广宁商业步行街总体经营策划报告TG-GL2012009广宁商业步行街项目2012年总体经营策划报告广州汇峻商业经营管理有限公司ToGatherBusinessManagement(GZ)Ltd.汇峻公司广宁商业步行街项目组2012年2月0广宁商业步行街总体经营策划报告目录前言..........................................................................................................................................2第一章广宁县商业市场的宏观调查...................................................................................3第一节广宁宏观经济分析..............................................................................................3第二节广宁县城商圈分析............................................................................................11第二章步行街经营定位建议............................................................................................20第一节项目经营定位调整建议.....................................................................................20第二节经营业态规划调整建议.....................................................................................26第三节商场人流动线设计............................................................................................28第三章步行街经营管理策略............................................................................................38第一节经营管理策略....................................................................................................38第二节经营推广策略....................................................................................................46第三节年度经营推广活动计划.....................................................................................48第四章步行街物业管理策略............................................................................................62第一节步行街管理架构................................................................................................62第二节步行街物业管理策略........................................................................................64第三节步行街现状问题与对策.....................................................................................69结束语....................................................................................................................................741广宁商业步行街总体经营策划报告前言首先，感谢广宁县悦景实业有限公司与广宁县恒富物业经营管理有限公司的委托，由我司负责广宁商业步行街项目的经营管理工作。广宁商业步行街虽然是一个诞生于县城的商业项目，但其以创新的规划设计与经营理念，成为广宁县最受瞩目的商业项目，在开发上无疑是成功的。然而，步行街已试业开业近一年，总体经营状况不温不火，正是由于商业经营管理方面的缺失所导致。悦景公司作为一个有志向、有实力的新锐房地产开发企业，立志要把广宁商业步行街打造成为开发成功、运营成功的商业地产典范。我们在本策划方案中，力求用创新的、求异的专业态度，对项目进行大胆的、操作性强的策划思考，通过对项目的经营与推广提供策略性的指引，力争在短期内增强项目的商业氛围与人流量，从而扭转项目的经营与招商局面。2广宁商业步行街总体经营策划报告第一章广宁县商业市场的宏观调查第一节广宁宏观经济分析一、广宁概况（一）地理位置“广宁”是“广泛安宁”的意思。广宁县位于广东省中部偏西北地区，地处北江支流绥江中游的谷地，四周群山环抱，是“中国十大竹子之乡”。广宁的东南部与四会市接壤，西南部与德庆县、高要市相连，北部与怀集县紧连，东部与清远市的清新县为邻。（二）城镇交通广宁县虽然是山区县，但交通条件并不落后，境内有高速公路与省道横贯，是广东与广西的交通要道，与广州、肇庆、清远的交通联系十分便利，广宁距广州130公里、距肇庆90公里。高速公路：二（连浩特）广（州）高速公路（G55）贯穿广宁境内，设有广宁出入口；通过二广高速可以通达广州、深圳等珠三角各地与广西贺州、桂林；公路：全县通车公路里程近期1500公里，其中：省道230公里、县道190公里，省道S263、S350是直达珠三角，是沟通广东大西南的重要通道之一，县城至广州车程仅两小时、至肇庆车程仅一个多小时。铁道是广宁的交通缺陷，目前广宁县境内没有铁路线，距离广宁最近的火车站是肇庆火车站。兴建中的贵（州）广（州）高铁将在怀集设站点，将极大地改善邻近地区交通出行的便利性。3广宁商业步行街总体经营策划报告（三）广宁人口广宁县是隶属肇庆管辖的一个县，广宁全县面积2458平方公里，下辖南街、赤坑、北市、江屯、联和、潭布、排沙、石涧、宾亨、横山、五和、木格、洲仔、古水、坑口、螺岗、石咀共17个镇，县城设于南街镇。根据广宁县统计局公布的数据：2010年全县户籍人口为56.76万人、常住人口为42.46万人。在全县常住人口中共有家庭户12.3万户，15-64岁人口为29万人，占68.34%。县城南街镇总人口ll.8万人，其中：农业人口5.8万人、城镇人口6万人。表1-12010、2009年肇庆各山区县户籍人口单位：万户、万人总户数户籍人口增长幅度增长率%地名20092010200920102009201020092010怀集22.3622.93101.69105.081.063.381.13.3广宁17.1717.4256.0156.760.640.751.21.3德庆11.6811.937.3937.990.180.60.51.6封开12.6912.9148.9649.910.290.950.61.9合计63.965.16244.05249.742.175.680.92.3表1-22010、2009年肇庆各山区县常住人口单位：万人常住人口增长幅度增长率%地名200920102009201020092010怀集81.2181.54-0.880.33-1.070.41广宁47.2242.46-3.63-4.76-7.13-10.08德庆34.5434.16-0.57-0.38-1.62-1.10封开42.2539.87-2.20-2.38-4.95-5.63合计205.22198.03-7.28-7.19-3.43-3.504广宁商业步行街总体经营策划报告1、从肇庆地区的四个山区县的人口数据比较中看出，怀集人口最多，广宁次之；广宁常住人口中15-64岁人口超过总人口的三分之二，达到29万多人，这部分人口也称“红利人口”，是商业消费的主力军，显示广宁县拥有可观的消费潜力；2、从表1-1中，我们看出广宁的户籍人口增长率很低，近两年增长率只有1.2—1.3%，这基本就是原有人口的的一个自然增长率，说明广宁地区的本地人口没有大规模的增长；3、常住人口增减速率和经济发展速率基本是相同的趋势，从表1-2中显示，广宁常住人口为负增长，近几年来更有明显的下降趋势，2010年常住人口数量下降幅度更达到10%，显示广宁本地经济发展相对缓慢，造成了常住人口的不断迁出，流向经济发达地区；然而，广宁的户籍人口数量在同期并没有下降，反而是小幅增长，说明广宁外出务工的人数增多，但他们基本上没有在外地安家落户。二、广宁宏观经济分析（一）支柱产业近年来，广宁县的经济取得长足发展，形成制浆、造纸、竹木加工、油墨、医药、