序——1期迅速去化，2期如何实现品牌延续与客户?积！上：绿城品牌绽放?2009融入绿城看绿城跳出绿城看绿城体验绿城看绿城???1、“三方视角＂看绿城共创城市的美丽——把绿城的辛劳转化为客户的微笑融入绿城看绿城15?发展历程，34个城市?存精彩杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨?京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐海南?水、大连……融入绿城看绿城别墅、多层、高层、平层官邸；无论哪种形态，绿城始终坚持高品质的追求15?成长过程中，绿城始终坚信“讲正义、走正道，得正果＂，坚持以“人文主义?想＂为指导，坚守社会责任与义务，秉承“真诚、善意、精致、完美＂的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富＂为企业使命，致?于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史?下优秀的建筑作品。折服市场的绿城跳出绿城看绿城■2005?，很多投资者一夜白?头，绿城产品价格仍然上涨！■2006?，有人欢喜有人忧，绿城仍是上?曲线！■2007?，市场皆大欢喜，绿城又是其中的佼佼者！■2008?，全球?融危机，绿城依然优雅、淡定、自信！……折服同?、专家的绿城跳出绿城看绿城绿城物业的优势?仅在交付前，?在交付后，绿城以系统的解决方案，延长物业生命，让绿城的每一个项目，都能经受时间的考验！的客户满意?■的客户忠诚?■的客户推荐?34座城市，96个物业，体验是对绿城最好的检验；85％88％91％■让业主赞美的绿城体验绿城看绿城体验绿城看绿城体验绿城看绿城体验绿城看绿城体验绿城看绿城世界有高有低，绿城始终如一服务是向日葵朝向太阳的角?！服务是杰出的艺术！要知道上帝最擅长服务，上帝服务人类，但他绝?是仆人！绿城构建的“园区生活服务体系＂，是超越?“物＂的维护和管?，而向“人＂的需求为转移的人性关爱体系。这个体系包涵三大服务系统：健康服务系统，文化教育服务系统，以及生活服务系统。绿城园区生活服务体系——影响着每一座城市的表情，影响着每一个居者的爱心。■健康宜教，导医咨询，给药指导，园区紧急呼叫系统、医护人员24小时有应答……■四点半学校，暑假游泳、绘画、音乐兴趣班，开展篮球、羽毛球、排球兴趣班……■生活超市，银?、邮政，特色中餐，休闲西餐，酒吧、?馆……■亲自乐园，园区运动会，节庆日园区联谊活动……■绿城医院，绿城育华学校、幼儿园，绿城足球学校，足球基地……绿城是在引导一种生活，而非在规定产品！绿城园区生活体系业主需求调查绿城园区生活体系生活配套需求调查绿城园区生活体系健康需求调查绿城园区生活体系儿童?人需求调查/■绿城，拥有146家友好战?合作伙伴■10多家建筑设计协作单位（分别来自：美国、德国、澳大?亚、上海、?京）■三?电梯，汉斯格雅卫浴，奥的斯（中国）公司，法国罗格?国际公司……领导者的魅?，在于有谁与其同?！系统集成延长绿城物业价值生命！目的：1?开任何竞争对手的品牌距离，形成品牌壁垒，?升价格想象空间；2对接大的经济趋势以及购房者的?安心态，创造最具安全感和信赖感的品牌性格；3改写购房者的选房价值观，形成绿城标准，筑起第二条竞争壁垒，让消费者以绿城标准挑剔对手；4触发已购客户的口碑传播，带来大?有效客户；绿城，70?价值领跑2009品质之?支撑点：1看得见的绿城品质，宁波项目及遍及全?的高品质项目；2看得见的绿城物管，“看绿城的房子?用看新房＂；3绿城始终如一的高品质追求；4来自业内、业主及市场?好口碑；绿城，系统解决成就70?价值2、绿城的宁波，宁波的绿城2008?市场小结1、全球?融危机危及到国内，房地产?业首当其冲。投资需求减弱，刚性需求观望。房屋成交?明显回?，供需矛盾进一步加大。2、宁波当地同样受到?融危机的影响，企业倒闭、失业?增加，市民心中存在一定的恐惧感，对买房、换房持?加谨慎态?，导致宁波房整楼市继续下探。3、区域竞争?加激?，鄞州VS江东是08看?末宁波市房产市场的主要看点。鄞州全?成交?最大，?过后期成交逐渐疲软，江东区后来居上，三大楼盘掀起?一场“东部崛起＂4、08下半?，万色水岸?先?价促销，接着众多楼盘掀起?促销潮。给宁波楼市场带来?一场视觉冲击。成交?喜忧参半，部分楼盘获得??好的成交?，如江南一品，东部新城。部分楼盘后期销售迟缓，如?色水岸、明天广场。本案北高教园区镇海区区江北区江东主城区高新区东部新城海曙区鄞州城市建设规划发展档次定级较高.政府机构,?融商业服务配套先?建设.入园产业科技含?要求高,从业人员多为高素质人才.加上众多政府公务人员,可以预计今后在此区域工作生活的人群消费能?较高.作为宁波市政府东扩战?的实施区域.参考鄞州中心区的建设历程,人们对本区域的发展前景信心充足.目前本区域经过启动建设后,已进入成长建设期内.相对来说,本区域的发展前景明?。相对东钱湖区域的顶级休闲养身富人住?区,本区域?适合接纳富有,内敛,喜欢都市氛围的城市精英.区域定位研判:处高新区中心位置，轻轨4号线附近是目前宁波市最大的社区楼盘位高端，产品品质高档集酒店、住?、办公、于一体本案所在区域地位研判本案锦绣东城江南一品城BOBO私营业主、企业高管、高技术人才、企业中上层、部分公务员高校教师公务员，银?职员、事业机关人员部分私营业主和工作人员私营业主，高技术人才、才、公务员、企业中上层楼盘名称BOBO城锦绣东城江南一品总建规模502832总套数260018002100均价950095009500主要去化户型面积140平方米92平方米115平方米主要卖点江景、高性价比东部新城核心区面积增送客户职业来自区域江东江?镇海江东海曙、鄞州江东鄞州区域内主要竞争楼盘分析本案盛世天城东外滩花园?色水岸3000400042689平方米当前为小户型139平方米海曙鄞州鄞州江东江东海曙精装、万科品牌、景观、物业大社区、价低地段江景私营业主、企业白领、教师、部分公务员事业单位人员私营业主、高校教师，奥克斯公司员工、企业白领企业主、企业高管、政府机关事业单位高级领导均价总套数万平方米40507.2元/平方米11000一期：10800二期单身公寓800015000楼盘名称?色水岸盛世天城东外滩花园总建规模主要去化户型面积主要卖点客户职业来自区域区域外主要竞争楼盘分析蓝庭ART本案东方名庭515--170-200--09?5月--高层,别墅高层多层高层地段高新区?靠新晖?高新区梅墟新城南区江东区中兴?和中山?交界处总户数万平方米105.56总建规模楼盘名称ART蓝海ART蓝庭东方名庭建筑类别主?户型开盘时间后期主要竞争楼盘情况（已知楼盘名）销售一?向好绿城登陆宁波以来，步?稳健；绿城的宁波：宁波桂花园、宁波绿园、宁波研发园、宁波皇冠花园绿城的口碑与满意?均没有问题。但在市场上的传播???够，品牌需要?加?地。品牌距离?大对于实惠的宁波人来说，?多的是远观，很少近距离地体验绿城；绿城只是一个品牌开发商，雅戈尔、宁兴、银亿也是品牌开发商；相对于中海、万科等开发商对话语权的争夺，绿城显得很内敛，品牌影响?大多停?在业内及业主圈内，品牌的深?与广?没有实现。宁波的绿城：绿城仍专注于品质，专注于价值！回首2008?宁波市场：危机下的2008，还有哪个品牌始终如一？有带头跳水的，有品牌缩水的，有打折促销的，有模型被砸的……展望2009?宁波市场：哪一种声音?能打动市场？在经历?动荡的09之后，口碑成为09?市场最稀缺的声音！价格是冰?的、产品可以复制、但系统专业的70?价值长跑，始终如一的品质追求，只有绿城能够做到，而且能够实实在在的体验到！绿城在经过08?的沉淀之后，以70?价值，引导生活，重新给予市场信心，是获得口碑与市场向心?的关键。???迷失的万科被打乱的中海锦绣东城的三张面孔开始叫卖世界喧嚣时，绿城始终如一!品牌价值、产品价值?够?地推广总方向：延续绿城品牌调性，保持高?：?品牌?地，价值细化，聚拢客户：?09?绿城的企划调性，要脱离于市场疯狂的、赤?的价格战、促销战，保持绿城品牌一贯的专业、自信的从容。重塑产品价值，以口碑、70?价值为主要诉求点，以系统的方式面向市场。推广调性：优雅、自信、淡定、从容推广核心：系统专业解决，成就70?价值企划总精神于细微处，见绿城推广手段线上保持品牌调性，维持形象高?，使绿城脱离于叫卖式的低速广告之?；线下以活动、短信促进来人，积?客户；平面部分下：如何实现客户?积？——体验是对绿城最好的检验！2009，绿城体验?两大攻击手段：1、通过系?活动，保持、提高来人；2、短信：配合营销节点，及时释放信息；；4、可操作性与?可复制性，?开绿城与其它；的主题活动；3、客户的客户才是我们的潜在客户，要能够有效实现自动传播的可持续?带新品牌的距离结合，必须展?绿城的产品优势；2、除?短期的时效性活动之外，应该?多地考虑长期的现场活动的四大原则：1、必须与方式：1、交房前组织业内专家恳谈会；2、提醒客户交房时可邀请朋友或业内人士陪同交房；3、邀请著名书画家现场进?创作并通过抽奖赠与客户；4、现场举办物业说明会；5、交房当天举办晚会；媒体配合：1、报广，主题：专家恳谈会，集体交房；2、短信：交房活动通知；3、辅助道具：交房画册、实拍图片光盘、钥匙盒、售楼现场包装。时效性活动：交房扩大：促使?多的客户现场体验绿城交房前业内专家恳谈会画家现场作画交屋答谢酒会绿城品牌活动一绿城发现江南之美——过眼尽是江南活动目的：1、展示绿城品牌；2、充分发挥绿城的产品优势与规模优势；3、促进客户口碑