2011年半年刊目录焦点评论：房企多渠道融资成趋势?国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施?各地限购一套住房，堵游资炒房?政策回顾“限贷”和“加息”双管齐下，客户贷款压力大?房地产税收政策不断严厉，持有成本增加?1000万套保障性住房建设规模空前巨大?各地公布房价控制目标唯北京稳中有降?珠海6月20日开始实施行商品房预售合同网上备案管理焦点评论：“网签”对珠海楼市影响不大?上半年土地交易活跃，西区楼面地价屡创新高?上半年房地产投资活跃，投资额达54.3亿，同比同期增幅67%?上半年全市商品房住宅销售均价12283元/㎡，同比同期涨超40%数据聚焦?上半年全市商品房销售面积89.8万㎡，同比减少12.6万㎡?上半年香洲区、西区、坦洲新推商品房套数相当?截止6月珠海全市商品住房库存达100万㎡焦点评论焦点评论：:下半年开发商回款压力大，面临拐点挑战?上半年香洲区商品房供应74.2万㎡，同比同期增幅逾80%?上半年香洲区累计预购均价16050元/㎡，同比去年同期涨约4000元/㎡?西区商品房供应量呈快速上升趋势，今年1~4月共供应35万㎡片区市场?上半年西区整体均价达到6362元/㎡，较去年全年均价涨幅达到18%?上半年坦洲商品房供应较为谨慎，供应面积仅为49万㎡?上半年坦洲商品房成交均价为6368元/㎡，维持近一年来稳定的态势?预计珠海下半年供应面积达194万㎡，坦洲有55万㎡1焦点评论焦点评论房企多渠道融资成趋势6月23日，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。另为国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；其他资金13785亿元，增长14.6%。1-6月重点企业融资情况1245%40.29%1040%10935.34%35%830%20.61%625%6520%415%10%215%2.90%0.86%00%优先票据发行债券信托基金银行贷款配股融资次数占比从融资的资金来源看，多渠道的境外融资成为国内融资收窄后的首选，尤其是赴港融资成为热点。监测的31个企业中有22家企业分别以美元或港元形式获得资金，占总数的71%。其他融资方式中，债券和优先票据均以资金量大、持续年限长作为特点，较为适合品牌大开发商，而信托基金则以资金量小时间短为特点，适合中小规模房企。2011年国内6次上调存款准备金率，很有规律的一月一调，目前已达到历史最高点的21.5%，预计未来仍不会封顶，另限贷、限购、限价等多组合政策调控下，房企资金回流以及运转压力将空前，笔者认为，在量跌价滞的市场走势下，开发商应积极寻求资金支持,拓宽融资渠道，多渠道融资将成为趋势。同时对于中小开发商或者无融资渠道的开发商而言，下半年寻求抱团合作或者加大促销力度走货应作为积极应对市场的主要手段。22011年房地产政策回顾限贷限贷金融政策金融政策加息加息限购限购限价限价行政政策行政政策一房一价一房一价保障房保障房税收税收税收政策税收政策3政策回顾新国八条2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施：①监督地方政府。各地方政府要确定房价格控制目标，并于一季度向社会公布。②加快保障房建设。各地多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。③调整相关税收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的按销售收入全额征税。④强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款不低于60%，贷款利率不低于1.1倍。⑤严格住房用地供应管理。今年商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。⑥合理引导住房需求。房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。⑦落实约谈问责机制。未如期公布房价格控制目标要向相关负责人进行问责。⑧)坚持和强化舆论引导。百脑会点评首次提出制定房价控制目标，表明中央调控房地产市场从行政手段宏观调控上升到直接调控房价。目前已有600多个城市出台房价控制目标，但绝大部分城市的目标是涨幅不高于GDP及收入增幅；二套房首付提升至60%，对于目标客群以高收入多次置业人群为主的高档豪宅项目影响甚微，相反对于改善型需求的刚需人群则提高了购房资金门槛，因此中低档住宅项目受此政策影响较大，而高端项目基本不受影响；国家首次较为直接地提出限购条件并给出了统一的指导文件，直接导致35个城市出台限购令，直接影响限购城市的房地产交易量，而没有限购令的城市交易量则或会因为挤出效应而交易量上升；从土地供应以及渠道上加强保障性住房建设尤其是公租房的建设，有利解决夹心层的住房问题，形成两条腿解决居民住房问题的局面。4政策回顾限购各地限购一套住房，堵游资炒房已出限购令的城市多数均符合如下规定：拥有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供当地规定年限的纳税或社保证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；对于已有两套及以上住房的本市居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭和不能提供当地规定年限的社保和纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。已出台限购政策一览本市户籍家庭非本市户籍家庭发布限购区有房一定年限纳税或社保证明城市日期域无房2套及无社保或纳税或社保1套无房1套以上以上纳税证明年限佛山3.18全市1套1套禁购禁购1年以上1套禁购广州2.24市区1套1套禁购禁购2年有1年1套禁购厦门2.22市区1套1套禁购禁购2年有1年1套禁购天津2.24全市1套1套禁购禁购累计1年1套禁购武汉2.24市区1套1套禁购禁购无年限要求1套禁购南京2.19市区1套1套禁购禁购1年以上含1套禁购北京2.16全市1套1套禁购禁购5年1套禁购成都2.15主城1套1套禁购禁购无年限要求1套禁购上海2.1全市1套1套禁购禁购2年累计1年1套禁购长春2.11全市1套1套禁购禁购l年以上1套禁购百脑会点评已出台限购令城市可以在短期之内打击投资客，但只规定市区限购的城市会导致大量客户流向郊区，以及大量投资客涌向未出限购城市，推高当地房价。还有一点就是对于限购的时间各大城市没有作出明确规定，因此在限购撤销后会出现一定的反弹现象。5政策回顾存款准备金率央行第十一次上调存款准备金率0.5个百分点6月14日中国人民银行宣布，从6月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。今年以来存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。这是央行年内第六次上调存准率，也是去年以来第十二次上调。本次上调可锁定3700亿元资金，大型商业银行存准率升至21%的历史高位。2011存款准备金率历次调整大型金融机构中小金融机构生效日期调整后调整幅度调整后调整幅度2011年6月20日21.50%0.50%18.00%0.50%2011年05月18日21.00%0.50%17.50%0.50%2011年04月21日20.50%0.50%17.00%0.50%2011年03月25日20.00%0.50%16.50%0.50%2011年02月24日19.50%0.50%16.00%0.50%2011年01月20日19.00%0.50%15.50%0.50%百脑会点评CPI持续上扬，存款准备金率上调已是意料中事。在达到历史高位后，不仅对紧缩银根有一定作用，也增加了开发商和购房者贷款的难度。央行行长周小川表示存款准备金率没有上限，如果通胀压力依旧居高不下，存款准备金率未来还有上调的空间。6政策回顾限贷、加息“限贷”和“加息”双管齐下，客户贷款压力大2011年以来限贷政策一览时间部门内容5.9部分银行浙江地区对贷款购买第一套套房的家庭首付提高至40%对贷款购买第二套房的家庭首付提高至60%,利率1.1倍1.26各地银行暂停第三套房的贷款，暂停未能提供缴税或社保证明的外地户籍人员贷款2011年加息政策一览表时间部门内容7月7日央行上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点4月9日央行上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点2月9日央行上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点2月9日住建部上调个人住房公积金存贷款利率百脑会点评上半年存款准备金率维持每月一上调的节奏，银行被冻结的资金也逐步增大，资金链紧张的问题逐步暴露，限贷、加息成了不可避免的举动。国家在金融政策的调控作用慢慢体现出来，无论是开发商还是消费者的资金压力都在逐步增大。7政策回顾税收房地产税收政策不断严厉，持有成本增加4月20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。会议重点指出，扩大资源税改革实施范围，调整完善房地产相关税收政策，推进利率市场化改革。2011年以来税收政策一览时间部门内容发改委决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计3.23发改委审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。自1月28日起，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以1.27上海上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房；适用税率暂定为0.6%。征税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员（无工作无户口无投资）购买的第二套房。税率：高于市场价2-3倍的按1.27重庆0.5%征收，高于市场价3-4倍收1%，高于市场价4倍以上收1.2%。发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：个人将购买1.27财政部不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；超(含)5年的非普通住房差额征收营业税；超(含)5年的普通住房免征营业税。百脑会点评房产