企划推广产品定位建议产品建议产品定位建议1项目定位价格推导1产品推导价格推导1项目解析产品定位方向思考11规划占地面积：16389平方米总建筑面积：63450.9平方米其中——居住面积：22144平方米商业面积：17239平方米地下面积：24367.4平方米商住综合物业项目基本状况12%281133房2厅1卫30932房2厅2卫30962房2厅1卫63.80%8883.24-87.52房1厅1卫24.20%56521房1厅1卫比例套数面积房型以小面积紧凑房型为主户型配比项目位置地处中环以内，属于上南板块，临近昌里，在三大世博板块中区位条件最佳临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道以及杨高路等主干道，全方位立体交通便捷??世博规划世博会已开始建设，带动世博辐射区域的投资建设世博会后，会址将发展会展旅游、商务贸易等综合功能的新的多功能城市公共活动中心本案位于世博规划核心辐射区内???轨道交通板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和M8线将导入来自浦西的众多客源距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米距离轨道8号线（成山路/上南路）800米??昌里商圈昌里商业街好又多量贩未来本案内的浦东商场、世纪联华居住环境商业氛围世博聚居区上南花苑新昌里公寓爵仕悦公寓周边环境项目特质综合解读项目特质综合解读区位特质——大三林上南板块规划特质——世博前沿核心交通特质——全方位立体交通商业特质——昌里繁华共荣体居住特质——新兴中高档聚居区产品特质——商住综合体之精致住家??????优势（）劣势（）strengthweakness?世博核心三林上南板块；?交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条公交线路，大桥和隧道近在咫尺；?世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁；?商业配套对住宅的促进作用?项目周边多为旧公房，不利形象塑造；?住宅产权为50年；?项目临主干道，环境嘈杂；?住宅与商业间易相互影响；?商业和住宅共用地下车位，不易管理；项目SWOT分析自用产品属性投资兼自用纯投资产品普通公寓产权酒店服务式公寓定位方向本案产权属性年住宅产权50项目产品定位方向70007500800085009000950010000万科新里程：万平元平方米尚东国际：万平元平方米610000/911000/成交均价成交量供应量三林：上南：昌里：六里：南浦：7500-87008500-92009500-105009500-1000010000-11000板块价格体系元为区域价格体系上限，很难突破11000/m2大三林区域商品住宅供求状况0601-0608060106020603060406050606060706082.2607.233.5310.810.045.331.715.182.315.956.947.542.182.93.16911389989012902491949397985493190.02.04.06.08.010.012.0万平方米市场现状调控影响市场表现板块市场进入有序状态成交价格稳中有升销售状况普遍平平调控后市场降温未来竞争再度升级“”普通住宅市场分析市场竞争情况不适合做为普通住宅进行定位项目产权为年，做为住宅销售将存在相当大的抗性；项目整体规模不大，无社区感觉项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性；项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以改善型居住为主，对小面积住宅需求不大；作为住宅出售，很难超出区域元的价格体系极限；未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；5011000??????普通住宅可行性判断0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q2501Q054Q04Q340Q24014Q04Q03Q33023Q013Q0主要区域酒店式服务式公寓租金及入住率4Q0202Q3Q0222Q0上海酒店式服务公寓租金走势(99Q1-05年Q2）12Q04Q0101Q3Q01Q210Q1104Q0000Q3Q00Q2001Q004Q99小陆家嘴人民广场徐家汇衡山路镇宁路南京西路新天地华山路古北浦东黄浦徐汇静安卢湾长宁3Q9990%85%84%86%86%95%90%75%75%051015202530Q299元月19Q9USD//051015202530US$/sqm/mth市场供应量增幅有限，成为稀缺产品类型作为星级酒店及高档住宅的演变提升产品，吸纳量连年走高，需求长期保持旺盛未来受其产品特性和市场容量的影响，将长期保持比较稳定的水平市场需求状况市场需求状况市场供应状况市中心土地稀缺投资建设门槛高上海国际化地位提升会展业高速发展世界强企业移师上海500服务式公寓市场分析长期保持稳中有升的态势，平均租金水平达到平方米月25$//服务式公寓不仅受到国内高端投资客的青睐，更成为海外基金公司的追捧的宠儿2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（SomersetGrand）第三度易手于香港协和集团（Concord）,（总价约1亿美元）2006年3月：基汇基金（GatewayCapital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公寓。（总价约8000万美元）2006年3月：高盛（GoldmanSachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约7000万美元）2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公寓……长期稳定高回报保值升值潜力专业经营管理公司????：Tips服务式公寓整体走势可以做为服务式公寓进行定位上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充；世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势；可解决年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑，而世博和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白；可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力；避免与尚东及万科新里程竞争；50??????服务式公寓可行性判断标房价格恒山城宾馆成山路578号**100280亨泰宾馆西营路成山路/138178-308上海樱枫酒店东方路号江天宾馆浦东南路号2891/1003683456***266319-412房间套数星级地址酒店名称酒店市场分析世博会期间预计上海将有7000万人流，对酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；世博区域内酒店数量较少且档次不高；区域酒店市场将在世博前达到高峰；目前区域内尚无可售酒店????不适合做为产权酒店进行定位上海酒店业的巨大缺口；世博辐射区的产权酒店空白；可解决年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机；项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前发展商方面无回租回购计划。50?????产权酒店可行性判断酒店市场可售酒店空白点产品稀缺性无法承诺回租回报服务式公寓服务式公寓市场物业稀缺性较强地段价值交通便利性选择服务式公寓作为项目的产品定位方向住宅市场机会选择未来供应巨大，竞争激烈50年产权住宅抗性较大价格不易作高综合建议，代表了新世纪新一代岁上下高薪族30精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务，是当下最的时髦，也将是时尚的生活指标。In重视细节。它将与结合，将以新的概念，以产品设计感和个性化来弥补项目在区位及立地条件方面的不足与缺陷。的起源起源于法语的，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生起，便与时尚、独特和个性化等含义联系在一起。当今，概念，意义广泛，BoutiqueServicedApartmentBoutique“Boutique”“Boutique”“”“”“”"Boutique"精致生活、时尚品味的消费形态导入BoutiqueservicedApartment概念location可持续发展潜力地段despreaduniquedesign别出心裁的设计持续推广经营策略service周到贴心的服务Economyenvironment稳定健康发展的经济环境Communications方便通达的交通BOUTIQUESERVICEAPARTMENT标准[上海首家BoutiqueServicedApartment]Boutique世博核心/全功能/城市级/服务式公寓项目整体定位引入Boutique概念，形成个性化产品和个性化服务，与普通服务式公寓差异竞争；上海的酒店式服务公寓总量有限，新增供应减少,需求稳定，供不应求的状况开始出现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高；项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白；服务式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体项目档次，带动区域繁荣；目前市场中的酒店式服务公寓供应稀缺，产品老化，项目可利用良好的设计理念，以领先的Boutique服务公寓产品吸纳浦东及市中心区域的中高端租赁客户，提升社区整体档次；■■■■■项目定位依据租金(报价)价格水平日租(元/天)月租(元/月)1R:14801R:310002R:388003R:478801R:147602R:213203R:27000-328001R:300002R:475003R:510002R:18803R:22801R:15002R:23503R:2700物业名称房型面积平方米月1R:832R:106-1213R:1481R:832R:1073R:142-2741R:862R:133-1683R:176-183雅诗阁东樱花苑明城花苑——USD//35