策划:上海上实置业投资咨询有限公司海云天概念策划报告开创【快乐办公】心空间一、开发方式二、盈利模式三、投资效益肆、投资篇结束语内容纲要CONTENT一、市场分析二、产品定位三、价格定位一、文化策划二、概念策划三、产品策划四、快乐魔方一、基地条件二、方案选择三、布局确定四、整体效果五、南侧效果六、入口景观七、平面方案壹、市场篇贰、策划篇叁、方案篇4一、市场分析二、产品定位三、价格定位壹、市场篇5、市场概述、市场回顾、政策法规、市场现状、未来趋势、办公楼市场分析、中房办公指数分析、可售型办公楼市场、办公楼市场小结、区域市场特点、区域规划、区域市场现状、区域办公楼需求、区域办公楼供给、区域市场前景分析、区域市场小结12345678910111213141516一、市场分析、市场概述16回顾年，上海房地产市场保持快速上升的态势，供应量和需求量双双突破万平方米，全年商品房成交价格达到了元平方米，交易量和交易价格均达到了历史新高；政府意识到投机炒房带来的市场泡沫，从年下半年开始，针对上升过快的房价及严重的投机现象，出台了一系列金融政策；随着政策效应逐渐显现，特别是国八条的颁布，从年月至今，上海房价开始有较大程度的下降，成交量明显低于同期水平；当前，上海的整体房地产市场处于量缩价降的态势，大量投资客持币观望，政策调控效应逐渐显现。20043,0007,406/“”“”2004“”20054“”2000年2001年2002年2003年2004年单位：万平方米，元平方米5897740648953834438305001000150020002500300035004000/010002000300040005000600070008000成交价格成交量供应量7年上海房地产市场供求关系及价格走势图2000-2004、市场回顾2整体看，上海的房地产市场从年复苏开始进入上升通道，已经保持了连续年的高速增长，价格与成交量连年创新高；由于投机过盛，尤其是近期哄抬房价的行为，使上海房地产市场步入了畸形发展的轨道；从图表中可以看出，在上海这样一个经济发展平稳，通胀水平较低的城市，房价在年内翻了一番应属非正常情况，其中确实隐藏了一定风险。200055对房地产市场的影响、政策法规3明确了可享受优惠政策的普通住房的三个条件，印发了加强房地产税收管理的通知。对个人住房税收政策作了细化规定。财政局、税务局、房地局、规划局2005.6.1上海地方税收征管细则出台购买住房不足2年转手，全额征营业税；非普通住房超过2年（含2年）转手，差额部分征收营业税。中央七部门2005.5.11中央七部门出台新政打击炒地，稳定房价自3月17日起，住房贷款利率实行下限管理，并对某些房地产价格上涨过快的城市或地区提高个人住房贷款首付款比例。中国人民银行2005.3.17《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》个人购买的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额征收营业税及附加。上海市地方税务局2005.3.7《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》将1年期基准存款利率上调0.27个百分点，至2.25%，同期贷款利率也上调0.27个百分点，至5.58%。中国人民银行2004.10.29央行加息8发布单位实施日期从年下半年到现在，随着一系列组合政策出台（下表）：一方面显示了政府对此次调控的决心，另一方面也显示了政府希望规范房地产市场，使其作为国民经济支柱产业，可走上可持续发展的道路。2004政策名称年全市1-6月商品房量价走势图20050100200300400600065007000750080008500900095009供应量万㎡成交量万㎡成交均价元㎡月月月月月月()26871.9193.8302.1178.6229.3()318.6166265.8175.498.4103.9(/)926884659156858584727294123456、市场现状4随着房地产调控政策相继出台，季度的成交量呈现较大比例的下滑，供求比从月的下降为，市场出现了比较浓重的观望气氛，对部分投机者的打压比较严重；政府调控措施的主要目的在于限制部分短期投机行为，控制国外热钱的大量流入，尽管如此，上海整体房地产市场价格仍然出现较大的下降幅度；右图明显反映了政策对市场的影响，季度成交量萎缩、成交均价下挫，自住型和投资型购房消费者的消费信心均受其打击。231:1.371:0.452、未来趋势510此次中央政府的系列宏观调控措施，反映出政府在房地产市场上落实构建和谐社会，走可持续发展道路的民本思想；从房地产长远发展来看，后市走势谨慎乐观：上海对住房的潜在需求很大，目前人均居住面积平方米，而通常当人均居住面积达到至平方米时新建商品房需求才会下降；此外结婚户、动迁户、新上海人、境外人士以及在上海城市化进程中农村居民进城所产生的即时需求也很大；从年开始上海将启动世博会场馆建设，此举将成为楼市发展的又一有力支撑。同时，上海经济发展的大背景也成为支持上海房地产市场发展的基础；房地产业对国民经济的贡献相当大，国家对其所持的态度也是积极肯定的，宏观调控的根本目的是为了使房地产行业走向良性发展的健康轨道，而非对房地产业实行打压。为此，国家出台的连续、稳定的宏观调控政策，将房地产市场稳步带入调整期，使房地产发展和投资趋于合理化。“”14.825302006相对近期低迷的住宅市场，办公楼市场所受到的影响较小。目前上海办公楼市场主要呈现以下几个特点：11上海办公楼市场呈现出需求不断上升、承租客户比例持续走高的发展趋势。目前，市中心地区甲级办公楼空置率已下降至左右；上海办公楼已不再局限于淮海路、南京西路、虹桥开发区、人民广场、徐家汇和陆家嘴等区域，一些副中心和轨道交通便利的地区正成为办公楼的新扩张方向：北外滩、中山公园和杨浦区五角场等均有望成为重要的商务副中心区；出售型办公楼成为投资热点：租金的大幅上涨，弃租转购成为部分企业的经营之道，一方面节省租金，另一方面作为长线投资。这一需求为出售型办公楼提供了良好的市场空间，这类产品市场反应良好；近一段时间，基金收购沪上办公楼的案例屡见不鲜。澳洲最大投资银行麦格里收购新茂大厦；摩根士丹利收购黄浦区的世界贸易大厦；高盛收购凯德置地旗下的百腾大厦。这些交易案例说明：海外基金对上海办公楼物业有较大的信心。5%“”、办公楼市场分析6月5年0520月3年5002月1年5002月11年0420月9年4002月7年0420月5年0420月3年0420月1年0420月11年0320月9年30022001年-2005年6月中房办公楼指数月7年0320月5年3002月3年0320月1年0320月11年0220月9年0220月7年2002月5年2002月3年0220月1年2002月11年1002月9年0120月7年1002月5年100212月3年10024006008001000120014001600、中房办公指数分析7中房办公指数从2001年的谷底开始快速上升，到2005年6月达到1449点，整个上海办公楼市场呈现出成交量放大、成交价格走高的趋势；近期出台的房地产政策，对办公楼市场影响不大。从租赁情况来看，全市办公楼的空置率一直在下降，很多办公楼满租，租金持续上升；此轮政策调控的对象主要是：住宅市场和投机者；尽管调控政策也波及到办公楼市场，使部分办公楼销售速度有所减缓，成交价格有所下降，但相对住宅而方，办公楼市场的表现依然是供需两旺。虹口17%杨浦9%黄埔6%徐汇9%浦东11%静安14%普陀9%长宁22%闸北3%13浦东25%静安10%普陀5%闵行5%、可售型办公楼市场82004年上海办公楼分布情况未来2年上海办公楼增量情况（预计）徐汇15%卢湾5%黄埔20%长宁15%从租售情况来看，甲级办公楼主要以租赁为主，这有利于物业管理，以确保大楼的品质；目前出售型办公楼品质普遍不高；非典过后，随着房地产市场的快速升温，上海出现了一批出售型办公楼，再次掀起了办公楼投资热潮，且很大一部分是由烂尾楼改造的；如下图所示，浦东、卢湾等传统办公区域可供开发的地块不多，未来新增办公楼主要集中在非传统商务区，如虹口、杨浦等区域；虹口区未来办公楼的增量主要集中在北外滩、四川北路以及大连路沿线；杨浦区未来办公楼的增量主要集中在五角场、东外滩和大连路沿线。“”14、办公楼市场小结9预计预计年上海整体经济将会延续去年的增长势头，由于内需消费、外贸出年上海整体经济将会延续去年的增长势头，由于内需消费、外贸出口、外资进驻上海的持续增长，办公楼市场需求仍将保持较高水准；口、外资进驻上海的持续增长，办公楼市场需求仍将保持较高水准；此轮调控将使楼市发展更加稳健，上海楼市将进入一个更加理性的发展时此轮调控将使楼市发展更加稳健，上海楼市将进入一个更加理性的发展时期；期；从产业属性和经济影响环境来看，第三产业如服务性行业发展迅速，是未来从产业属性和经济影响环境来看，第三产业如服务性行业发展迅速，是未来办公物业消费的重要支撑力量；办公物业消费的重要支撑力量；尽管投资客持续减少，但办公楼市场应不会有大波动，发展前景仍然看好。尽管投资客持续减少，但办公楼市场应不会有大波动，发展前景仍然看好。20052005海上海商务办公楼从基地远眺陆家嘴15从海上海楼顶看基地、区域市场特点10海云天所处的区域：非传统办公区域；区域整体办公楼宇品质：普遍不高；目前该区域入驻企业：中小型公司为主；区域办公楼价格：办公价格与住宅价格倒挂。北外滩初步规划16、区域规划111、杨树浦路以南地区：定位为文化、博览、商业与休闲区。虹口区规划建设摩天轮；杨浦区规划为渔人码头和自来水