天利中央广场二期商业篇天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇1商业地产的利益共同体商业地产的利益共同体商业地产经营者开发者商业地产商业地产消费者投资者天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇21商业地产特性高要求高投入高回报高风险天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇3潜在风险?开发（金融政策调整）?销售?招商?经营管理由于开发商的不成熟导致抵御风险的能力有限，2004年全国商业营业用房空置面积达2610万平方米，空置率高达20％－25％。天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇42CBD商业困境深圳福田中心区天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇5CBD商业困境?受CBD开发节奏的影响，商业培育期较长，不利于自营客进驻；?商务需求为主，消费存在明显的时段性；?高地价、高租金决定了只有承租能力较高的业态才能进驻CBD（银行、百货、高档餐饮、地产中介）。天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇63CBD商业现状深圳福田中心区天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇7我们的思考MOT1：如何应对后市激烈的市场竞争？MOT2：如何实现风险的最小化利润的最大化？MOT3：如何平衡商业长期收益与短期资金回收的关系？MOT4：如何有效解决商业经营与销售的矛盾？MOT5：商业定位应如何突出亮点，抢占市场先机？天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇84报告思路与结构报告思路与结构市场分析项目分析营销战略项目定位物业发展建议天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇9宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析历年销售分析深圳市历年商业用房销售面积80604020019971998199920002001200220032004南山2.4822.914.642.596.537.6212.58深圳27.419.8526.226.3227.446.3639.3764.49?2004年度全市共销售商业用房64.49万平方米，同比增长63.8％?南山商业用房销售增长趋势明显，2004年销售12.58万平方天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇105宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析空置情况深圳市历年商业用房现楼空置面积6020.00%19.00%5518.00%17.00%5016.00%4515.00%14.00%4013.00%12.00%3511.00%3010.00%19971998199920002001200220032004空置面积48.6652.9957.0246.6553.7746.8146.4942.69空置率13.81%15.04%16.18%13.24%15.26%13.28%13.19%13%2004年商业用房空置面积为42.69万平方米，商业用房空置率总体缓慢下降天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇11宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析总结?2004年商业用房的销售实现快速突破，增长超过六成；?商服物业空置率呈现总体缓慢下降趋势；?新开工面积、施工面积、竣工面积均达到历史最高水平，后市竞争激烈。天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇126宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析业态升级步伐加快大型综合购物中心领舞深圳商业地产中信城市广场、金光华、华润万象城、怡景中心城、晶岛国际、假日湾广场、花园城中心、海岸城三期天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇13宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析“两心多核”格局形成受大型综合购物中心开发的影响，多核发展的趋势越来越明显。天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇147宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析价格上升趋势明显年份套数成交面积成交总价成交均价套均面积2005上半年5255306374㎡43.9亿1433259㎡2004上半年7883326449㎡38亿1136842㎡2005上半年深圳商业物业价格上涨幅度达26%天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇15宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析投资市场迅速升温客户类型比例纯投资客51%投资与自营结合的客户18%自营客31%2005上半年成交商铺中投资客的比例接近70%，个别项目甚至超过90%。天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇168宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析区域属性次区域级城市核心天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇17宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析南山商圈属性区域性消费中心天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇189宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析南山商圈属性由于所处区位的相对独立性，从发展前景来看，不具备成为都市核心商圈的基础，只能进一步强化其区域性消费中心的影响力。天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇19宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析南山商业发展模式提高心理预期区域价值提升房地产快速发展基础设施改善商业配套进一步完善人气聚集消费力提升天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇2010宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析房地产成为南山商业发展的第一推动力龙岗罗湖16%15%宝安福田18%21%盐田2%南山28%?2002-2004年南山累计销售商品住宅面积669.89万平方米，占深圳全市住宅销售面积近三成；?近5年南山住宅增加了25万套，超过70万新增人口。天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇21宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析商业零售快速发展南山2004年实现社会消费品零售总额112亿，同比增长20.2%，高于全市6个百分点。天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇2211宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析典型路段商业调查路段业态租金（元/月.m2）创业路服装、餐饮、建材180-200后海路家电、家居100-250南海大道百货、超市、家电100-250南新路百货、超市、餐饮150-350桃园路百货、超市200-400常兴路超市、百货150-300学府路电子、超市150-250桂庙路建材、家电80-120前海路超市、便利店、建材60-120东滨路家电、超市200-250天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇23宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析结论由于缺乏集中商业区，南山商业带状分布的特征比较明显?一级地段的首层租金在180-400元/月.㎡之间?二级地段的首层租金在100-180元/月.㎡之间?三级地段首层租金在60-100元/月.㎡之间天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇2412宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析典型商家调查超市百货名称面积（㎡）楼层海雅百货35000六层岁宝百货38000四层常兴天虹商场35000五层友谊城百货15000三层崇尚百货24000三层铜锣湾百货25000二层丽日百货8000三层湾畔百货10000三层家乐福6000二层蛇口沃尔玛13000二层南新沃尔玛6000二层华侨城沃尔玛10000二层人人乐南油店11600二层据统计南山目前百货营业面积超过21万平方，超市营业面积超过13万平方天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇25宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析典型商家调查家电名称面积（㎡）楼层国美南新店3500二层国美南山店3700二层苏宁电器8000二层易好家南山店8000三层易好家南油店7000三层顺电4000二层目前南山的大型家电卖场已超过10家天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇2613宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析典型商家调查专业市场名称面积（㎡）层数铺位面积售价租金1F：120-1502F：80-100金晖家居11000四层21-524楼7700元/M23F：60-704F：501F：220001F：1202F：160002F：89集美堂家居20000五层10-853F：120003F：584F：100004F：45百安居20000三层——————乐安居15000三层30-200————2F：20000南山赛格电子8000三层5-603F：120001F：1002F：展望西部电子16000四层7.62/柜台不售803F：701F：33-3001F：36000海典数码城10000三层——2F：15-302F：18000天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇27宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析南山商业业态构成业态面积（㎡）比例百货2124%超市1315%专业市场1821%主题商场1518%其他1922%合计86100%天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇2814宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析结论结论目前南山拥有商业营业面积近90万㎡，而南山常住及流动人口超过200万，以人均1.2㎡的标准规划商业配套，南山商业尚有超过100万㎡的发展空间，前景看好。天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇29宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析南山商业格局南山四大商圈?华侨城?南头?南油?后海天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇3015宏观市场分析商业发展趋势南山商业现状竞争性项目分析南山商业文化中心区31万平方米的规模优势，南山辐射力最强的商业区三级辐射圈：3-6公里二级辐射圈：半径1-3公里一级辐射圈：步行15分钟天利