唐家湾片区市场调研报告2011年8月一、规划发展力1、科学合理的功能规划促使片区发展定位提升“一心一岛两轴三片”打造科技创意海岸生态滨海新城三片：高新技术产业区、综合服务片区、休闲旅游片区一岛：淇澳生态绿岛一心：滨海城市核心两轴：情侣路发展轴、港湾大道发展轴包括唐家、金鼎、淇澳岛的陆域及水域范围总面积约130平方公里，总人口约17万人，城市建设用地面积约为22.4万平方公里，人均用地160平方米以内。城市发展主轴重要节点及珠三角西岸滨海生活中心唐家湾发展定位：珠三角西岸以及珠海城市发展主轴上重要的功能节点和滨海生活中心，以发展高新技术和文华旅游产业为主，建设在区域具有影响的适合创业、居住、休闲娱乐，具有最佳生态环境的滨海新城。2、系统完善的交通规划促使区域地位升级高速及城际轻轨路网地建立将唐家湾划入珠三角一小时生活圈西部沿海高速出口东起中山逸平与京珠高速公路广珠段相连，西至阳江东城奕垌与广湛高速公路开阳段相连，全长236.783公里京珠高速入口连接北京至南部重要城市广州及珠海的高速公路，全长约2310公里，沿线经过北京、保定、石家庄、邢台、邯郸、安阳、新乡、郑州、许昌、漯河、信阳、驻马店、武汉、长沙、广州、珠海等城市。广珠城际轻轨珠三角轨道交通网的主轴线之一，工程全线总长143公里，主线北起广州南站，南至珠海，全线开通后从新会站出发，10多分钟就可到中山，30多分钟就可到珠海、广州，不用1小时就能到深圳，建成通车后广珠全程只需40分钟“一横一纵一环”打造唐家湾片区核心交通结构金凤路港湾大道金唐路3、完善的配套设施及自然生态景观打造宜居滨海旅游区完善的市政配套设施塑造便利的居住环境重要公共设施布局规划行政设施：留诗山核心区内建设行政办公中心产业服商业设施：留诗山及唐家岛市级商业务中心中心滨海城文化娱乐：建设主体游乐设施及市级产业服金鼎服市核心留诗山核心区文化中心务中心务中心唐家商总部经济：在石坑山填海区内建设以业中心山海景观为特色、现代唐家服务中心化总部经的总部经济办公及商务济区会展中心，在淇澳岛上安排适当规模的会议度假设施医疗卫生：综合医院三处教育科研：继续建设中山大学、北京师范大学、北京理工大学、北大教育科学园体育设施：在石坑山填海区设置一处综合体育中心生态公园及景观配套塑造最适宜居住的滨海旅游城区绿地系统规划布局结构：“背景山体——点状、带状绿地相结合”生态控制区规划凤凰山北麓：区内不作大规模开发，充分发挥凤凰山作为城市绿肺重要功能淇澳岛红树林：以预留跨海通道为限，北侧严格禁止开发，重点保护岛内丰富的红树林生态资源，保持岛屿绿化的原生性和独立性城市公园规划市级公园：凤凰山生态公园，淇澳红树林湿地公园、石坑山公园区级公园：留诗山公园、滨湖体育休闲公园、情侣公园、唐家共乐园、金鼎公园丰富的人文资源提升片区高尚的居住文化底蕴历史文化特色省级文物保护单位：苏兆征故居市级文物保护单位：淇澳岛天后宫、东澳沙丘遗址、共乐园、望慈山房、唐绍仪故居、白石街、会同村其他：唐家三圣庙、梁氏大祠堂4、产学研一体高科技产业区推动区域价值的飞跃高校及高科技产业园聚集推动区域价值飞跃大学园区，是现代唐家湾向世界展示的另一个奇迹，辖区内聚集了中山大学珠海校区、北京师范大学珠海校区、北京理工大学珠拓普软件园海校区、哈尔滨工业大学珠海校珠海民营科技园区、珠海外经贸专修学院共5所南方软件园国内著名大学院校，在校大学生哈尔滨工业大学珠海校区达约6万人；同时清华科技园、北京理工大珠海外经贸清华科技园南方软件园、拓普（珠海）软件学珠海校区专修学院园、珠海民营科技园也坐落于此中山大学北京师范大珠海校区，形成了一个以名牌大学为依托学珠海校区、以软件研发企业为主体、集产学研于一体的高科技产业走廊。5、高端项目聚集的纯豪宅居住板块品牌开发商豪宅布局推动片区纯豪宅居住板块的形成华发蔚蓝堡盘龙湾远大美域正方项目海怡湾畔金碧湾雅苑格力海岸中海银海湾（别墅、高层豪凤凰山一号（别墅、高层豪宅）宅）1100-2000多万元/套均价28000元/㎡旭日湾花园龙腾湾山庄凤凰山一号港珠湾山庄凤凰海域（高层豪宅）港珠湾山庄（别墅豪宅）玫瑰山庄起价26000元/㎡3000-4000多万元/套中海银海湾聚龙溪山庄铭泰锦山十里阳台正方世和苑中海桃花源山庄美丽湾花园一线品牌开发商相继入驻，豪宅项目频频布局，每一间凤凰海域在售推动片区纯豪宅居住板块的形成香格里电力城市东岸待售售罄二、行业发展力1、一级市场发展概况唐家湾市场近年土地交易宗数较少，但未来土地供应量庞大04-至今唐家湾板块土地挂牌与交易情况成交价起拍价交易成交土地编号宗地位置总地面积规划用途可建面积（楼面地（楼面地价）日期状态价）私人转让淇澳大桥东211832.62㎡商住254199.14㎡/2008-10-9成交3000元/㎡09071/珠国唐家湾情侣北路居住及商业土储2009-339573㎡893905㎡3000元/㎡2009-12-3成交7400元/㎡南段服务用地0811059/珠国唐家湾情侣北路流拍后土储2011-149424.88㎡住宅393388.08㎡6000元/㎡2011-11.26000元/㎡南段再成交15?04年至今唐家湾区域挂牌出让商住土地3宗，整体可建面积约154万㎡?挂牌的3宗商住用地成交2宗，整体可建面积约为115万㎡，其中1宗流拍?唐家湾片区土地价格快速攀升，近期挂牌的住宅用地楼面起拍价已达6000元/㎡?唐家湾片区未来土地供应量庞大，仅填海区建设用地就达唐家湾填海区2200万㎡唐家湾市场土地价格呈快速攀升的趋势2007年至今唐家湾土地交易状况单位：万㎡7400元/㎡800070006000500089.4400030003000/㎡2000100014.925.402007年2008年2009年2010年2011年唐家湾土地交易面积唐家湾土地交易均价从土地交易价格看，唐家湾板块土地价格上涨迅速，08-09两年间出现了3000元到7400元/㎡楼面地价的跳跃，以楼面地价来看，唐家湾板块未来将成为高端项目板块区2、二级市场发展概况唐家湾片区楼盘项目基本概况唐家湾片区楼盘分布华发蔚蓝堡盘龙湾远大美域海怡湾畔金碧湾雅苑格力海岸旭日湾花园龙腾湾山庄凤凰山一号港珠湾山庄玫瑰山庄中海银海湾聚龙溪山庄铭泰锦山十里阳台正方世和苑中海桃花源山庄美丽湾花园每一间凤凰海域在售香格里电力城市东岸待售售罄港珠湾山庄基本信息项目地址：香洲区港湾大道银坑泉星路92号占地面积：43000㎡建筑面积：43000㎡容积率：1.0建筑形态：独栋、双拼别墅总户数：80户开发商：汕头市市政工程总公司珠海公司项目动态?推售情况：项目共80套别墅于2011年4月29日取得预售许可证，5月份开始低调发售?产品情况：598-603㎡独栋别墅，427-625㎡双拼别墅?价格情况：60000-70000元/㎡港珠湾山庄户型图（独栋别墅）独栋别墅户型：八房二厅六卫建筑面积：598-603㎡一层二层港珠湾山庄户型图（独栋别墅）五层三层四层港珠湾山庄户型图（双拼别墅）E1、E2栋一层E3、E4栋一层独栋别墅户型：五房二厅五卫建筑面积：427-459㎡E5、E6栋一层港珠湾山庄户型图（双拼别墅）二层三层港珠湾山庄户型图（双拼别墅）四层五层中海银海湾基本信息项目地址：香洲情侣北路299号占地面积：107863㎡建筑面积：232095㎡容积率：2.15绿化率：35%建筑形态：联排、双拼、高层、超高层总户数：677户开发商：中怡华海房地产开发（珠海）有限公司项目动态?推售情况：2010年11月一期推出62套联排别墅，二期2011年11月份推售，开盘销售约130套?产品情况：一期联排别墅面积为309-427㎡?价格情况：一期别墅毛坯价格38000-64000元/㎡，可选择带装修交楼，有6500元/㎡或7500元/㎡两种装修标准供选择?销售情况：一期别墅公开发售至今剩余约15套，二期2011年11月份推售，开盘销售约130套?库存情况：一期别墅基本售罄，二期剩余70套、三期总量约20万㎡中海银海湾产品情况一期产品户型配比户型面积户数比例5房3厅7卫约309㎡20户31.7%5房3厅7卫约343㎡12户39.7%5房3厅7卫约372㎡13户5房四厅7卫约427㎡18户28.6%合计/63户100%中海银海湾客户情况客户来源客户构成其他省市客户,省外企业主及事珠海市客户,珠海私营企业主,5%业单位高管,25%15%13%珠三角企事业单北方客户,8%珠海企事业单位位高管,12%高管,10%港澳客户,35%珠三角私营企业主,15%广东其他城市客港澳籍企业主,户,27%35%置业动机主力客户形态描述客户群体基本为社会金字塔顶层人士，主要包括珠三角、港澳、珠海本地及北方客户，以外地自住兼投资需求客户为主，珠海本大部分为私营企业老板和企事业单位高管，客户年龄主要在40岁或以上，追求顶级的地自住兼投资需求客户为辅居住和生活品质，非常注重小区的地理位置，小区内外资源和高水平的户型产品品质，对物业管理服务水平有高要求，同时开发商品牌实力也是这类人群考虑的重要因素。中海银海湾项目规划三期为3栋42层超高层住宅一期为69套联排别墅，其中有6套双拼别墅，项目共99套别墅。紫色部分为500㎡左右5-6层双拼别墅；二期为3栋高层及30套联排单数排单位为北入门，错别墅，当前高层产品认筹中层设计，双数排单位为南，户型均为200㎡以上，顶入门，平层设计；所有户层复式约400-600㎡。型均配有独立电梯。N中海银海湾户型户型：五房四厅七卫建筑面积：约427㎡（一期面积最大户型）半地下室一层二层三层中海银海湾户型户型：五房三厅七卫建筑面积：约3