题，永远不能忽视——“万科”！这永远是我们无法忽视的因素，但我们需要找到万科企业品牌与本项目贴合的理念，即创新的历史与理念。与世界保持距离万科·十七英里万科·第五园骨子里透出中国情结万科·蓝山《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049寻找到另一个关键词【原创】这些项目都先后为市场所追捧，都成为中国房地产历史上的一些明星项目，为全行业所震撼，这些项目也都为万科企业品牌作出了贡献，这些项目无一例外的体现了万科原创的力量。而本项目据说也是万科的原创，也是基于一个“叠加的梦想”，这让人无法忽视原创的价值！产品核心特点项目周边环境及规划理念将这些关键词放在一起：【空中叠加院落】＋【生态】＋【原创】万科企业品牌原创生态空中叠加院落产品定位除了产品定位，我们还需要找到——满足消费需求的情感定位……Part３《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049目标消费者分析客群分析’ClientsAnalysis人，房子的主人、生活的主体岁岁人群为消费主流，占到总比例的。首次购房者较少。63.2%5050－－3030根据调查发现，购房者的文化程度普遍偏高。本科占50%，专科占30%。25-29岁,14.0%25岁以下,7.0%50岁以上,15.8%40-49,22.8%30-39岁,40.4%《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款：2009QQ11775099213666100049硕士生及以上6%大学本科50%大专/大学非本科30%高中/技校/中专10%小学初中及以下4%年龄文化程度15岁,22.2%已婚有孩，孩子年龄16岁以上,27.8%未婚,24.1%已婚尚未生育,7.4%其他,68.5%