绝密浙江传化江南大地发展有限公司www.etransfar.com项目方案正如化学品配方，请各位领导务必保密20084年月园区项目商业计划概要和相关工作研讨园区项目商业计划概要和相关工作研讨ZhejiangTransfarSoutherlandDevelopmentCo.,Ltd.2page??●●●●●●●??●●●●●●●我们以往的决策涉及：为取得资源而制定项目定位项目早期的组织与能力建设等等通过本轮研讨，应尽快形成以下决策：实质性开发的项目定位、总体进程组织与能力建设的切入点、紧迫性的强度与清华合作的基本框架，以便尽快进入实质性谈判与基金、其他投资者等合作的框架性口径，以便进一步谈判我们以往的决策涉及：为取得资源而制定项目定位项目早期的组织与能力建设等等通过本轮研讨，应尽快形成以下决策：实质性开发的项目定位、总体进程组织与能力建设的切入点、紧迫性的强度与清华合作的基本框架，以便尽快进入实质性谈判与基金、其他投资者等合作的框架性口径，以便进一步谈判研讨的目的研讨的目的文字不能覆盖全部必要的信息；集思广益的意义从来没有象当前这么重要。因此，敬请各位领导提出质询，无论涉及什么，无论多么尖锐。大项目象一棵树，需要决策的内容将越来越繁茂。后续能否持续、准确地决策，取决于当前能否对项目建立深刻的认识。文字不能覆盖全部必要的信息；集思广益的意义从来没有象当前这么重要。因此，敬请各位领导提出质询，无论涉及什么，无论多么尖锐。大项目象一棵树，需要决策的内容将越来越繁茂。后续能否持续、准确地决策，取决于当前能否对项目建立深刻的认识。研讨的目的绝密项目方案正如化学品配方，请各位领导务必保密一、认识一、认识不可行性不可行性““””银行融资环境处于紧张期市场引领战略和跟随战略分别基于不同的历史经验国有股影响部分股权融资工具的应用，如与地产基金合作；但却不能抛弃国有股，否则影响政策面积平方公里，不可能仅做，必然发展园区在同一交通线上，离主城区更近，同步发展居住区，有地铁缺人口，大规模公共交通无盈利条件缺公交和商业，入驻企业难以吸引员工，运营成本高缺人口，商业经营无盈利条件4??“”??22CBD?“”???项目债权融资有难度金融环境不佳两个鞋厂推销员在非洲某岛国发现人们都不穿鞋，于是一个报告说当地没有市场，另一个报告说当地市场很大产业地产在杭州是新事物客户融资（用于购房）有难度项目股权融资有难度钱江世纪城存在替代性风险隆市有难度配套商业经营有难度缺乏大规模公共交通缺乏常住人口，周围环境不成熟page原因难点：环境和条件5page原因廉价甚至免费的科研服务、科研基础设施，是新技术成长的不可缺乏的路径缺乏房地产实务经验科技园的国际定义：房产为基础，通过提供技术来源、科研服务和其他服务，促进技术密集型企业成长生地变熟地的过程中不可控因素多，谈判量增加，交叉工程多房地产业重新洗牌，使高水平房地产公司吸引力大增；杭州已汇聚一、二梯队房产企业十余家“”“”“”“”科研服务方面：需提供专业、廉价甚至免费的午餐，增加成本房产方面：对产品定位、价格定位、财务预期、营销举措、工程建设的判断易失准科技园既是房地产，又超越房地产，工作复杂性和难度高于房地产商贸板块既是房产，更是商贸；并处于一般商业地产所没有经历的地段，复杂性大为提高能力门槛高于房地产工程建设难度增加是生地人才向高水平房地产企业集中人才环境不佳难点：能力正面案例：杭州滨江区、上海张江，生活人口与办公人口同步集聚，使园区开发比较顺利。杭州下沙，以往缺乏生活和商务功能，近年来大力调整，科技园区已经起步。负面案例：北京“非中心”离人口密集区稍远，且首期功能单一（仅办公楼），使招商一度受阻。绝密项目方案正如化学品配方，请各位领导务必保密二、创造可行性二、创造可行性7page?未形成房产能力体系，是能力建设的关键；?房地产行业相对比较成熟，比较容易学习?我们比较容易理解和操作；?有一定资源?房地产商有优势?房地产商比较难理解和操作；?缺乏行业标准，房地产商难以学习●6●●●●6●●●将成为全国个双（及以上）跑道机场之一，为开拓大规模流动人口提供了机遇为建立与众不同的差异化产品提供了机会弱的部分并非高不可攀强的部分对于科技园区开发至关重要将成为全国个双（及以上）跑道机场之一，为开拓大规模流动人口提供了机遇为建立与众不同的差异化产品提供了机会弱的部分并非高不可攀强的部分对于科技园区开发至关重要科技园定义：房产为基础，通过提供技术来源、科研服务和其他服务，促进技术密集型企业成长认识机会认识机会国际机场二期建设地价优势、面积优势能力方面虽有明显的弱，也有相对的强（见下图分析）国际机场二期建设地价优势、面积优势能力方面虽有明显的弱，也有相对的强（见下图分析）认识机会8page创造可行性???1.2.“”CBDCBD3.1.2.3.4.1.2.3.创造性地塑造产品总体定位多功能，创造内部市场循环分区定位：用采供中心、酒店群创造目的地，开拓流动人口；科技园与、泛差别化，回避竞争分期功能恰当组合，隆市阶段提供较高用户价值创造性地开展融资和争取政策多板块、多模式同步洽谈，广种薄收，各个击破恰当设计各项合作的功能组合，突破难点项目恰当设计各个分期的经营模式组合，方便客户支付理清各板块实质性的经济贡献，争取资金返还、住宅区落地、重大科研基础设施建设有力而精准地开展营销品牌协同的力量渠道建设强调招商规模，广种薄收首批客户注重规模带动力、价格带动力、适应东部生活圈“”项目债权融资有难度金融环境不佳客户融资（用于购房）有难度项目股权融资有难度钱江世纪城存在替代性风险隆市有难度配套商业经营有难度缺乏大规模公共交通难点：环境和条件缺乏常住人口，周围环境不成熟创造可行性创造可行性创造可行性9page只有上半年完成能力配置，才可在下半年完成开工前的准备工作创造可行性2.3.房产方面强化专业化建设，解放思想，加大人才引进力度，创造性地开展培训科研服务、科研基础设施方面，吸引大学合作，借力强化专业性，强化对政府支持的说服力科技园既是房地产，又超越房地产，工作复杂性和难度高于房地产商贸板块处于一般商业地产所没有经历的地段，复杂性也大为提高缺乏专业的咨询机构能力门槛高于房地产难点：能力??“”“”1.房产方面：对产品定位、价格定位、财务预期、营销举措、工程建设的判断易失准科研服务方面：需提供专业、廉价甚至免费的午餐，增加成本人才向高水平房地产企业集中人才环境不佳针对技术和工程的组织建设、流程建设、任务计划安排，打提前量，从而强化任务推进的系统性和及时性工程建设难度增加是生地系统性、针对性、创造性地开展组织与能力建设因循功能板块、专业职能，理清职能、组织和能力需求，分期分批建设。创造可行性创造可行性创造可行性绝密项目方案正如化学品配方，请各位领导务必保密三、建设方案三、建设方案11page酒店群酒店群酒店群采供中心(商业地产)采供中心采供中心((商业地产商业地产))科技园(产业地产)科技园科技园((产业地产产业地产))集体宿舍集体宿舍园区园区政策争取和政策服务科研服务(科技园)商贸服务(采供中心)物业管理物业管理政策争取和政策服务科研服务(科技园)商贸服务(采供中心)物业管理物业管理房地产房地产产品产品服务科技园(产业地产)采供中心(特种商业地产)酒店群单一项目服务科技园(产业地产)采供中心(特种商业地产)酒店群单一项目mix-usedevelopmentmix-usedevelopment、总体定位多功能，创造内部市场循环、总体定位多功能，创造内部市场循环相比单一功能开发，多功能开发（）、特别是中高档的多功能开发难度系数倍增，因而从事同类开发的企业很少相比单一功能开发，多功能开发（）、特别是中高档的多功能开发难度系数倍增，因而从事同类开发的企业很少、总体定位多功能，创造内部市场循环11112page酒店群酒店群酒店群采供中心(商业地产)采供中心采供中心((商业地产商业地产))科技园(产业地产)科技园科技园((产业地产产业地产))集体宿舍集体宿舍提提供供大大量量客客源源产业地产主要收入来源主要资产累计商业地产主要收入来源产业地产主要收入来源主要资产累计商业地产主要收入来源科技园酒店群采供中心科技园酒店群采供中心提供人气环境提供人气环境件件条条务务商商供供提提、总体定位多功能，创造内部市场循环、总体定位多功能，创造内部市场循环多功能开发是解决郊区环境不成熟风险的关键办法多功能开发是解决郊区环境不成熟风险的关键办法、总体定位多功能，创造内部市场循环11113page建筑模式不同●1●1主干道范围内，实际控制地块近平方公里主干道范围内，实际控制地块近平方公里730案例比较：上海张江集电港，亩，位于张江最东端，以往氛围冷漠。通过多功能开发，逐步成为张江东部的商务中心?商务酒店?大型会议中心?服务式公寓区（在建）?高层办公区?高层厂房区?低层办公区（东区）?低层办公区（西区）“”“”、总体定位多功能，创造内部市场循环、总体定位多功能，创造内部市场循环多功能的多同时也定义了我们的组织和能力特征，以及投融资模式园区土地空间足以承载多功能开发多功能的多同时也定义了我们的组织和能力特征，以及投融资模式园区土地空间足以承载多功能开发、总体定位多功能，创造内部市场循环11114page采供中心商业地产采供中心商业地产()()美国达拉斯市场中心：汇集大量进口商，吸引大量买家(百货店、批发商、装潢设计等)；与上海世贸商城有协作美国达拉斯市场中心：汇集大量进口商，吸引大量买家(百货店、批发商、装潢设计等)；与上海世贸商城有协作???Trademart()●()()()●30~150●131500“”???Tra