空间印象地产系列专题研究报告之2010年珠海市精装修住宅产品市场研究报告空间印象·精装修事业部2010年10月14日声明?香港空间印象设计机构（以下简称：空间印象）仅供贵司参阅，贵司负有保密义务，未经空间印象许可，不得向第三方透露，空间印象拥有本报告之全部版权及知识产权，未经许可，其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制。?本次研究之基础数据获取是通过实地考察调研、开发商与精装修专业人士访谈以及多媒体资讯搜集完成。基于调研所获取之基础数据由空间印象精装修事业部进行分析并最终完成此次报告。其间恐有不足之处，请业界人士不吝赐教。本报告为空间印象地产系列专题研究报告之一，更多资讯敬请登陆空间印象公司网站（www.sidd.com.cn）。引言随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、金地）都推出系列产品，争取全面家具解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家具智能化的总包和装修一体化。对于目前市场已经从前几年的载体价位较高逐渐演变成为标准的细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时会日趋成为住宅开发的主要趋势。——精装修已成为住宅开发主要趋势调研意义市场对精装修房的关注度已日益提高，因此，如何做好精装修产品，做出使消费者满意、开发商收益的精装修产品显得更为重要，本报告基于此目的进行分析、研究对精装修的标准进行探讨。精装修定义精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的，当前主要有以下几种装修方式：?部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修；?菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种，但菜单式装修的是指仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。?一次精装修成品房：购房者没有选择的余地，如果不能满足购房者的需求，必须影响销售或推翻原装修重来。?全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。目前珠海的精装修成品房主要采取第2、3种，即以菜单式或者一次精装修成品房。报告架构第一部分珠海精装修现状分析第二部分精装修重点展示部分第三部分精装修档次分类（各装修标准下规律分析）第四部分专家谈精装修要点第一部分珠海精装修现状珠海十大在售精装修楼盘盘点1、香山人家物业地址：新香洲凤凰山麓红门楼公园推出户型：140㎡—183㎡三至四房销售价格：15000元/㎡以上精装修标准：2500-3000元/㎡项目是开发商倾力打造的纯高层顶级大户宅邸。2、云顶澜山物业地址：新香洲梅界路推出户型：62㎡-140㎡的二至四房销售价格：均价9800元/㎡精装修标准：2000元/㎡项目是集商业、住宅于一体的大型人居社区3、御景国际物业地址：香洲（新香洲）梅华西路，交警支队对城面，“五洲康城”侧。推出户型：85㎡-175㎡的三至五房销售价格：均价12500元/㎡精装修标准：1800元/㎡项目由6栋高层住宅、1栋休闲配套中心以及南北两端少量商铺组成，分三排南北向布局，户型的大部分朝南。4、钰海帝景物业地址：香洲吉大情侣南路50号推出户型：251㎡户型销售价格：起价30000元/㎡精装修标准：8000元/㎡项目是一栋30层高的172户的现代中式建筑。大量利用石材、木材、外墙砖等高档建筑材料，并保存皇家建筑的特点。5、中海环宇城物业地址：香洲广珠轻轨前山站，港昌路与三台石路交界处推出户型：95-190㎡的二房、三房单位销售价格：最低价13000元/㎡精装修标准：2500元/㎡项目为集超大型购物中心、甲级写字楼、五星级国际品牌酒店及全河景住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。6、凤凰海域物业地址：香洲情侣北路西侧神前路19号推出户型：170㎡五房销售价格：起价26000元/㎡精装修标准：7000元/㎡项目由珠海市国鼎集团历时两年打造的一线海景住宅，户型以177-218平方米的三房和四房为主，是一个较纯粹的大户型社区。7、华发世纪城四期物业地址：香洲拱北昌盛路376推出户型：90—190㎡的两房到四房单位销售价格：起价13500元/㎡精装修标准：1800元/㎡项目位于拱北口岸旁稀缺地段，盘踞未来珠港澳枢纽核心之上。8、格力香樟物业地址：香洲九洲大道与迎宾大道交汇处推出户型：40㎡一房、80㎡两房、149㎡三房、157㎡四房单位销售价格：最低价15000元/㎡，均价16000元/㎡精装修标准：1800元/㎡项目户型面积从40-170平方米的单身公寓到四房，都有不同设计配套，可满足各阶层人士的不同需求。9、华业临海物业地址：香洲吉大景和街77号推出户型176-211㎡的四房销售价格：均价16800元/㎡精装修标准：2000元/㎡项目共5栋，各栋建筑的圆弧波浪型阳台和入户花园；错层式6米高的观景阳台、露台10、仁恒星园物业地址：香洲星园路3号推出户型：95㎡-132㎡的二房、三房单位销售价格：均价13000元/㎡精装修标准：2200元/㎡项目是珠海城市中心最大规模的高尚纯住宅项目，也是珠海唯一以3A标准打造的楼盘。精装修项目特点分析特色1：珠海整体精装修比例不太高，但是在一些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格，如吉大片区。特色2：主城区高层产品自住客为主，通过精装修增加客户使用的便利性，及提升项目品质。100%带精装修销售，因为这些高层针对的基本是投资客和特色3：实力型开发商选做精装修项目比例高：如仁恒、华发、格力。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。第二部分精装修重点展示部分1、厨房系统抽油烟机橱柜细部厨房全景注：图为云顶澜山厨房效果图2、卫浴系统注：图为云顶澜山卫浴效果图3、厅房系统注：图为云顶澜山客厅效果图4、收纳系统5、公共区域系统注：图为锦园和宝嘉上筑标准提电梯厅效果图此次精装修研究的重点在于精装修的室内空间?入户门、分户门、窗?玄关、客厅、卧室?厨房空间?卫浴空间第三部分精装修档次分类精装修类别报价豪华装修3500元/㎡以上高档装修2500-3500元/㎡中档装修1500-2500元/㎡经济型装修1500元/㎡以下备注：部分图片资料来源为优家网、新浪地产网1500元/㎡以下，各精装修规律性表现如下：经济型精装修虽然价格在1500元/㎡以下，但在整体品质上仍然保持一定的水准，如采用康宝厨房三件套，西门子电器等品牌，较高性价比对提升产品综合品质起到一定的作用。代表项目：橘子郡、云顶澜山项目橘子郡云顶澜山精装修标准800元/㎡1100元/㎡地面奥米茄800X800嘉俊800X800墙面多乐士乳胶漆(选色)多乐士乳胶漆(选色)天花原天花多乐士乳胶漆(白色)局部吊顶、多乐士乳胶漆(白色)客厅餐厅入户门防火门防火门家电无格力天花管道机踢脚线地面砖加工木饰面电视背景墙无无地面菲林格尔实木复合地板北美风情实木复合地板墙面多乐士乳胶漆(选色)乐士乳胶漆(选色)卧室天花多乐士乳胶漆(选色)多乐士乳胶漆(选色)门平步木门名人木门家电无格力分体式空调家私无无地面奥米茄300X300嘉俊300X600墙面奥米茄300X300嘉俊300X600天花埃特板防水乳胶漆硅酸钙板防水乳胶漆橱柜佳居乐厨柜待定厨房电器康宝厨房三件套西门子厨房三件套电器水槽摩恩待定龙头摩恩美标门平步木门名人木门其他无无地面奥米茄300X300嘉俊300X600奥米茄300X600、主卫淋浴房大理石墙面嘉俊300X600、淋浴房大理石拉槽拉槽卫生间天花埃特板防水乳胶漆硅酸钙板防水乳胶漆洁具科勒美标龙头及花洒摩恩美标室内部分——入户门、分户门、窗户费用标准1500元/㎡以下规律性分析材质：入户门：防火门分户门：木门窗户：铝合金单层玻璃窗品牌：不明确品牌玄关、客厅、卧室费用标准1500元/㎡以下规律性分析材质：地面：项目客厅普遍采用高级地砖，卧室普遍采用实木复合地板；墙面：涂料或乳胶漆天花：涂料或乳胶漆灯具：普遍自配，部分项目赠送射灯品牌：此类标准地面、墙壁开始明确品牌（同时也是客户最为关注的主要方面之一）地面：出现中档次品牌，如鹰牌、嘉俊等墙面及天花：多乐士立邦等。客厅地面瓷砖、墙面乳胶漆、天花吊顶云顶澜山客厅、卧室卧室乳胶漆墙面，实木复合地板餐厨区域费用标准1500元/㎡以下规律性分析材质：地面：高级防滑瓷砖，并部分突出颜色组合墙面：厨房为高级面砖，餐厅为高级面砖或为乳胶漆天花：涂料或乳胶漆灯具：自配设施：赠送厨房设施，其中包括高档橱柜人造石台面，不锈钢水槽（洗菜盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌地面：通常没有明确品牌墙面及天花：埃特板防水乳胶漆、硅酸钙板等设施：橱柜及台面一般不明确品牌，水槽目前使用品牌主要为摩恩、科勒。此类标准下的厨房电器设施仅为抽油烟机/灶具，部分增加了消毒柜橘子郡厨房佳居乐橱柜，康宝厨房三件套卫生间费用标准1500元/㎡以下规律性分析材质：地面：高级防滑瓷砖，并部分突出颜色组合墙面：高级墙砖，并配淋浴房大理石拉槽天花：乳胶漆灯具：自配，部分赠送镜前灯、吸顶灯设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面地面：仍只是表明高级防滑地砖，没有标注品牌墙面及天花：高级墙面砖、局部马赛克装饰设施：洁具普遍为科勒、美标同档次产品，冷热水龙头