第一篇南京世联地产南京凤栖苑项目营销策划方案2012.2.10南京世联地产机构目录南京世联地产?市场简析?项目分析与定位?服务建议?营销策略?实施方案南京世联地产机构南京世联地产市场简析1、老年住宅市场现状2、典型项目分析3、小结注：前期已针对老年公寓市场、区域旅游度假市场、区域住宅市场等做过详细调查研究，此次仅作简单回顾，并就典型项目作重点分析。南京世联地产机构南京世联地产市场简析1、老年住宅市场现状2、典型项目分析3、小结南京世联地产机构南京世联地产传统家居养老形式养敬老院以普通家庭住宅需要及时良好的医提供专业服务人员，作为养老设施疗服务，减轻子女便利的医疗设施负担老年商品住宅产生养敬老院与家居养老并存老年人养老需求心理对于养敬老院未被人们所完以东方太阳城、北京养老设施的品质要求提升全接受，家居养老仍为太阳城的建设为标志，养老观念发生改变主要形式老年商品住宅发展初步阶段老年住宅项目数量小，发展还处于摸索阶段南京世联地产机构市场简析南京世联地产1、老年住宅市场现状2、典型项目分析3、小结南京世联地产机构南京世联地产现有形式经营方式典型项目侨馨人家老年公寓酒店式管理的会养敬老院员制经营模式扬州曜阳国际老年公寓将府庄园老年商品住宅出售+出租北京太阳城东方太阳城南京世联地产机构一、养敬老院南京世联地产侨馨人家老年公寓占地1.14万㎡，总建筑面积4万平方米，高标准酒店式装修和管理。集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构。是省侨联归侨侨眷和海外侨胞的养老示范基地，是鼓楼区政府面向21世纪养老公寓的重点项目。扬州曜阳国际老年公寓扬州曜阳国际老年公寓地处扬州市的广陵区湾头镇，东依水杉树密集的金湾河，北靠著名生态旅游景点——凤凰岛森林公园。目前公寓一期已全部落成，建筑面积35000平方米，包括5栋公寓楼，1栋多功能会所，1栋医护中心。项目将根据老年朋友的不同需求，精心打造了生活、娱乐、休闲及医疗的立体式服务。公寓内部设立近1万平方米的健康中心，并特聘请众多顶级医护专家作为高级健康顾问。南京世联地产机构一、养敬老院南京世联地产基本情况签约年入住情项目产品会员费存货月租金要求限况标准间47约5000元55岁以㎡/月,600上，生活30万元/月管理入住率约侨馨5年自理，无（租金）费（水电、为20%精神病、套间50㎡生活费另传染病算）2居套间女55岁（120㎡)500元/月以上，男38万物业管理费60岁生常住会员曜阳（押金33年（水电、生活自理，300余位1居套间年后退活费另算）无精神病(80㎡)还）、传染病南京世联地产机构一、养敬老院南京世联地产配套服务情况项基础服务医疗特色目房间设应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调，每天专人打扫卫生、护理，整个区域采用太医馆：无障碍通道，防滑地面；定点医疗机构，中医为主，邀请各专科权威专家定期坐诊；餐饮中心设自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅会员可享受一年两次的免费体检服务；；常规门诊就诊可免除挂号费；开设图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等；侨馨会员享受优惠费率。社团组织丰富，有合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组健康管理：、摄影沙龙等；老年疾病症状变化观察、健康生活方式指导、老年人慢性病康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套防治、健康咨询及讲座、预防保健工作、院前急救和转院工间等共300个床位。设保龄球馆、台球厅、沙弧球、作。射击项目、游泳馆、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。基本服务：24小时值班代订报、送报、邮寄叫醒服医用专梯：务房内宽带上网特配医用电梯，突发情况可快速进出公寓送达医院。清洁服务：每周一次房间打扫每日一次垃圾收集120急救卡：膳食服务：预约订餐营养配餐通过老人救助看护系统将整个社区的室内外区域纳入无线救曜阳医疗服务：每年一次例行体检配备随身紧急呼叫器每助网络监护，老人按下随身携带卡片上的紧急救助按钮时，月一次接送社区定点医院就诊监控中心电脑屏幕将显示老人的健康状况、曾患疾病等相关休闲服务：温泉、游泳、健身、娱乐设施、电影放映信息及该老人所处位置，方便医护人员快速响应、紧急求助购物服务：社区内超市送货班车停靠附近购物中心。南京世联地产机构二、老年商品住宅南京世联地产将府庄园北京太阳城东方太阳城占地面积42万㎡，总建面34万㎡，总建面234万㎡，分三期建设；分三期建设，共约1500户。其中项目会所作为老年公寓用于出租，其中一期的银龄公寓用来出租，其余部由3栋楼组成，共110户。项目其余分均为销售；部分均为销售；目前一期二期售罄、三期在售。目前一期二期售罄，三期在售（共20001000占地38万㎡，建面约6万㎡，设计床套，已售余套）。位共约1000张。2008.3.1开工，目前正在施工阶段。南京世联地产机构二、老年商品住宅南京世联地产出租情况项目类别会员费合同期限起租期月租金(元/月)将府入会费：3000元35㎡会员1年1年4000-5000庄园年费：100元52㎡单人间20001年（有租期限制最会员20万1-5年长不超过5年）双人间2200北京大双人间（北向房）1900太阳城单人间3000非会员无-1个月双人间3300-4000大双人间35001天（320元/天公寓一居室A套4500*0.8*0.8）（29.8㎡）1天（600元/天公寓一居室B套会员1万无7000*0.8*0.8）（49.8㎡，带阳台）1天（900元/天公寓二室一厅10200*0.8东方*0.8）太阳城公寓一居室A套1天（320元/天）4500（29.8㎡）非会员无无公寓一居室B套1天（600元/天）7000（49.8㎡，带阳台）1天（900元/天）公寓二室一厅10200南京世联地产机构二、老年商品住宅南京世联地产出售情况均价（元/项目产品类型数量㎡面积（）㎡）别墅67580-720将府庄园15000公寓148116,156北京太阳城公寓19670-1407500公寓1100110-2008500-9500东方太阳城别墅114240-80028000?将府庄园所出售产品均不含产权，只有52年的使用权；北京太阳城和东方太阳城所出售产品与普通商品房一致，拥有产权；?将府庄园对购房者有严格的年龄限制：男60岁以上，女55岁以上，夫妻至少有一方需满足，如多方合买则须有一人满足；北京太阳城和东方太阳城则对购房者无年龄限制。南京世联地产机构二、老年商品住宅南京世联地产配套服务情况项基础服务医疗特色目医疗保健中心：聘请专业的医生进驻园区，提供老将人日常体检、保健、基础门诊等服务，与北京多家三甲医院开通绿色通道；府综合服务中心：供应日常生活用品，二楼设计为可出租的单间护理中心：首层为护理室、康体医疗设施，二层为健身娱乐中心：内含健身娱乐设施、餐厅、酒店庄不方便行动的老人提供有单间；园呼叫中心：在每栋板楼的一层均设置有呼叫中心，用于紧急情况的应急处理。北中庭绿地、酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、家政服务中心、中国邮政储蓄京全保姆服务；娱乐区有乒乓球、美式台球、英式斯诺克、棋牌、游戏机等设施，每天有医务人员进行身体检查；太凡是入者均可免费活动；有专门的医疗中心——太阳城老年医疗中心阳伙食费每月在300-400元之间，营养餐每餐保证6个菜(家常菜）城。康体医疗中心：包括温泉疗养浴、洗浴中心、有5万平米康体会所、嘉宾国际酒店等高端配套设施；氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑餐饮、娱乐、购物休闲商业街、社区幼儿园等一应俱全。东道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等；每种户型均有厨房并厨具齐全，有冰箱、电磁炉、炒锅等；客厅配方社区医院：由东方太阳城与中日友好医院合作成置茶几沙发、桌椅、柜橱、电话等；卧室配备卫星电视、空调，卫立，开设老年病专科门诊，聘请老年病专家定期太生间配备热水器、温泉淋浴间及浴巾等。坐诊，并为来此就医的病人建立与中日友好医院阳所有酒店客房及公寓房间均可以宽带上网。商务中心可以提供打总部共通的医疗档案城字复印、传真及收发邮件等服务，商务事宜随时处理。开展“家庭病房”、医务人员上门服务；社区医院还配救护车，实行全周日服务。南京世联地产机构南京世联地产市场简析1、老年住宅市场现状2、典型项目分析3、小结南京世联地产机构南京世联地产纵观以上市场上现有的高端养老公寓经营现状，有以下共同点：?位置均较偏远，且周边无景观，多为项目内部造景建设?均设置康体会所，满足老人活动、娱乐需求?均设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施?多采取“出租+出售”的方式?出租多采用会员制，入会费从20万元~100万元高低不等运营?出租均有严格的年龄及身体状况限制?出租有一定的起租期限，多为3-5年?针对老人出售的公寓的仅出售使用权，出售产权者多演变为常规商品房，老年公寓特征已不明显?均有餐饮服务服务?均有清洁家政服务?组织多种社团活动，重视老年同龄层次交流，但忽略家庭（下一代、下下一代）层次情感因素推广?营销上相对低调，客户的群体界定具有共性南京世联地产机构南京世联地产项目的分析与定位?1、项目概况?2、项目分析?3、定位支持?4、目标客群?5、案名建议?6、项目定位南京世联地产机构南京世联地产项目的分析与定位1、项目概况2、项目SWOT分析3、定位支持4、目标客群5、案名建议6、项目定位南京世联地产机构南京世联地产项目概况地块位于集庆门大街与云锦路交汇处，总建筑面积为17986㎡，本项目分为A、B、C三区，A区为综合楼，有公交车站、超市等、B区和C区一层为商业，二至三层为老年（青年）公寓。本项目内配备社区医院、多功能活动室等。周边有超市、银行、学校等配套设施，离地铁站5分钟路程、距新街口10分钟车程，出行生活便利。南京世联地产机构