跨越项目市场调研报告及产品设计建议市场调研报告篇重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司1重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：023-63808631传真：023-63801008跨越项目市场调研报告及产品设计建议第一篇巴南区域市场一、巴南区域市场发展概述1.巴南区楼市发展沿革1.1发展沿革相对主城区，巴南区的楼市起步较晚，2001年以前，巴南区房地产开发主要以渔洞和李家沱片区零星分布的单体项目为主。2001～2003年，巴南区楼市进入起步阶段。在此期间，巴南区政府打击炒地皮等不法行为，限制集资房建设，大力培育和规范巴南区房地产。该阶段巴南区的代表性物业主要有浩立花园、南庭花园、映江花园等，该批物业在此阶段的推广为巴南区楼市的面貌带来新的气象，逐步缩小了巴南区与主城各区域楼市的差距，初步奠定了巴南区楼市商品化的基础。2003年，巴南区楼市从单体楼独霸天下演变到小区物业的发展，首个小区住宅项目～～佳禾鈺茂·河畔名居的启动，对巴南区市现有格局产生了较大的影响，巴南区楼市的发展又向前迈进了一步。从2004年至今，从巴南区首个高层项目～～海天花园、首个商住项目～～协信·铜锣湾的推出，到目前滨江楼盘、高层建筑、花园洋房、别墅等各种物业形态的不断出现，巴南区楼市对产品细分进行了一次成功尝试，赢得了市场的广泛认可。1.2目前发展特点目前，巴南区已经形成了渔洞、李家沱、渝南大道三大房地产开发的热点区域，以及正在逐步成熟、完善的龙洲湾区域。渔洞楼市主要靠渔洞本区客户消化，李家沱楼市除了本区客户外还可以吸引到部分南岸区、九龙坡区购房者，渝南大道的购房者主要来自南岸区，同时也有部分渔洞和李家沱客户，而龙洲湾区域作为一个新兴的房地产区域市场板块，则需要吸引周边区域市场，以及相邻区县的客户，以消化不断推出的楼盘体量。重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司2重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：023-63808631传真：023-63801008跨越项目市场调研报告及产品设计建议1.3未来走势分析?产品品质将不断提升随着房地产开发条件的日益成熟，各项目均受到来自其他项目不同程度的竞争，故各项目在建筑、规划和园林景观方面均有会有更大的突破，提升产品品质，从而赢得市场。?产品开发趋于多元化巴南楼市在众多楼盘的引领下已经步入快速发展的开发轨道，产品开发在不断创新，多元化趋势明显，在巴南区域市场多层、小高层产品已经存在的基础之上，相继出现高层、花园洋房、别墅产品，市场供应日趋丰富，客户选择面十分广泛，目标受众针对性更强。2.巴南区域楼市总体研究2.1产品形态?物业形态巴南区目前是一个发展中的城区，亟待开发和发展的地块较多，目前区域内在售物业绝大部分为小区楼盘，由于该区域出让的土地地块整体较大，因此在未来2～3年之内，将会不断出现体量超过10万㎡的综合性物业。?物业类型就物业类型而言，目前巴南区域内物业主要以高层物业为主，该类物业所占的比重超过60%，其次为小高层物业。从容积率指标情况来看亦说明了这一问题，目前区域物业主要以容积率在3.0～3.5之间的项目为主，其中容积率在此之间的物业所占的比例接近80%，反映出高层物业在本区域市场中所占的绝对比重，而容积率在2.0左右的低密度物业所占的份额还相对有限。?产品市场未来发展趋势结合重庆房地产市场近几年的发展来看，购房者在选择物业时除关注项目整体规划布局外，还对建筑本身的设计规划需求越来越高。重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司3重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：023-63808631传真：023-63801008跨越项目市场调研报告及产品设计建议此外，在园林景观、社区配套等方面亦更细致和完善，如社区公园、社区商业街、学校及景观大道等。2.2户型?户型配比目前，巴南区在售楼盘主要以75～85㎡的两房，以及90～110㎡的户型为主，两房与三房的比例整体约为6：4，有些楼盘的三房比例甚至会只占30%左右。从户型配比及供应状况可以看出，巴南区楼市供应仍是以满足基本居家需求为主。?各类户型未来供应趋势从目前在售项目后期供应及市场需求情况看，三房仍将是未来若干年市场供应的主力，不过随着巴南楼市的发展，二房单位的投资市场将有所增长。二、巴南区住宅市场板块分析1.李家沱板块1.1板块概述李家沱版块范围由李家沱正街，李家沱南桥头和土桥三个区域组成，位于巴南区西部、李家沱长江大桥南桥头，属重庆主城区，距区政府驻地鱼洞14公里，东、南、西三面与花溪镇毗邻，北濒长江，幅员面积5平方公里，辖有10个社区居委会，常住非农人口4.5万人；辖区内布有企事业单位数十家和驻军部队；医院、学校、广场等公共设施布局合理、功能俱全，已具备现代城市格局的雏形。但近年来，其经济增长速度较慢，发展已经滞后于整个城市发展的需要，与相当发展水平的地区存在差异，也与重庆直辖市快速发展的态势及巴南区在整个城市发展扩充中的地位不相称，主要表现在城市化水平较低，产业结构不尽合理。1.2板块住宅市场概述目前李家沱片区的楼盘较少，且分布较分散，以中档物业为主，该板块在2006～2007重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司4重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：023-63808631传真：023-63801008跨越项目市场调研报告及产品设计建议年内陆续推出的楼盘中，除了岔路口的日月山庄在小区物业中规划为别墅类物业以外，其他别墅类物业都离李家沱片区较远，如一品的威尼斯印象。土桥新尚城周围一直沿到巴蜀怡苑一带，是巴南区政府规划出来打造李家沱商业步行街的，由沿路开发商各开发一段，最后连成一片。因此，李家沱片区今后的开发量应该会继续增大。位于李家沱临江附近的锦绣江南是目前该板块中整体定位中高档的楼盘，由多层、小高层、高层等多种物业形态组成，且享有江景资源，在当地口碑较好，目前锦绣江南的套内均价约为3900元/㎡，主力户型为套内70㎡左右的两房。在2008年以及以后的数年之内，位于李家沱土桥的曦园·柳镇将会推出总体量为100万㎡的山地花园洋房，这对整个巴南区乃至重庆市的花园洋房市场的影响都将是很大的。2.渝南大道板块2.1板块概述渝南大道北起南岸区学府大道，南至巴南区渔胡路口，全长13.2公里，现多数路段为双向4～6车道，为连接南岸区、巴南区的交通枢纽主干道。渝南大道板块由于前期开发较为迟缓，且整体板块属于交通干道，无法形成聚集性的商业、居住区域，因此整个板块分布的楼盘较少。2.2板块住宅市场概述目前，分布在渝南大道周边的楼盘主要为2005年即开始推售的申烨·太阳城，以及于2008年1月27日开盘，开始销售的丽都锦城。上述两个楼盘都位于渝南大道沿线，申烨·太阳城整体体量为85万㎡，由于该楼盘营销定位较为模糊，目前销售较为迟缓；丽都锦城住宅体量约为35万㎡，于2008年1月27日开盘销售，套内均价约为3600元/㎡，主力户型为套内70㎡的两房，以及套内90㎡的三房。3.鱼洞板块3.1板块概述重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司5重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：023-63808631传真：023-63801008跨越项目市场调研报告及产品设计建议鱼洞滨江路到鱼洞鱼湖大桥旁，即整个鱼洞镇。鱼洞镇早期进驻了重庆大江渝强塑料制品有限公司、重庆三和机械制造有限公司、长江机床厂等重工业企业，特别是宗申集团工业园区的建立及重庆长安铃木汽车有限公司的进驻，同时又是鱼洞区区政府驻地，因此带动了该片区交通、市政设施的发展，使该片区到重庆各个城区的交通线路较齐全，是巴南区最具发展潜力的板块之一。3.2板块住宅市场概述鱼洞板块楼盘较为集中，以小区型物业为主，是巴南区竞争最为激烈的片区之一，随着近年来基础设施的快速建设，该地区未来发展潜力较大。鱼洞板块物业主要集中在鱼胡路、滨江路，以及鱼洞新市街、中干道沿线，主要代表楼盘有一城龙洲、帝豪·巴南印象、明华·龙洲半岛、浩立·半岛康城、腾王阁·假日滨江花园等，上述楼盘的物业形态多以高层、小高层为主。其中，明华·龙洲半岛、帝豪·巴南印象，以及浩立·半岛康城的供应量在该片区占有较大的优势,并且其开发周期长,对该片区乃至巴南区的影响在短期内不会消失。目前，鱼洞板块中在售楼盘的主力户型以套内65～75㎡的两房为主，帝豪·巴南印象最近推出市场的是套内40～50㎡的小户型公寓，但具有临江资源的明华·龙洲半岛、腾王阁·假日滨江花园的主力户型均在套内100～120㎡。在价格方面，由于该板块中各楼盘拥有的资源差异较大，因此价格差距也较大，在物业形态相同的前提下，拥有不同景观资源的楼盘，套内价格差距可以从3300元/㎡至5000元/㎡不等。4.龙洲湾板块4.1板块概述龙洲湾新区位于巴南区鱼洞旧城东北部，现有两座公路桥连接交通，南端始自鱼胡路，西侧为长江水道，东面临南北向渝黔高速公路，北接上界高速公路。区位划分清晰，区位优势明显。龙洲湾新区规划是重庆目前东、西、南、北四大规划中的南部规划，也是四大规划中唯一一个区政府行为的规划。该板块旨在将龙洲湾打造成新型居住、休闲、旅游、经济社区。重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司6重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：023-63808631传真：023-63801008跨越项目市场调研报告及产品设计建议4.2板块住宅市场概述龙洲湾新区规划为鱼洞区乃至整个巴南区与主城各区的交流架起桥梁，促进巴南区与外界的政治、经济、文化互动，加快巴南区城市化建设和经济发展。随着龙洲湾大道的破土动工，新区的土地很快被多家开发商抢占，今后在众开发商大力投资和政府的引导下，地段价值和人气将会不断提升。龙