一、城市地理环境1、地理区位：扼守长三角咽喉位置得天独厚图1-1-1：无锡市地理区位图第一部分第一部分第一部分城市宏观投资环境分析城市宏观投资环境分析城市宏观投资环境分析一、城市地理环境一、城市一、城市地理环境地理环境111、地理区位：扼守长三角、地理区位：扼守长三角、地理区位：扼守长三角咽喉咽喉咽喉位置得天独厚位置得天独厚位置得天独厚无锡市位于江苏省东南部，处在长三角经济区、上海经济圈、环太湖经济圈的咽喉置，位扼守“南通北达”的必经之路，区位优势得天独厚。无锡市现辖江阴、宜兴2个县级市和崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7个区。是全国首批13个较大城市和10个重点旅游城之一。全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，2005年末人口452.84万。图图图1-1-11-1-11-1-1：无锡市地理区位图：无锡市地理区位图：无锡市地理区位图2、交通条件：城际利好联动发展222、交通条件：城际利好、交通条件：城际利好、交通条件：城际利好联动发展联动发展联动发展无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置，是京沪高速公路与沪宁高速公路的交汇点，也是京沪铁路、京沪高速铁路与新长铁路的交汇处。在沟通苏中、苏北、皖南、浙北地区的经济发展中，将会发挥日益重要的纽带作用。航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。无锡市距南京碌口国际机场180公里。航运：无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路为无锡交通提供更为便捷的条件。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。3、配套设施：基本齐全区位各异图1-1-4：无锡配套设施图崇安区：南长区：北塘区：滨湖区：锡山区：惠山区：新区：333、配套设施：基本齐全、配套设施：基本齐全、配套设施：基本齐全区位各异区位各异区位各异图图图1-1-41-1-41-1-4：无锡配套设施图：无锡配套设施图：无锡配套设施图惠山区作为新城锡山区中心区配套尚区，各方面配套尚可，并有后续规划，处于规划阶段，后偏远乡镇配套落后，期发展潜力较大预计各个乡镇的完善需要较长时间北塘区东面靠近火车站，毗邻市中心商圈，崇安区是传统中心商配套发展相对完善，但贸区，配套条件一直离中心区较远地段配套处于全市领先，现各落后方面配套已渐趋饱南长区作为城市副和，逐步向广益新城中心区，配套良好，等相对落后区域发散后期规划也已跟上新区依靠产业导入大量人口，配套设施也滨湖区作为城市主随人口分布具有较大流居住区，配套状差异，整体情况尚可。况区域差异较大，随着居住区域的逐步面积过大配套很难联结，发展应会更好全区同步崇崇崇安安安区：区：区：是无锡市传统中心商贸区，老城区内商业、医院、学校比较集中；南南南长长长区：区：区：城市副中心区，大型广场、博物馆等市政配套较为齐全，规划CBD中心区；北北北塘塘塘区：区：区：市中心的依附区域，靠近中心区各方面配套齐全，远离中心区域相对滞后；滨滨滨湖湖湖区：区：区：拥有市政规划的两大新城，更方面配套规划齐全，但各片区差异较大；锡锡锡山山山区：区：区：为新兴城区，区域中心配套较完善，其余地区尚处规划建设阶段；惠惠惠山山山区：区：区：与锡山区类似，但中心区配套尚未完善，各乡镇联结完善尚需时日；新新新区：区：区：依靠产业导入众多居住人口形成新兴居住区域，配套随居住区域分布明显。4、城市规划：北南拓东西一级中心城市二级中心城市三级城镇图1-1-5：城市总体规划图444、城市规划：北、城市规划：北、城市规划：北进南拓南拓南拓东东东张西西西扩规划构建“多中心、开放式”的市城空间发展格局，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴。以三条城镇发展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成网络型城镇体系。无锡市域，规划形成一个特大城市、两个大中城市、十二个新市镇的三级城镇等级规模结构。一级中心城市一级中心城市一级中心城市——特大城市，无锡市主城区。二级中心城市二级中心城市二级中心城市——大中城市，江阴市区和宜兴市区。三级城镇三级城镇三级城镇——十二个新市镇，洛社、玉祁－前州、胡埭－阳山、安镇－羊尖、东港－锡北、鹅湖、长泾、青阳、张渚、徐舍、官林、和桥。图图图1-1-51-1-51-1-5：城市总体规划图：城市总体规划图：城市总体规划图北拓南移东张西扩图1-1-6：主城区规划结构图北进：南拓：东张：用地发展方向：北拓南移北拓南移北拓南移东张西扩东张西扩东张西扩图图图1-1-61-1-61-1-6：主城区规划结构图：主城区规划结构图：主城区规划结构图北进东张西扩南拓北进：北进：北进：北部用地主要为规划惠山新城以及前洲－玉祈、锡北－东港两个规划新市镇，远景目标是建设无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区，重点建设惠山新城地区和前洲－玉祈、锡北－东港居住片区，推进北部区域居住环境的改善；南拓：南拓：南拓：以太湖新城和蠡湖新城开发建设为主动力，以蠡湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地，重点建设太湖新城中心商务区、蠡湖休闲区、商务太湖国际科技园、太湖创意产业园、工业设计园、国家动漫产业基地、太湖科教园等功能载体；加大马山太湖国家旅游度假区和太湖山水城旅游度假区的建设开发力度；东张：东张：东张：东部主要依托锡东新城和科技新城，在原有开发区的基础上安排大片居住、公共设施用地，并逐步发展延伸至苏州、张家港边界。区域多有发展完善的新市镇，远景建设无西扩：图1-1-6：主城区规划结构图现今无锡整体城市规划正全面稳步进行，从远景轻轨规划走势来看，四大发展方向都不存在盲区，但是受到区域现状和远景定位的影响东扩和南移将是未来城市发展的重点。轻轨1号和2号线沿线区域将是无锡后续发展的主轴线。锡高素质人口聚集区以及城市农业示范区；西扩：西扩：西扩：西部以洛社新市镇和钱桥片区为发展重点，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至锡宜高速公路附近。远景建设无锡人居环境典范和农业示范区。图图图1-1-61-1-61-1-6：主城区规划结构图：主城区规划结构图：主城区规划结构图北进东张西扩南拓现今无锡整体城市规划正全面稳步进行，从远景轻轨规划走势来看，四大发展方向都现今无锡整体城市规划正全面稳步进行，从远景轻轨规划走势来看，四大发展方向都现今无锡整体城市规划正全面稳步进行，从远景轻轨规划走势来看，四大发展方向都不存在盲区，但是受到区域现状和远景定位的影响东扩和南移将是未来城市发展的重点。不存在盲区，但是受到区域现状和远景定位的影响东扩和南移将是未来城市发展的重点。不存在盲区，但是受到区域现状和远景定位的影响东扩和南移将是未来城市发展的重点。轻轨轻轨轻轨111号和号和号和222号线沿线区域将是无锡后续发展的主轴号线沿线区域将是无锡后续发展的主轴号线沿线区域将是无锡后续发展的主轴线。线。线。二、城市经济环境1、GDP——保持稳定增长2、产业结构——第二产业为主二、城市经济环境二、城市经济环境二、城市经济环境111、、、GDPGDGDPP——————保持稳定增长保持稳定增长保持稳定增长无锡市历年国民经济持续快速发展，2006年实现地区生产总值3300亿元，按可比价格计算，比2005年增长15.3％。无锡市经济的规模和总量健康稳步发展，给无锡房地产业奠定了稳固的市场环境并创造了良好的发展空间。222、、、产业结构产业结构产业结构——————第二产业为主第二产业为主第二产业为主2005年无锡第二产业总产值占GDP的比重达到59.66%，保持首要地位，而第三产业（含服务业、房地产等）比重亦达到38.79%，显示第三产业的蓬勃活力。无锡第二产业的实力较强，工业发达，就业机会多，居民收入稳定，为第三产业的发展带来了机遇。3、人均可支配收入4、人口导入2005、2006年无锡三次产业结构变化2006年1.5559.6638.792005年1.9957.940.11020406080100第一产业第二产业第三产业333、、、人均可支配收入人均可支配收入人均可支配收入无锡近几年来，民营经济迅猛发展，个人资本快速增长，无锡的人均收入位居全省乃至全国前列。2006年城镇居民人均可支配收入18189元.近几年无锡市居民收入渠道明显增加，这是无锡居民可支配收入增长的原因之一。444、、、人口导入人口导入人口导入无锡市截至2006年底户籍人口达到457.8万人，同比上年度上升1.1%，人口历年呈稳附：无锡在长三角城市群中基础指标排名简析附表1-2-1：2005年长三角各城市基础指标排名表城镇居民人均序号城市GDP(亿元)城市人均GDP（元）城市可支配收入(元)步上升态势。从人口的分布来看，以市区占据绝对多数，截至2005年底市区人口比例接近50%，市区人口比例呈连年上升态势，显示迁移、流入无锡市的外来人口主要在市区，阴、江宜兴等地相对较少。预计2007至2010年各年的出生数分别约为5.16万、5.43万、5.78万、6.19万。常住人口出生数在整个“十一五”期间呈逐年上升的趋