2010年12月刊目录焦点评论：地王——新政下的矛盾综合体白蕉商住地块起价2500元/㎡挂牌或创西区地价新高10月珠海新增商品房供应同环比均大幅减少10月珠海商品房销量约35万㎡环比增长超1倍㎡数据聚焦10月珠海一手住宅价格小幅上涨达9771元/11月珠海全市施工报建项目共6个报建规模约23万㎡10月珠海二手住宅交易量不足10万㎡环比减少31.7%11月坦洲商品房交易量价齐跌焦点评论：各路房企有的放矢营销活动琳琅满目11月份珠海及坦洲新面市的商品房约1188套，环比上月减少近50%1-11月全市开盘均价起伏较大，11月开盘均价13038元/㎡1-11月全市开盘项目开盘销售率受政策影响较大11月百脑会监测的20个重点项目整体成交量下降近半楼市热话海悦云天、诚丰星座、岭秀城7系将于12月份面市焦点评论焦点评论：稳定物价需要有进一步的行动:四部委全面叫停第三套住房公积金贷款10月份70个城市房屋销售价格同比上涨8.6%10月份CPI同比上涨4.4%食品价格上涨10.1%央行月内两次上调存款准备金率新闻回顾楼面地价2500元/㎡保利地产金湾拿地华发新城六期——华发购物城动工11月百脑会喜事连连百脑会八店齐开张，耀动全城百脑会培训学院正式启动百脑会第一届策划培训课程开课百脑荟萃百脑会十月份月度颁奖典礼举行1数据聚焦焦点评论焦点评论地王——新政下的矛盾综合体平静了一段时间的土地市场，最近因各地新“地王”躁动而骤起波澜：11月25日，武汉土地市场总价、单价“地王”双双易主。首度在武汉布阵的上海绿地集团以53.98亿元吞下武昌车辆厂413亩地块，刷新武汉单幅地块的总价纪录，前身为汉阳钢铁厂的两幅地块亦在一小时内两次刷新当地楼面价纪录。同一天，杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块，起价为92465万元，经过17轮报价，以18.06亿元由当地的房企滨江集团摘得，楼面价高达25735元/平方米，刷新今年地价纪录。广州广铁南站地块经过200多轮举牌角逐，广铁集团联合另一房企成功拍得，其86亿元的总价和17279元/平方米的楼面价，均为今年以来广州最高。11月26日下午，金东新城区清照路北侧、邮电小区南侧一幅6321平方米的三角小地块以1.4万元/平方米成交，创下市区商住用地楼面价的新高。11月29日“温州大学（原温师院操场）”地块以约3.7万元楼面单价成交，成为温州住宅用地新“地王”。在楼市调控步步推进之时，为何各地仍有高价地块逆势而出？笔者认为地王为当前背景下的一个矛盾综合体。首先，外汇占款大幅增加，数千亿热钱涌入国内，外商曲线投资房地产企业，内地楼市面临新一波冲击，同时步步扩大的通胀现状亦使得“不差钱”的开发商“押宝”将来房价仍有上涨空间，尽管调控力度前所未有，但开发商仍不惧怕高价拿地。其次，经过此番调控，各地方政府调整了供地节奏，致使前三季度多数地方未完成全年供地计划的60%，土地收益亦大打折扣。在邻近年关的节点，地方政府为完成全年的收入预算亦开始加大土地供应。如珠海市前3季度的土地收益仅46亿元，远未达到全年土地收益81亿元的目标，因此11月、12月珠海市国土资源局连续推出金湾、白蕉以及横琴的多宗商住土地，棋牌价均达到历史新高。位于金湾的2010-06商住地块于11月16日创造金湾的新纪录，而位于白蕉的2010-10地块亦将创造珠海西区的新地王。第三，从今年4月楼市调控以来，虽然各地传出了一些房价下跌的零碎新闻，但从总的格局来看，高房价仍然未见整体性松动。中国指数研究院提供的数据显示：到11月下旬，大部分城市的楼市成交量以及价格已经止跌回升。因此地王是日益通胀的经济与急需打压的房价的矛盾产物，亦是地方政府依赖土地财政亦甚与中央政府期望增加保障性住房用地的矛盾产物。2数据聚焦一级市场1、11月份珠海商住地块继续挂牌，斗门白焦地块或成西区新地王宗地宗地面积规划土地可建面积出让起始价权属人宗地位置容积率编号（㎡）用途（㎡）年限（元/㎡）珠海高栏港经济10120/GL-国土储区石油化工区北197780.5工业≥0.6197780.550年4802010-0008七路西北侧珠海高栏港经济10121/GL-国土储区南迳湾作业区84153仓储≥0.68415350年4802010-0009环岛中路东侧珠海高栏港经济10123/GL-国土储区装备制造区装62182工业≥0.76218250年4802010-0010备大道东南侧10124/珠国珠海市平沙镇美商业、农国土储14750.28≤2.029500.5640年1350土储2010-09平三街西侧贸市场137061.1其中地块地块一：住宅7010125/珠国斗门区白蕉镇白一住宅、商国土储≤2.0274122.2年、商业2000土储2010-10蕉路东侧71539.12业；地块40年，地块二二：住宅65521.9810128/珠国珠海市富山工业16588.8916588.89土工字（斗门）国土储工业150年252园龙山片区11[2010]第8号商业4010129/珠横珠海市横琴新区商业、办400234.7年；办公、国土储2010-国土储口岸服务区口岸80046.95≤5.02000公、酒店5酒店5002号北侧年商业4010130/珠横商业、办年；办公、国土储2010-国土储19926.24≤5.099631.22000公、酒店酒店5003号年商业4010131/珠横商业、办年；办公、国土储2010-国土储13000≤6.5845002000公、酒店酒店5004号年珠海市横琴新区口岸服务区商业4010132/珠横商业、办年；办公、国土储2010-国土储13800≤7.0966002000公、酒店酒店5005号年商业4010133/珠横商业、办100317.2年；办公、国土储2010-国土储25079.31≤4.02000公、酒店4酒店5006号年珠海市高栏港经至2057-10088国土储济区精细化工区16335工业≥0.616335473.86-29止浪山路南侧3数据聚焦2、11月份全市共1宗土地成功转让，2500元/㎡楼面地价成金湾地王宗地宗地面积规划土容积可建面积出让起始价成交价交易宗地位置竞得人编号（㎡）地用途率（㎡）年限（元/㎡）（元/㎡）日期珠海市金湾西住宅保利房地10114/珠湖城区金铭东109940.住宅、70年产（集团）国土储≤3.0329821.81800250011.16路南侧、机场6商业股份有限2010-06商业东路西侧40年公司百脑会点评11月份珠海全市共12宗土地挂牌出让，总约68万㎡，其中包括工业用地4宗，共约29万㎡；仓储用地1宗，约8万㎡，商业用地6宗，总约17万㎡，其中有5宗商业用地位于横琴口岸服务区；另外，本月商住用地继续挂牌，所挂牌的商住用地位于斗门区白焦镇白焦路东侧，由相邻的两地块合并而成，组合出让，宗地面积为13.7万㎡，最大容积率为2.0，起始地价为2000元/㎡，该地块的成功出让将可能刷新西区地价的最高纪录。4数据聚焦二级市场10月珠海新增商品房供应约10万㎡，环比减少81.9%，同比减少54.1%珠海各月商品房供应量走势单位：万㎡60402001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月2010年20.3614.0230.9817.766.117.6220.754.479.862009年21.2916.7519.22119.3314.0414.631.8821.5数据来源：珠海统计信息网百脑会点评1、1至10月，珠海全市商品房新增供应量约182㎡，同比增长14%，10月份新增商品房供应大幅减少，新增供应量不足10万㎡，环比9月份减少超8成，同比去年减少过半；2、8、9月份尤其是9月份，市场在经历了近4个月的僵持后开始呈现回暖迹象，再加上传统的旺季金九银十，和珠海每年举行的十一房展，许多项目均赶在十一房展前拿预售证，导致10月份新获预售证的商品房总量出现较大差异。10月珠海商品房和商品住宅空置面积总量继续减少，减少的速度加快近1年珠海商品房空置面积走势单位：万㎡80.060.040.020.00.011月12月20103月4月5月6月7月8月9月10月商品房76.171.267.667.765.764.763.665.862.861.256.4住宅44.140.337.837.936.135.134.435.934.233.430.3百脑会点评10月份全市商品房和商品住宅空置面积分别为56.4万㎡和30.3万㎡，商品房和商品住宅空置面积总量继续呈减少的趋势，减少的速度比上月分别加快6个百分点和7个百分点。5数据聚焦10月份商品房销量约35万㎡，环比增长超1倍2010年1-9月珠海商品房销售面积走势单位：万㎡40160%120%80%2040%0%-40%0-80%1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月销售面积33.4636.4516.1416.3719.248.7114.1515.8335.21同比增长135%30.40%-12.60-36.70-20.20-60.12-36.60-46.2141.07%百脑会点评数据来源：珠海统计信息网1、10月份，珠海全市商品房销售总量达35.21万㎡，同比增长41.07%，环比涨幅达1.22倍；2、基于8、9月份市场的回暖态势，再加上十一期间许多项目的集中推盘，尽管在市场大环境不佳的情况下，市场还是出现了一拨相对热销的小高潮。10月份三区预售面积集体增长，全市预售面积环比增长48%2010年珠海市商品房预购面积走势单位：万㎡40.0030.0020.0010.000.002010年12月3月4月5月6月7月8月9月10月月全市21.9410.982