书书书书书书书书营销策划部议议议议议议议议京汉置业集团建建建建建建建建品品品品品品品品产产产产产产产产京汉旭城三期项目产品建议产品建议产品建议产品建议总体定位总体定位总体定位总体定位说说说说明明明明分析分析分析分析SWOT年月日日各项目销售数据统计截至年月日上午：20081115—19200811171000石景山区域市场在售楼盘，尤其是京汉旭城三期项目同类竞争楼盘的年度供应量、产品构成及销售情况信息搜集现场踩盘客户访谈同行交流北京市房地产交易管理网，焦点房地产网，新浪网房地产频道，各楼盘官网及业主论坛，各楼盘售楼处获取的一手信息+++调查重点调查重点调查重点调查重点：：：：调查方式调查方式调查方式调查方式：：：：调研时间调研时间调研时间调研时间：：：：数据来源数据来源数据来源数据来源：：：：数据时效数据时效数据时效数据时效：：：：市场调研市场调研市场调研市场调研产品建议产品建议产品建议产品建议第四部分第四部分第四部分第四部分项目定位项目定位项目定位项目定位一．市场定位二．客群定位三．产品定位四．形象定位第五部分第五部分第五部分第五部分产品建议产品建议产品建议产品建议一．户型类别配置二．户型配比及套均面积设定三．户型类别分布四．户型功能配置五．面积控制项目定位项目定位项目定位项目定位目录分析分析分析分析SWOT市场调研市场调研市场调研市场调研第一部分第一部分第一部分第一部分区域市场调研区域市场调研区域市场调研区域市场调研一．区域市场发展趋势二．区域市场项目略览三．在售项目户型构成分析四．各项目产品及其销售情况五．中小户型供应量分析第二部分第二部分第二部分第二部分项目自身分析项目自身分析项目自身分析项目自身分析一．项目基础概况二．项目自身优劣势分析产品建议产品建议产品建议产品建议项目定位项目定位项目定位项目定位分析分析分析分析SWOT近几年，随着石景山区加快旧城改造进程，尤其是在市政交通建设、生活配套设施建设上加大了投入力度，石景山区域土地价值快速提升。首钢搬迁调整和石景山打造休闲娱乐中心区进程逐渐加快，政府希望在石景山区域多推出高档项目，以吸引更多的高层次的群体入驻，挖掘区域的发展潜力。目前石景山区域由于受土地资源稀缺，尤其是居住用地的众多限制，已经很少有新楼盘问世，而现有楼盘大都进入收房阶段，年新开盘供应量有限。???09市场调研市场调研市场调研市场调研简要概述简要概述简要概述简要概述：：：：
一一一一、、、、区域市场发展趋势区域市场发展趋势区域市场发展趋势区域市场发展趋势产品建议产品建议产品建议产品建议项目定位项目定位项目定位项目定位市场下行趋势势不可挡，年的整合力度、竞争状态空前激烈。土地资源稀缺，尤其是居住用地的严控，年度的普通商品房市场，中档项目可在刚性需求客群的支持下破冰，可在改善型客群的推动下站稳。年度年度年度年度，，，，市场整合市场整合市场整合市场整合?09?09-10“”“”09-10分析分析分析分析SWOT市场调研市场调研市场调研市场调研目前，区域市场内的新建商品房周边的配套设施将快速得到改善，区域的居住价值正不断收到越来越多人的认可。京西部地区由于土地供应量比较少，未来新开楼盘不多。加上这个区域多年来分布了大量的国家机关、部委等，实际客户需求量不容小觑。中长期向好中长期向好中长期向好中长期向好，，，，潜力巨大潜力巨大潜力巨大潜力巨大??初步结论初步结论初步结论初步结论：：：：
一一一一、、、、区域市场发展趋势区域市场发展趋势区域市场发展趋势区域市场发展趋势石景山区域市场内，至今仍在销售的项目主要有：远洋沁山水，茂华璟都会，雍景四季，鼎城世家，天和景园，远洋山水等个项目。除远洋沁山水、茂华璟上璟、鼎城托邦三项目或项目的大多组团均为现房销售。?···6?··LOFTe产品建议产品建议产品建议产品建议远洋远洋远洋远洋沁山水沁山水沁山水沁山水京汉旭城京汉旭城京汉旭城京汉旭城项目定位项目定位项目定位项目定位远洋山水远洋山水远洋山水远洋山水雍景四季雍景四季雍景四季雍景四季分析分析分析分析茂华茂华茂华茂华璟都会璟都会璟都会璟都会·SWOT天和景园天和景园天和景园天和景园市场调研市场调研市场调研市场调研二二二二、、、、区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览鼎城鼎城鼎城鼎城世家世家世家世家·产品建议产品建议产品建议产品建议项目定位项目定位项目定位项目定位分析分析分析分析SWOT距地铁较近，隔路即为北京雕塑公园，卖相较好；规模中等，规划有五星级酒店、幼儿园周边配套较齐全，生活、商业氛围较浓厚项目定位准确，价格策略得当。????总建设规模为㎡，共分二期开发建设。其中，一期建筑面积㎡，包含住宅楼、地下车库与配套商业及幼儿园；二期建筑面积㎡，含栋住宅楼、地下车库及配套。今年月日开盘。3223542060561—9#11629851115市场调研市场调研市场调研市场调研远洋远洋远洋远洋沁山水沁山水沁山水沁山水：：：：·
二二二二、、、、区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览产品建议产品建议产品建议产品建议项目定位项目定位项目定位项目定位分析分析分析分析SWOT规模中等，周边配套成熟，生活便利社区内规划有写字楼、购物中心??鼎城总用地面积公顷，规划总建筑面积约万㎡。鼎城托邦层为商场，层为精装酒店式公寓，共户，户型面积㎡之间。托邦于年月日开盘销售。项目总体销售速度较缓慢。6.5422e1-56-1545440-80e200877市场调研市场调研市场调研市场调研二二二二、、、、区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览鼎城鼎城鼎城鼎城世家世家世家世家：：：：·
产品建议产品建议产品建议产品建议该项目住宅面积万平米，为大型纯居住社区，由栋纯板式的楼座组成成，楼间距达到米左右。景观园林万平米，配套及商业面积万平米。281880-12062项目定位项目定位项目定位项目定位雍景四季雍景四季雍景四季雍景四季：：：：
分析分析分析分析SWOT规模较大，住宅均为纯板；楼间距较大，楼栋布局流畅；园林景观规划较有特色。???市场调研市场调研市场调研市场调研二二二二、、、、区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览产品建议产品建议产品建议产品建议项目定位项目定位项目定位项目定位分析分析分析分析产品主要形态为：点式低板（层、层、层的一梯户），板式小高层（层、面积平米、一梯户的）。年推出璟公院，增加了一部分适中面积的户型（㎡两居、至㎡的三居，户型的功能上保留了度观景采光、独立餐厅、家庭厅设计、全明卫生间设计等特点。）5791-37-1560-1302-308110138144270SWOT一期市场调研市场调研市场调研市场调研茂华茂华茂华茂华璟都会璟都会璟都会璟都会：：：：·
二二二二、、、、区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览产品建议产品建议产品建议产品建议项目定位项目定位项目定位项目定位分析分析分析分析SWOT栋层板楼，已入住，尚余㎡一居，、、㎡两居和、、、㎡三居。因周边环境较差，网签量极小，仅余套。周边环境较差，项目整体品质较低，目前均价约元㎡。21674107112116135138149167208900/市场调研市场调研市场调研市场调研二二二二、、、、区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览天和景园天和景园天和景园天和景园：：：：
产品建议产品建议产品建议产品建议项目定位项目定位项目定位项目定位分析分析分析分析SWOT茂华璟都会、鼎城世家、雍景四季开发已接近尾声，部分组团已入住；楼盘品质中上，但销售进度较缓慢，余房销售更为困难。璟上璟、鼎城托邦分别为区域市场典型的精装小户型产品，前者打擦边球，一直未开盘，后者为酒店式公寓。新近开盘的远洋沁山水的产品定位和客群定位比较准确，加上及时、大胆的价格策略，销售十分火爆。根据市场现状和趋势，以上项目均可视为京汉旭城三期的竞争对手，竞争焦点将集中在中小户型的策划、包装上。?··?LOFTe?·?市场调研市场调研市场调研市场调研小结：
二二二二、、、、区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览区域市场项目略览产品建议产品建议产品建议产品建议主力户型：㎡的两居室；㎡舒适三居占左右。?86-89?140-16028%项目定位项目定位项目定位项目定位68.8%68.8%68.8%68.8%534534534534二室二厅一卫二室二厅一卫二室二厅一卫二室二厅一卫100.0%100.0%100.0%100.0%776776776776合合合合计计计计1.0%8三室二厅一卫2.6%20三室二厅三卫27.6%214三室二厅二卫户型套数比户型套数比户型套数比户型套数比总套数总套数总套数总套数（（（（套套套套））））户型结构户型结构户型结构户型结构分析分析分析分析SWOT市场调研市场调研市场调研市场调研远洋远洋远洋远洋沁山水沁山水沁山水沁山水：：：：·
三三三三、、、、在售项目户型构成分析在售项目户型构成分析在售项目户型构成分析在售项目户型构成分析产品建议产品建议产品建议产品建议鼎城托邦层为商场，层为精装公寓，户型面积介于㎡之间。酒店式精装公寓得房率太低，仅有左右。?e1-56-1540-80?78%项目定位项目定位项目定位项目定位71.3%71.3%71.3%71.3%454454454454零居室零居室零居室零居室（（（（eeee托邦托邦托邦托邦））））100.0%100.0%100.0%100.0%637637637637合合合合计计计计2.5%16复式5.0%32四室两厅两卫7.1%45三室两厅两