沿海高档住宅案例分析东海路竞争性项目报告调研目的是通过对青岛市沿海高端住宅案例分析，反映目标客户群对高端住宅的需求条件，青岛豪宅市场现阶段产品发展水平，及未来的发展趋势。各项目的优缺点及市场接受程度作为本项目参考进行准确的产品定位。青岛市南区沿海一线，以其优美的自然环境、丰富的人文环境以及不可复制的地段性吸引着国际化的高端购房群体。而随着这块黄金土地的日益稀缺，土地本身以及其附属建筑物的价值就更弥为珍贵，首先来看一下岛城高档住宅的发展简史：住宅商品化以来，单价首先超过万元的弄海园和银都景园成为了青岛早期的豪宅代表，而随后的琴岛之星更是以每平方米万元的价格成为岛城首席豪宅。此时的高档住宅还主要是以别墅为主。3年代初90豪宅的建筑形式也从原先的别墅向高档公寓等多元化方向过渡。如，此时还出现了青岛最早的连排别墅——TOWNHOUSE，绿茵新村和美林小镇是这一时期此类建筑的经典，并得到了极大的认可。东部沿海别墅区形成规模。青岛市的香港中路、东路、东海路、澳门路等周边，大片高品质住宅出现。绅园具有一定的代表性，主要体现在建筑的差异性，从外立面、建材、景观设计等等方面，都很有外国风情。此时高档住宅单价大多突破了万元。年前后2000高档住宅的地域性发生延伸，郊区出现高档住宅，如百福山庄，即墨的名都苑、御树临枫等，但并没有对沿海的超级豪宅地位形成挑战。根据本项目的区域认同相似性、产品档次相似性等特点，选择了岛城4个高档楼盘，进行详细调查比较如下：年以后2003米。5.1—12㎡超大户型，客厅宽㎡以上装修，交房标准（除灯具、窗帘、活动家私外）；/元绿化率；米层高；智能配套，掌纹识别社区门禁系统，车库实行智能管理；在售项目：案例一、恒基新天地200—1500号称省内第一豪宅，12项指标全省第一（见注一），景观设计花费2000多万元，智能化设备1900余万元。加上豪华建材，一套厨具50万元，一个浴缸10余万元，平均装修费用8000元/㎡。其高层公寓起价高达2.28万元/㎡，别墅均价2.8万元/㎡，总价最低500万元，除别墅外，最高总价1600余万元。在铺天的广告下，这些惊人的数字几乎成了恒基新天地贩卖的全部。当然花几千万配套费用打造的产品，是不能不被人尊重的。我们可以对其宣传、定位发表不同见解，但产品还是有可取之处。80003.265%5A、、独立生活俱乐部（产权属开发商）配套豪华大堂、室内恒温泳池，书房等十、户均配备双车位车库，并国内首创地下精装修，车库备有独立电梯厅直接进:1、、、、山东省首家社区入口外完全实现人车分流；、、德国原装进口爱米墨橱柜、唯宝卫浴、水丽水处理等，日本原装进口大金带新、第一太平戴维斯物业、省内首家社区内无沥青、水泥路面；、引进国际先进的三层中空钢化玻璃铝木窗。余项设施的会馆是社区的第二会客厅。入电梯直达入户。注风户式中央空调，进口石材壁纸，更多国际顶级配套。23456789101112。.共176户：位于香港东路227—1号，占地总面积33306㎡。整个地块从南向北逐渐升高，南区基地面积24632㎡，北区基地面积8674㎡。产品类型包括双拼别墅、叠拼别墅、多层公寓以及小高层公寓四大类。户型面积在200—1500㎡，恒基新天地规划设计：加拿大AAI国际建筑师事务所景观设计：贝尔高林国际（香港）有限公司项目概述..为更好的发挥其地块背山面海的特性。最大限度增加其海景房数量，其在规划时抬高了北侧的场地标高，从南到北的地势高差在8米左右，同时社区在沿香港东路形成了约2米高左右的天然土墙。这样客观上保持了小区的私密性，加之配以灌木和高大乔木的绿化，也起到了阻止沿路的噪音的作用。整体规划：恒基新天地其景观设计由贝尔高林公司设计完成，利用南北地势形成的坡地，建造有层级的景观分布。利用地下车库顶部形成以高大乔木为主体的中央绿化景观，下沉式的俱乐部会所设计为其赢得了更大的绿化面积。乔木和流水设计成为社区的主要绿化元素，中心绿带由一系列的流水将不同空间融合。但其并没有从根本上解决南北分区的劣势，无法最大限度做到绿化资源共享。景观设计：恒基新天地恒基新天地社区具有三个主题景观区其它特色景观：入口层叠式瀑布水墙、入口瀑布水景、台阶水景、蜿蜒小溪、喷水泉、步行桥、花卉走廊、特色凉亭、观景凉亭、私家花园、观景平台、露天儿童游乐场、开放梯田式草坪、游泳池平台和台阶种植。一、入口景点。利用水源、布光、瀑布等元素创造大气的景象。实现了人车分流。二、中央广场花园及公共空间。利用金属、木、天然石材等元素，配合水的流动性，营造一种自然、田园的生活景象。三、私家花园。利用乔木和灌木等不同植物的搭配和点缀，自然形成花园院落。.1、车库入口2、保安厅3、入口广场4、伤残扶手坡道5、入口层叠式瀑布水墙6、紧急消防通道7、步行桥8、入口瀑布水景9、开放梯田式草坪10、露天儿童游乐场11、台阶水景12、特色凉亭13、花卉走廊14、小溪15、私家花园16、喷水泉17、观景平台18、私家花园19、游泳池平台和台阶种植20、观景凉亭21、下沉式俱乐部22、特选乔木23、次入口东侧为主入口，小区南侧第一排（A系列E系列）东侧为1幢3层独立别墅，其余4幢为3层叠拼别墅，第二排位（B系列）为4幢4层叠拼别墅，第三排（C、D系列）为2幢单元式多层公寓；隔路北区为1幢11层小高层。中间穿插绿化、小品、广场和会所俱乐部，地下车库。整体建筑布局恒基新天地各主楼结构体系为现浇钢筋混凝土短肢剪力墙结构，车库部分结构为现浇钢筋混凝土框架结构。立面设计，大气不失生动。建筑立面材料为暖色调面砖，基座为重色石材，表现稳重、大气；通过阳台、飘窗、挑板组合，来改变立面的死板。功能布局设计更加舒适、豪华。南向退台形成观景阳台，所有户型南向开窗，起居室、主卧室都为向阳，所有大堂和门厅星级布置。恒基新天地建筑产品设计装修配套：恒基新天地日本大金空调（DAIKIN）：每户设一套空调系统，采用集中控制器控制系统对每个房间空调室内机组，每户每层设置全热交换器进行户内新风置换，户内主要房间设可移动加湿器冬季开启自动加湿。美国BEAM中央除尘系统：世界最大专业中央除尘处理专业品牌，将人性化的设计应用在最先进的清洁工具领域内。BEAM在北美和欧洲40多个国家内被酒店、别墅、高级写字楼广泛运用。..恒基新天地装修配套：德国爱默整体厨房：欧洲顶级品牌之一，拥有专业性服务、多种烤漆种类、多种设计可能、高质量材料选择、特殊要求等多样配套服务。森鹰木铝复合窗（SAYYAS）：三层中空钢化玻璃铝木窗，合金骨架，内镶纯木。德国唯宝陶制卫浴（Villeroy&Boch）:唯宝的设计理念和铸造技术在近350年始终处于世界尖端水平，属于世界顶级品牌。...聘请第一太平洋戴维斯物业顾问，按照五星级酒店要求服务。恒基新天地物业服务：服务内容：设“两个中心”，即服务中心、保安中心提供全面有效服务。服务中心：提供全方位社区服务，数名高素质“英式管家”分别负责各自分管住户的联系和客户服务，并配发24小时手机热线。“英式管家”为业主打理一切服务事宜。服务中心将建立一套从接受服务到服务执行过程的规范流程，在规范管理的基础上提供个性化服务（在合法前提下）。..恒基新天地户型因此，恒基新天地提醒最大的地方在于：一方面，不能用销售大众楼盘的方法销售顶级豪宅；另一方面，应该在销售前做好定向，提高销售人员对项目以及地产的深度认识和理解，才能更有效的提高销售成功率。恒基新天地物业服务：保安中心：全部保安均为武警退役人员，经过严格挑选，结合智能化的安防系统、巡更系统合监控系统提供24小时专业保安服务。俱乐部功能：读书室、中医按摩、医疗室、泳池、戏水池、桑拿、健身、球类运动室（乒乓球、桌球、飞镖、沙狐球等）、便利店、洗衣房、儿童托管中心。（产权属开发商）..5A智能化：恒基新天地监控系统在小区周围除周界报警系统外，还具备监控摄像机和灯光联动功能，在小区出入口、车库出入口、俱乐部出入口、地下车位内、各电梯、一层及地下一层门厅等处都设置电视监控系统。掌纹识别：在南北区主要出入口设置掌纹识别系统，业主进入时可使用高科技设备确认身份。家庭防盗系统：通过键盘设防，随时保持警戒。:...恒基新天地智能化：5A门禁系统及电梯控制系统：业主一卡直达，避免了非本楼住户的直接进入，确保楼内安全。并采用访客来访时，由小区入口保安通过访客对讲系统与业主进行确认，到访客到达单元楼时通过门口主机与业主二次确认后进入。智能一卡通及智能家居控制：当业主驾车进入小区、车库时，通过车载遥感卡直接开启栅栏机和车库门，持卡开启单元门，并启动电梯直达住户的楼层。住户入户前或回家途中，可通过手机或电话，对家中的电器进行监控，提前启动空调等。..恒基新天地在景观规划设计、智能配套配备等方面确实有很多可取之处。但其操作中的几点不足，直接影响了其销售速度。恒基新天地综合分析：首先是地段、土地价值估量过高。项目意图打造山东第一豪宅，地段必须绝佳，虽然其处在高档别墅区，又背山面海，具有相当明显的豪宅开发潜质。但仍有一定劣势，如地块被市政道路硬性分割、北面紧邻王家村影响区域居住品质等。其次，宣传与客户定位错位。据统计，恒基新天地开盘以来，即05年10—12月间，在半岛和早报投放广告13次，尤其十月份，报广达10次之多，“极品豪宅，8000元/㎡装修”等广告语，几乎众所周知。..恒基新天地综合分析：事实上，既然是山东第一豪宅，购买者必定是收入金字塔的顶级人物，有其特有的信息渠道，应该偏重小众营销的模式。这样，一方面项目的神秘性和高端形态自然形成，另一方面也更能符合目标消费群体的消费和生活习性，从而更有效保证业主的私密性。另外，在销售终端方面，也有所不足