www.fdcsky.cn粤电珠海国会写字楼物业管理服务标准中国.珠海二OO五年八月八日www.fdcsky.cn第一部分　设施设备的维护与保养管理标准一、建立设施设备档案设施设备档案应至少包括以下内容：a.消防系统b.变压器c.低压配电d.中央空调e.供、排水系统f.监控系统g.照明系统h.装修材料二、供配电系统A、运行管理标准物业管理人员应每日检查：1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。4、按时开关辖区内的灯饰。5、沿线无堆积易燃物、危险物品。B、保养管理标准1、低压配电柜维护、保养标准1）、每日工作包括：a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土。c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。22）、物业管理人员应保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。2、变压器的保养、维护标准a、变压器的养护应每半年一次。b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。e、测定变压器的绝缘电阻。　C、停电应急措施的服务至少应包括：1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。2、对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问明停电原因及时间后，及时通知业主。3、当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。4、当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修，必要时通知业主停电时间及原因。5、当发生火灾时，应停止动力设备供电。三、电梯管理的标准电梯按国家相关规定委托有资质的电梯公司进行定期维护保养。在验收合格投入使用的前提下对维护保养单位进行全面的监督和管理，确保电梯在设计的使用寿命内正常运行。（一）、电梯运行应急处理标准1、要求工程人员每天亲自巡逻检查电梯的运行及各部位使用情况三次以上，及时发现不安全因素并立即处理，作好日记录。2、发现电梯故障，因人力和技术水平原因无法修复时，应立即通知电梯维修保养单位进行维修。3、电梯困人时，维修员应在3分钟内赶至现场解救客人。4、如需暂停电梯运行时，应提前告知各客户。5、当检修电梯时，应在电梯底层设置告示牌。6、发生火灾时，应将电梯迫降至首层停止使用。7、电梯保养维护工作安排在使用低峰或夜间进行，确保不影响电梯运行。3　（二）、电梯异常情况处理1、发生火灾时：a、当发生火灾时，管理人员应立即按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。b、电梯运行到基站后，疏导客户迅速离开轿厢，并报“119”。c、井道或轿厢内失火时，应立即停梯并疏导客户离开，切断电源后用灭火器灭火。d、当发生火灾时，禁止乘搭电梯。2、电梯困人时：a、告知被困人员，等待救援。b、根据楼层指示灯，PC显示，选层器横杆判断轿厢所在位置。?轿厢停于接近电梯口位置时：（a）、关闭机房电源开关。（b）、用专用钥匙开启外门。（c）、在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。（d）、协助乘客离开轿厢。（e）、重新关好厅门。?　轿厢远离电梯口时：（a）、进入机房关闭故障电梯的电源开关。（b）、拆除电机尾轴端盖。（c）、按上旋柄座及旋柄。（d）、救援人员用力把住旋柄，另一救援人员手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近厅门为止。（e）、当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。　　　　3、遇到其他复杂情况时，应请电梯公司帮助救援。（三）、电梯的年审管理：每年一次。四、中央空调的管理（一）、日常维护应至少包括以下内容：　序部位内容周要求与标准4号期1润滑系统压缩机润滑轴承的油压、油位油压、油位正常，必要时进行放每油与加油22蒸发器检查蒸发器压力小符合设计工作情况　3冷冻水检查冷冻水进出水温度时水温正常，进出水温度差进正常行4冷却水检查冷却水进出水温度检水温正常，进出水温度差查正常5冷凝器检查冷凝器压力、饱和温度符合设计工和情况6压缩机电检查电机的电压、电流及声音电压、电流正常、无异常声每日机音巡视7水处理检查水质确认水处理良好8水泵检查水泵、电机轴承温度、运电压、电流正常、无异常声转是否有异响和振动、阀门开音、无过热，压力表读数正关位置常，联轴无异响、无漏油，9冷却水塔检查电流、电压，进出水是否进出水正常、无溢流、风机正常、无溢流，风机运行状况，运行正常、塔内水位正常补水浮球阀及阀门无渗漏10风机检查过滤网、给风机、电磁阀、清洁过滤网、风机转动正常、温控开关无漏气漏水现象、盘管无堵塞每周1空调主机清理机组外表及机组环境每维护2空调水泵清理泵组外表及机房环境周3制冷剂检查制冷剂充注量一制冷剂正常次（二）、年度保养A、空调主机的维护和保养1、每年应至少作一次全面的技术性能检查，再作针对性的拆检修理。2、每二年应更换一次冷冻机油。3、电机每个年度应做做检查保养一次。4、例行检查时应包括：1)、检验各仪表的准确可靠性。52)、停机保养前后全面检查冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能。3)、检查保养安全阀及所有附属阀件。4)、换季停机后拆盖清洗冷凝器及蒸发器，检查管子是否有腐蚀现象。5)、测试电路动作的可行性：模拟试验各安全装置的性能。B、空调水泵：每运转4000小时：1、应检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油。2、应检查密封件的密封情况，测量记录叶轮密封球的密封间隙。3、应检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳内外表面、泵壳内外表面及机架做除锈油漆保养。4、应检查各仪表的准确可靠性。5、应检查保养所有附属阀件。6、应校对轴线做好记录，检查键和键轮的磨损情况，检查键轮及键与轴配合是否有返松现象。7、应电机做所度检修保养。8、应测试电路动作的可靠性。C、冷却水塔：1、每周应至少一次检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油。2、每周应至少一次检查保养所有附属阀件。3、每周应至少一次检查非不锈钢件防锈保护层是否完好，必要时做油漆保养。4、每周应至少一次对电机必须做年度检修保养，并检查电路动作的可靠性。D、风机盘管（包括新风处理机）的例行检查应至少每季度一次，内容包括：1、全面检查各风机盘管运转时是否有异常响声及电机过热现象，必要时拆修电机，对轴承加油或更换轴承。2、检查电机的绝缘性能及电机设备是否良好。3、检查所有附属阀件。4、检查管系是否漏水、漏气及检查盘管是否堵塞。5、清洁风机及散热翅片。E、水系统：考虑到珠海的水质较硬之原因，水系统的检查应至少每半年一次，内容包括：1、检修保温层。2、检查所有管道，阀门防锈保护层是否完好，必要时做油漆大保养。3、更换已腐烂或老化的密封件及检查确定不能再继续使用的管子。（3）、中央空调故障的处理程序应包括：61、发现泵和电机运转有异常响动，应立即停机检查维修。2、发生主机故障时，先关掉压缩机开关，保留主机总开关。3、检查并排除主机故障，短时间不能排除的需按正常停机操作程序停机。4、发生副机故障时，先关掉故障副机控制开关停机检修，同时启动备用的副机投入系统运行。5、发生管路故障时，由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即按正常停机操作程序系统运行，排除故障后，再补水投入运行。6、当发生火灾时，关断空调主、副机电源总开关。五、电气设备管理标准物业管理人员应保障：1、正常情况下，保障24小时办公、后勤等持续供电的稳定性2、所有电气设备的安装及线路敷设符合低压电气安装规程的规定。3、在增添大容量的电气设备时，需重新设计线路，并经过有关供电、消防部门审核同意后，进行安装和使用。杜绝在电气线路上增加容量，以防过载引起火灾。4、建筑内采用采用铜芯导线；敷设线路进入夹层或闷顶内，需穿管敷设，并将接线盒封闭。5、办公室内的台灯、壁灯、落地灯和配餐间内的电冰箱等电气设备的金属外壳，需有可靠的接地保护。6、照明灯具表面高温部位不得靠近可燃物，碘钨灯、荧光灯、高压汞灯（包括日光灯镇流器），不可直接安装在可燃物体上；深罩灯、吸顶灯等，如安装在可燃物件附近时，需加垫石棉布或石棉板隔热层；对于碘钨灯、功率大的白炽灯的灯头线，采用耐高。7、温线穿瓷套管保护；厨房等潮湿地方采用防潮灯具。8、配电室作防火分隔处理。9、火灾报警装置、自动灭火装置、事故照明等消防设施的用电，备有应急电源，消防设施的专用电气线路应穿金属管敷设在非燃烧体结构上，并定期进行维护检查，以保证随时可用。10、电气设备、移动电器、避雷装置和其他设备的接地装置每年至少进行两次绝缘及接地电阻的测试。11、在配电室和装有电气设备的机房内，配置适当的灭火器材。六、维修保养标准1、变压器：7（1）每年春季检查高低压绝缘及进行变压器油简化试验。（2）每年春季对变压器线耳和各螺丝进行检查和紧固。（3）每半年有载开关箱变压器油进行简化试验。（4）每年春季有载开关箱换油及检修。2、高压开关柜：（1）每年进行两次继保整组试验，每两年进行各继电器试验。（配合试验清扫检查高压母线）（2）每年春季油开关换油及检修。（3）每年春季对手车合闸和分闸回路进行试验和检修。（4）每年春季检查高压PT绝缘电阻。3、各变压器低