世联2009年珠海格力广场项目商业定位的再讨论-地产文库

世联2009年珠海格力广场项目商业定位的再讨论

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2009-4-232009-4-23珠海格力广场项目商业定位的再讨论版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：珠海格力房产有限公司211023123434原定位的前提条件、满足％的商业指标、尽量销售，短期回现、不影响住宅品质原定位结论、社区配套商业＋街区商业、商业规模约－万平米、社区配套商业＋特色商业业态、沿九洲大道及石花西路布置本报告是严格保密的。原商业定位回顾31102312123现定位的前提条件、商业面积不受％指标限制、尽量销售，如必要可考虑经营、不影响住宅品质对商业定位的几点共识、本项目商业为社区配套商业＋街区商业、社区配套商业＋特色商业业态几个基本考虑、临街商铺销售较好，而内街商铺销售较困难、二层（含二层）以上商铺销售较困难、在无指标限制情况下，商铺按一层考虑本报告是严格保密的。商业定位的再讨论4600091004商业面积的下限为满足社区配套所需面积约－平米商业面积的上限为给定指标，约万平米具体商业面积的确定将在不同方案比较后给出???本项目商业定位为社区配套商业＋街区商业，因此：本报告是严格保密的。关于商业面积5方案一沿九洲大道及石花西路布置方案二沿建业五路及石花西路布置方案三沿九洲大道、建业五路及石花西路布置本报告是严格保密的。商业布局的三种方案（第一轮方案探讨，问题主要集中在商业布局上）6商业九洲大道石花西路商业街区商业本报告是严格保密的。方案一：沿九洲大道及石花西路布置（全部街铺，销售实现度最高）可利用沿街面商业面积（一层街铺）：约平米米×＝平米（＋）米×平米总商业面积：约平米（其中平米为集中超市）??1200030015450025025015=75001700050007商业九洲大道石花西路商业本报告是严格保密的。方案二：沿建业五路及石花西路布置（有利于营造社区中心，但内街销售较困难）街区商业面积（一层）：约平米米××（双边）＝平米（＋）米×平米总商业面积：约平米（其中平米为集中超市）??11400180152540020020015=60001640050008商业九洲大道石花西路商业本报告是严格保密的。方案三：沿九洲大道、建业五路及石花西路布置（方案一、二的综合）街区商业面积（一层）：约平米米×（单边）＝平米（＋＋）米×平米总商业面积：约平米（其中平米为集中超市）??1020018015270010020020015=75001520050009用单边商业内街连接临街商铺，既满足商业的销售要求，又有利于营造社区中心商业相对集中，与办公楼、公寓形成社区中心，对住宅影响较小商业全部沿道路布置，有利于销售优点仍有部分内街商业（单边）大量的内街商铺（双边），销售难度较大商业布局较分散，不利于形成社区中心缺点1500×1.7+2700×1.2+6000×1.5+1800×0.7＝16050万元5400×1.2+6000×1.5+600×0.7＝15900万元4500×1.7+7500×1.5＝18900万元销售收入对比（不含5000平米超市）方案三方案二方案一注：以方案一的17000平米为基准，不足部分按住宅计算。仅从数字看，三个方案相差不大（相对于本项目规模而言），而方案三兼顾了市场实现度与社区品质的要求。本报告是严格保密的。各方案比较分析：建议按方案三考虑10商业九洲大道石花西路美容美发、干洗、花店、面包店等社区配套超市、品牌折扣店、精品店、银行、汽车展示等西餐、咖啡、茶馆等特色餐饮为主商业本报告是严格保密的。业态分布11二期商业九洲大道石花西路三期一期商业本报告是严格保密的。分期开发

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zhoulh90贡献于2014/9/29

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世联地产,格力广场,商业定位

内容摘要：现定位的前提条件：商业面积不受10％指标限制，尽量销售，如必要可考虑经营，不影响住宅品质；对商业定位的几点共识：本项目商业为社区配套商业＋街区商业，社区配套商业＋特色商业业态；几个基本考虑：临街商铺销售较好，而内街商铺销售较困难；二层（含二层）以上商铺销售较困难；在无指标限制情况下，商铺按一层考虑。

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