2010年11月刊目录焦点评论：限购令的成效探讨10月份珠海出现久违的商住用地挂牌出让9月份珠海新增商品房供应同环比均大幅增加9月份全市商品房销量为15.8万㎡，环比小幅增加，同比仍大幅下降受区域成交结构影响，9月份全市商品房销售均价降至9318元/㎡数据聚焦受宏观政策和市场的影响，10月份施工报建量大幅减少9月份二手房交易量回升，整体成交量约14万㎡10月份坦洲坦洲量价均出现小幅波动上涨焦点评论：加息无疑使高房价重压下的刚需族雪上加霜10月30日，中珠九悦启动VIP升级，11月份即将开盘面市10月21日，格力广场二期第10栋内部认购，23日公开发售10月21日晚，中信红树湾海湾大酒店新品加推，均价21000元/㎡楼市热话10月16日，中海银海湾启动认筹同时样板房开放，11月将开盘发售焦点评论焦点评论：房产税成功与否在于“度”的把握:商品房限购城市数升为十四个前3季度全国GDP增10.6%9月份70大中城市房价同比涨9.1%前三季度房地产贷款增速回落人民币存贷款基准利率0.25个百分点金湾“三旧”改造分两期进行6.52平方公里土地将盘活9月CPI创23个月新高调控效果已显分化新闻回顾舞动生命为百脑会的征程增添更多健康与活力百脑会租售中心启动首届培训活动百脑会举行九月份月度颁奖典礼10月13日百脑会（珠海、中山）售楼部的《亲密之旅》百脑荟萃1数据聚焦焦点评论焦点评论限购令的成效探讨截止10月底，出台限购令的地方城市已经上升至14个，其中部分城市禁止不能提供一年期以上纳税证明或缴纳社保证明的非本地户籍人员购房，其他购房者仅能新购买一套商品房。限购令的出台是基于8、9月份商品房成交快速回暖，房价有进一步上升压力的背景下出台的，那么限购令能否将持续上涨的房价打压下来呢？笔者以为不然。首先，限购令仅能使出台限购令的城市处于有价无市的尴尬境地，是否降价已经显得不重要，且暂时的限购仅暂时堵住大量的需求，一旦政策放松，又将迎来新一波的暴涨，因此企图依靠限购来使房价下降将不现实。其次，对于未出台限购令的二三线城市来说，有限购的一线城市的强大资金将流向二三线城市，这些城市必将面临价格上涨的压力，因此限购令对于二三线城市的房价下降亦不起作用。再次，限购令属于行政手段打压房地产市场，有悖于市场规律，并不能长久执行，因此政策的不可持续性对于长期调控的成效将不明显。部分出台限购令城市10月份周成交情况单位：万㎡9.27-10.1010.11-10.1710.18-10.24北京38.0326.2419.09上海41.5344.8541.83广州34.6980.6924.52深圳22.125.497.65武汉27.7237.6225.54杭州13.208.428.73南京15.0228.8318.20部分出台限购令城市10月份周成交均价单位：元/㎡9.27-10.1010.11-10.1710.18-10.24北京189351987818759上海141061356713254广州13254114589858深圳217631927521663武汉709065257769杭州211262045521981南京1469514633147582数据聚焦一级市场1、10月份，在时隔半年之后珠海再次推出商住用地一宗宗地宗地面积规划土地可建面积出让起始价权属人宗地位置容积率编号（㎡）用途（㎡）年限（元/㎡）珠海市金湾西湖城10114/珠国住宅、商住宅70年国土储区金铭东路南侧、109940.6≤3.0329821.81800土储2010-06业商业40年机场东路西侧10116/珠横388343.7388343.7国土储2010-国土储珠海市横琴富祥湾旅游≤0.840年94.54401号2、10月份，全市共转让土地3宗，均为工业用地。宗地宗地面积规划土容积可建面积出让起始价成交价交易宗地位置竞得人编号（㎡）地用途率（㎡）年限（元/㎡）（元/㎡）日期珠海市斗门区永兴10101/珠国盛环保工土工字（斗珠海市富山35356工业1.03535650年25251910.12业废弃物门）[2010]工业园回收综合第6号处理有限公司10103/珠国珠海玉柴土工字（斗珠海市富山1.0252船舶动力72846工业7284650年12210.12门）[2010]工业园股份有限第7号公司346619珠海高栏港（含A地珠海经济10111/GL-经济区装备块：50年特区广珠工业≥0.669323848024010.222010-0003制造区电厂117977发电有限路西侧；B地块：责任公司228641）百脑会点评1、本月珠海有两宗土地挂牌，其中一宗为位于金湾西湖城区可建面积30万㎡的商住用地，这也是时隔整整7个月后珠海再度挂牌出让的一宗商住用地；2、在目前珠海大力供应工业用地，而商住用地稀缺的情况下，许多开发商或者采取私人交易的方式获得土地开发权，或者通过出资与土地所有人合作经营的形式来进行房地产开发。3数据聚焦二级市场9月珠海新增商品房供应54万㎡，环比增加163%，同比去年增加70.9%珠海各月商品房供应量走势单位：万㎡604020百脑会点评01-2月3月4月5月6月7月8月9月2010年20.3614.0230.9817.766.117.6220.754.472009年21.2916.7519.22119.3314.0414.631.88数据来源：珠海统计信息网百脑会点评1、随着传统旺季金九银十的到来，以及市场对政策调控逐步适应所表现出来的市场回暖态势，各路开发商在9月份开始加大推货力度，如时代山湖海、招商花园城、新光御景山、中信红树湾等；2、9月份珠海新增商品房供应量为54万㎡，同环比均大幅增加，分别增加31.9%和54.5%。9月珠海市商品房空置面积为61.2万㎡，继续呈逐步减少的趋势。09年至今珠海商品房、住宅空置面积走势单位：万㎡1008060402002001011122013月4月5月6月7月8月9月3月4月5月6月7月8月9月9年月月月0年商品房80.480.382.784.684.183.084.080.677.576.171.267.667.765.764.763.665.862.861.2住宅43.143.446.247.547.346.348.147.745.344.140.337.837.936.135.134.435.934.233.4数据来源：珠海统计信息网百脑会点评9月份，珠海商品房及商品住宅空置面积保持逐步减少的趋势，商品房空置面积为62.8万㎡，较8月份减少1.6万㎡，商品住宅空置面积为33.4万㎡，较8月份减少0.8万㎡。4数据聚焦9月份商品房销量15.8万㎡，环比增加11.9%2010年1-9月珠海商品房销售面积走势单位：万㎡40160%120%80%2040%0%-40%0-80%1-23月4月5月6月7月8月9月销售面积33.4636.4516.1416.3719.248.7114.1515.83同比增长135%30.40-12.6-36.7-20.2-60.1-36.6-46.2数据来源：珠海统计信息百脑会点评1、9月份珠海商品房销售量延续了8月份回暖的态势，达到15.8万㎡，环比增加了11.9%，而在宏观政策的大力调控下，销售量同比去年仍然大幅减少了46.2%；2、经过了3个多月的政策消化期，加上传统旺季的到来，从8月份开始包括珠海在内的全国楼市已经出现了成交回暖的现象，9月份这种回暖态势继续保持。9月份各区域商品住宅预购面积环比继续减少1至9月珠海市商品房预购面积走势单位：万㎡35.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00123456789全市21.9410.9821.7130.8714.8213.4510.978.147.63香洲区16.206.9215.1021.958.468.375.154.0183.43斗门区3.912.655.077.654.133.963.992.972.92金湾区1.831.411.551.272.231.121.831.161.27数据来源：珠海房地产登记中心百脑会点评9月份全市登记的商品住宅预购面积为7.6万㎡，环比减少0.5万㎡，其中香洲区为3.4万㎡，斗门和金湾分别为2.9万㎡和1.27万㎡，西区住宅预购登记面积所占比例超过50%。注：登记中心数据预购登记数据因滞后因素，在此仅供参考。量的涨跌须看长期走势。5数据聚焦9月份珠海商品住宅销售价格环比大幅下降，全市均价9318元/㎡珠海商品住宅销售价格走势单位：万㎡1500010000500001-2月3月4月5月6月7月8月9月10年107951249911132121428040724014281931809年79037453762175367982848383748137数据来源：珠海统计信息网百脑会点评1、9月份珠海全市商品住宅销售均价为9318元/㎡，同比去年上涨14.5%，环比8月份大幅下降了34.8%；2、8月的商品房成交以香洲区高端楼盘为主，而本月成交结构西区成交量占比增加的情况下，全市整体均价较上月大幅下降。9月份珠海全市整体预购价格下滑，西区出现小幅上涨2010年珠海商品住宅预购价格走势单位：元/㎡1500010000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月全市103478364984411663102619897826191778812香洲124371088012140137321391911896111811334813000斗门481541214717692956406933620453575676金湾36663966