珠海·斗门商贸城经营定位初步思路（编号：LT－策字20110329）珠海市力拓房地产投资顾问有限公司2011.03地址：珠海市港昌路拱北工商大厦六楼电话：0756-5522955传真：0756-5522966网址：www.lituo-china.com珠海·斗门商贸城经营定位初步思路目录【项目解读】........................................................................................................3项目现状分析.........................................................................................................41.项目位置....................................................................................................42.商业经营配套资源....................................................................................43.项目及周边实勘..........................................................................................54.项目现状评价..............................................................................................6【经营定位初步思路】.........................................................................................7珠海西区发展背景.................................................................................................81.珠海空间格局有关的规划..........................................................................82.规划解读......................................................................................................83.西部中心城区建设进度............................................................................104.珠海西区发展背景评价............................................................................11珠海西区房地产市场...........................................................................................121.珠海西区房地产格局................................................................................122.珠海西区房地产市场解析........................................................................14珠海西区商业现状调研.......................................................................................151.西区商业格局现状....................................................................................152.主要商业业态调研....................................................................................163.商业调研结论............................................................................................19项目经营定位.......................................................................................................201.区域发展、房地产市场发展与项目定位的关系....................................202.项目定位方向............................................................................................203.定位对比选择............................................................................................22【工作推进】.......................................................................................................23珠海·斗门商贸城经营定位初步思路【项目解读】本报告含封面、目录、正文共24页，第3页珠海·斗门商贸城经营定位初步思路项目现状分析1.项目位置本案2.商业经营配套资源?周边道路：白蕉路、连桥路、江珠高速、西部沿海高速?公共交通：304路、307路、315路、404路、603路?客运站场：斗门客运总站?周边商业场所：斗门装饰建材城、万家居广场、城东美食街、城东金山市场东第商业广场、万盛超市、白蕉路—通往城区的干道本报告含封面、目录、正文共24页，第4页珠海·斗门商贸城经营定位初步思路3.项目及周边实勘项目一楼临街面一楼内部经营现状二楼商铺现状二楼商铺现状嘉景名苑及本项目主要入口中庭广场本报告含封面、目录、正文共24页，第5页珠海·斗门商贸城经营定位初步思路北侧—金碧丽江花园东侧—现状房屋4.项目现状评价?从区位而言，项目商业经营配套较为完备，公共交通近段时间亦有所改善，项目临街资源比较丰富，对项目营销操作有利。?从居住氛围而言，项目周边商住小区林立，在建项目也有比较多，白蕉区域的居住氛围得以逐渐形成。?从项目自身而言，项目本身是已建成项目，规划与后期的经营构思会存在相当大的冲突，这也是项目经营的一大硬伤，也是目前项目的最重要的缺陷，且项目经过多年的沉寂，周边环境也不容乐观，给人留下的印象是杂乱无章的。?从经营现状而言，由于项目整体部分项目已经出售，经现场访问调研，有部分商铺属自住加经商性质，对后续进行经营统一包装经营存在相当的难度，需考虑现状经营商铺的清场问题。本报告含封面、目录、正文共24页，第6页珠海·斗门商贸城经营定位初步思路【经营定位初步思路】本报告含封面、目录、正文共24页，第7页珠海·斗门商贸城经营定位初步思路珠海西区发展背景1.珠海空间格局有关的规划?《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》——城市国家层面定位?《珠海市城市总体规划（2001-2020）》——城市定位及发展目标?《珠海城市空间发展战略研究（珠海2030）》——城市空间布局?《珠海市西部中心城区概念规划设计》——西部中心城区建设依据?《珠海市西部中心城区起步区控制性详细规划》——西部中心城区建设依据2.规划解读《珠海市城市总体规划（2001-2020）》《珠海城市空间发展战略研究（珠海2030）》?城市性质：珠海是国家经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地。?建立由“主城区—次中心城—外围新城—中心镇”构成的多层次、组团型的城市空间体系，确立了“一条主轴、两大板块、三区一城、若干组团”的城市新格局。?城市规划的重要依托是珠海市“工业西进，城市西拓”和“东西双城”战略决策。?西部中心城区是在现有规划和现实发展需要而衍生出的城市概念规划。珠海城市格局本报告含封面、目录、正文共24页，第8页珠海·斗门商贸城经营定位初步思路《珠海市西部中心城区概念规划设计》?西部中心城区范畴：东至天生河、坭湾门水道，南至西湖大道，西至机场高速，北至粤西沿海高速，总面积193平方公里。?区位描述：东距东部核心城区23公里，南距珠海三灶机场15公里，西距珠海高栏港17公里，北面紧邻斗门区的井岸镇、白蕉镇和新青工业园区。在珠中江区域，珠海市西部中心城区处于中心偏东南的位置，是唯一紧邻双港的中心城区。?规划目标：西部中心城区为具备市级配套功能（特别是空间需求较大的集珠海西部中心城区概念规划会型文化设施）的服务中心，生态化的人口集聚中心，打造将致力于打造滨江田园城市风貌和紧凑型生态城市，人口规模将达到140万人。《珠海市西部中心城区起步区控