苏轮厂项目建议书1_20071020建议书深圳,2007年10月打造苏州商业地产的领导者——苏轮厂的商业概念规划项目杭钢置业苏轮厂项目建议书2_200710203121153项目背景和目标A.B.项目内容、方法和交付品C.项目时间安排、组织结构和人员D.项目预算163E.九洲远景公司介绍165本文件仅为我们的客户使用而撰写。在没有进行未来的详细分析和讲演之前本文件是不完整的。除非经过九洲远景商业顾问有限公司的事先同意，本文件绝对不能交予第三方。目录页数苏轮厂项目建议书3_20071020对中国商业地产的理解对苏州商业的理解对苏轮厂项目的初步设想对项目目标的界定A1.A2.A3.A4.项目背景和目标A.苏轮厂项目建议书4_20071020受到中国社会、经济发展的驱动，中国商业地产的规模和质量将展开全方位的发展中国全新的商业格局正在逐渐建立中，而这一过程在一、二、三四线城市呈现完全不同的特征从商业模式的角度来看，中国商业地产尚处于起步阶段从运营能力的角度来看，缺乏充分的前期规划是目前中国商业地产存在的核心问题商业地产运营的成功需要准确的产品规划、资本运作的技能，以及高质量的合作资源网络12345资料来源：九洲远景分析我们认为，要把握中国商业地产蓬勃的发展机会，首先需要清晰地理解商业地产行业的内在规律和成功要素苏轮厂项目建议书5_20071020123经济持续发展中产阶级兴起城市化发展1资料来源：九洲远景分析商业地产发展的驱动因素受到中国社会、经济发展的驱动，中国商业地产的规模和质量将展开全方位的发展苏轮厂项目建议书6_20071020单位：亿元[]GDP48,13652,52659,50267,17776,410CAGR14.9%12.1%120,333135,823159,878183,868209,407200220032004200520061.1资料来源国家统计局，九洲远景分析:预计中国经济以及零售市场将持续提升中国经济的快速发展和消费者持续的消费热情，将直接推动商业地产的发展社会消费品零售总额苏轮厂项目建议书7_20071020家庭收入万以上家庭收入万家庭收入不足万全球水准富裕阶层家庭收入万较高收入阶层家庭收入万贫困阶层较低收入阶层202.5-42.5--10-20-4-10--97%91%36%10%4%1%3%41%21%8%1%4%10%51%61%0%2%5%7%11%0%0%5%11%16%19851995200520152025100%=5231,6874,81911,55922,6051%1%1.2资料来源：麦肯锡中国消费需求研究中国城市可支配收入结构预测（单位：十亿元）中国中产阶级兴起所引发的消费者结构变化，将带来商业地产供应结构和质量的提升苏轮厂项目建议书8_20071020中国城市化率已经达到但依然处于较低水平由于城镇发展本身的规模不经济性，大城市将承担更多的城市化责任预计城市化将在未来五年带来新增城市人口亿，每年新增城市人口万，城市大众化消费品市场每年将新增市场规模约亿元城市群的发展将极大地推动二三线城市的经济发展和消费观念的升级城市群的商业机会将主要发生在城市郊区，以及城市群的交界处城市化进程发展迅速城市群的发展改变扩张布局?42%,??1.22400900??资料来源：九洲远景分析1.3而城市化和城市群的进程是商业地产总量发展的另一个契机苏轮厂项目建议书9_20071020三四线城市二线城市2资料来源：九洲远景分析上海、北京、深圳为代表城市多商业中心格局已经形成，人均商业面积达平米城市化进程发展速度快，商业面积从总量上尚有一定的上升空间商业地产项目的集中地，存在定位同质的问题，产品将趋于多元化，结构面临调整，层次会更加丰富旧商业面临改建提升，存在市场进入的机会消费者市场接纳能力很强，是创新概念购物中心的主要市场杭州、成都、武汉为代表城市多中心商业格局正在形成，人均面积约平米预计经济逐渐进入快速通道，消费意识和观念强，预期商业地产总量有较大的市场提升空间现代化购物中心逐渐涌现，产品种类单一，以城市中心和邻里购物中心为主，产品种类有较大的发展空间原城市商业中心区域存在旧有商业改建、市场进入的机会，同时有新城市商业中心兴起的进入机会惠州、湘潭、赣州为代表城市以单一商业中心格局居多，人均商业面积低开始开发购物中心，总量有一定的发展空间目前产品以城市中心、的地区中心为主，未来市场仍将以这两种产品为主具有明显的先行者优势一线城市中国商业地产的市场格局?–4-5––––/?–2–––?–––hypermarketanchored–“”中国全新的商业地产市场格局正在逐渐建立的过程中-2007苏轮厂项目建议书10_20071020金融企业的行为由金融公司发行基金，用长期的资金进行项目投资和开发是投资证券化的行为，将同时被证券机构、证监会、交易所进行监督，审批程序严格第三阶段证券化阶段???以长期投资的思路进行操作做到了只租不售，具有整体的商业规划然而资金链条没有解决，基本依靠自有资金和私募，扩张有限第二阶段投资阶段???3房地产开发商行为以住宅地产的手法进行操作，是目前多数房地产企业所处的状态所开发的商业店铺被分割出售，开发商纯粹追求短期现金流???资料来源：九洲远景分析第一阶段销售阶段中国商业地产尚处于起步阶段从商业模式的角度，中国商业地产尚处于起步阶段苏轮厂项目建议书11_200710204资料来源：九洲远景分析商业地产开发企业基金而商业地产领域中，还没有出现成熟的商业地产商，整体运作水平和竞争水平尚不高苏轮厂项目建议书12_20071020项目招商项目施工项目招商项目施工获取土地租户组合规划项目设计寻找融资渠道获取土地项目规划项目设计项目选址4国内外商业地产开发流程对比国际成熟商业地产开发的基本流程目前中国商业地产开发的基本流程规划先行是成熟商业地产开发流程的典型特征而国内缺乏对规划定位的严谨论证，往往依靠经验判断，直接进入设计和招商阶段项目选址??资料来源：九洲远景分析美国城市土地利用协会（）ULI相比国际成熟的商业地产开发流程，目前的中国商业地产运作明显缺失项目前期战略层面的规划苏轮厂项目建议书13_20071020先行战略规划缺失战略规划基于市场研究所制定的目标消费群、商业概念以及独特卖点，保证了项目与市场需求的匹配以及在激烈竞争中的独特优势明确的方向性，使得项目开发的各个环节具有高度的一致性，减少项目方向摇摆引起的不必要的高额投入经过租户测试的概念设计，极大的提高项目初期的出租率，降低风险，保证了项目的初期成功缺乏规划，项目定位模糊，消费者无法在日趋细分化的市场中识别本项目，进而形成偏好和忠诚度经验性、草率的项目定位，由于缺乏对市场的深入理解，不能准确捕捉和把握市场机会模仿、照搬、跟风，造成市场同质化严重，竞争日趋激烈没有方向性规划，往往难以顺利招商，设计、招商、施工后续环节出现反复修改和调整，造成不必要的投入和成本???????4资料来源：九洲远景分析缺乏战略规划会造成项目的定位模糊、同质化严重以及项目不符合市场需求，最终导致出租率、收益率双低的后果苏轮厂项目建议书14_20071020开业经营开业日常经营委托专业经营管理公司???项目施工结构施工装修??项目招商由专业策划公司为项目目标租户进行实际招商?获取土地获得土地的所有权或使用权?项目融资一般是与适合商业地产的基金合作?项目设计建筑与结构设计?基于科学量化研究的规划，项目具有准确和清晰的方向项目规划商业概念目标消费群核心价值行业组合商业模块概念测试目标租户布局与动线????????项目选址土地储备?支持资料来源：九洲远景分析国际成熟商业地产开发的流程国际成熟的商业地产开发以经过严谨论证的项目规划作为项目设计、招商的方向性指引，同时也是融资的重要依据苏轮厂项目建议书15_20071020开业经营独自经营或委托专业经营管理公司?项目招商独自招商或委托代理公司进行?项目施工委托施工单位进行建设?租户组合规划主力店选择、关键租户选择、租户类型比例?项目设计建筑与结构设计?无规划或拍脑子规划，项目盲目性极大“”获取土地贷款购买土地使用权?项目选址储备土地?支持资料来源：九洲远景分析国内商业地产项目缺失规划环节，造成项目整体运作的盲目性中国购物中心的开发流程苏轮厂项目建议书16_20071020租户招商都是看品牌，把有号召力的品牌招进来，其他的品牌都会跟风进来的市场调查不一定准的，那些数字怎么说都可以……主力店确定了就万事大吉了，其他租户的招商会很容易我对市场非常了解，我相信我的经验，我的感觉常常是对的……商业规划不就是把租户组合在一起，分类、安放在各楼层吗4资料来源：九洲远景分析尽管部分开发商开始项目前期规划，但往往停留在租户组合和主力店选择上，缺乏对市场深入的调查与研究，依然无法准确地建立起有竞争力的市场定位苏轮厂项目建议书17_20071020运营5.商业模块配比功能范围面积占比布局交通动线设计租户商户组合核心租户品牌业态位置安排根据租户要求考虑规划调整收益预测招商策略?––––?/–//––??商业概念购物中心类型目标消费者商业定位核心价值品牌内涵差异化内容特色卖点商业组合协助第三方设计公司出具建筑设计任务书协助设计公司有效理解规划意图参与建筑方案评审招商策划与推广组织实施招商（专业运营公司）商业运营管理物业管理市场营销管理?––––––//––––?????概念规划详细规划设计招商1.2.3.4.4九洲远景商业地产项目的服务内容项目战略规划资料来源：九洲远景分析通过对消费者、竞争环境的深入研究，项目规划将回答项目定位的战略问题，是项目未来成功地进行设计、招商和运营