谨谨呈弘久置呈弘久置业业南京河西南京河西CBDCBD项项目市目市场报场报告告2012.01报告框架?项目板块价值认识?酒店公寓运作环境?办公市场运作环境?商业市场运作环境第一部分：项目板块价值认识河西—城市新中心区域?12月15日，南京市委召开常委会会议，研究《加快河西现代化、建成城市新中心千日行动计划》及《关于进一步加快河西新城开发建设的若干意见》等工作。会议指出，南京市第十三次党代会明确提出，将河西新城区建成现代化城市新中心，这是从南京发展全局做出的重大战略部署。?南京市第十三次党代会明确，要把河西新城区建设作为今后3年城市建设的重中之重，全力组织实施“加快河西现代化、建成城市新中心”千日行动计划，将河西新城区建成现代化城市新中心。这是从南京发展的长远和全局考虑做出的重大战略部署。加快河西新城建设是办好2014年青奥会的重要保障，也是确保南京2015年率先基本城市中心实现现代化的关键之策。河西新城是展示现代化新南京的标志和窗口，提升南京城市形象和功能品质必须加快建设河西新城。河西目前河西经过十年的发展，已经初具规模，拥有发展为现代化城市新中心的一系列高端配套基建（奥体展馆、奥体馆、明基医院……），商务商业已经在高规划的起点基础上逐步实现和正在实现，随着2014年青奥会的举办，将引爆区域高速发展为华东地区现代化城市新中心、南京新形象展示区域。城市重点发展、规划发展为现代化城市新中心区域；河西发展—沿江东中路由北向南发展区域发展特征：1、由“北向南”发展?北部区域由于靠近城市老主城区，规划起步早，发展相对成熟，处于发展的中后期阶段；?南部区域发展由2010.2.11日南京青奥会申请成功，建设奥体城市新中心规划开始提上日程，发展相对较晚，目前处于发展初级阶段，但受“政府城市新中心江东门区打造规划”和“青奥会”双因素驱动发展，发展后劲充足、空间广阔；域中心区务商2、由“两点一线”辐射区域发展央中奥体城市?两点：北部—江东门区域中心，主要由万达商业商务中心组成，发展处于中后新中心期成熟阶段；南部—奥体城市新中心，主要由众多高端城市综合体、展览中心、奥体中心等组成，发展处于起步发展阶段；?一线：江东中路—道路两旁规划发展为城市新商业商务区，由北向南逐步发展；处于初期阶段，但受“政府新中心规划”和“青奥会”双因素驱动，将实现快速发展、空间广阔；奥体—城市新中心城市配套：明基医院、南京金沙高尔夫、展览中心、地铁1、2号线；商业商高端城市综合体项目部分列举：务奥体馆区中泰国际广场域嘉业国际城新地中心金奥中心华新广场块地南京贸易中心中泰国际广场地基部嘉业国际城苏宁地块总金奥中心新鸿基地块新地中心华新广场总部基地河西金源广场展览中心城市顶级配套云集，商业商务项目高端、南京金沙高尔夫苏宁地块集中开发，周边住宅开也呈现快速状态，新鸿基地块明基医院顶级开发商云集（仁恒、恒大、万达……）将实现跳跃式发展，代表城市现代化新形象、城市新中心；河西CBD商务轴一期规划河西CBD商务轴一期大部分项目已经完工，仅个别项目在建。23序占地建筑面积上市项目项目名称物业形态号(㎡)(㎡)年份现状商业/酒店式公寓/写字楼/21新地中心44,899220,0002010年6月完工梦都大街酒店号2一河2嘉业国际33,000250,0002010年2月商业/酒店式公寓/写字楼完工线2期2西3紫金中心13,52774,4002005年5月商业/酒店式公寓/写字楼完工奥体1C4东渡国际12,48770,0002005年12月商业/酒店式公寓/写字楼完工MB中心5联强国际大厦12,80090,0002007年9月商业/酒店式公寓/写字楼完工54D6宋都奥体名座3,44888,0002004年4月商业/酒店式公寓/写字楼/完工6北商业/酒店式公寓/写字楼/37中泰国际8,070220,0002006年5月完工酒店延8金奥大厦29,851200,0002011年4月商业/酒店式公寓/写字楼在建7奥体大街22商业/酒店式公寓/住宅/酒华泰19华新丽华278,236560,000待售在建0段店证券198120华泰证券45,383158,843待售商业在建21新城大厦25,000180,000不对外销售政府办公完工江庐22四季仁恒27,638110,0002007年7月酒店式公寓完工华新置业东中央山23欧洲城136,000340,0002007年10月商业/酒店式公寓/住宅完工中路河西大街路公园24紫鑫中华广场173,333520,0002004年11月商住/公寓/别墅完工M25雨润国际中心36,000180,0002011年4月商业/商住/写字楼在建总计879,6723,261,2432524在建未开工1号线完工河西CBD商务轴二期规划本案所处的CBD商务轴二期所有项目均处于在建或者待建状态，大多数项目以总部自用为主。建筑面积上市项目中央公园序号项目名称占地(㎡)物业形态河西大街(㎡)年份现状M9新鸿基项目227289,070未定商业/写字楼未完工10第十四研究所13,21464,419不对外商业/写字楼完工18二河11江苏新华报业21,64386,571不对外新闻办公在建期1017西12南京报业集团20,141107,417不对外写字楼/绿地在建商业/写字楼/市政配C13农村信用社16,13678,664不对外在建16套11B南京15D商业/写字楼/住宅/14国泰君安19,607104,572不对外在建国际26娱乐/绿地博览南15中国联通13,10752,426不对外邮电办公在建中心2728延16中国移动13,32364,950不对外邮电办公在建17交通银行南京分行14,29650,034不对外商业/写字楼在建1214段18苏宁置业28,789218,320未定商业/写字楼/住宅在建1326省保监局/省银监局————不对外市政单位在建27综合要素市场————不对外市政单位在建江东28河西国资集团————不对外国企单位在建中线商业/写字楼/酒店/号本案南京世界贸易中心31,454333,193未定在建路2酒店式公寓总计227,8841,449,6369本案1号线完工在建未开工双轨交、奥体、集中土地开发的重叠发力，未来价值定位必将凌驾于新街口，代表城市新形象的城市新中心；目前处于开发初期阶段，形象成熟度、价值处于低谷起步状态！第二部分：酒店公寓运作环境南京酒店式公寓分布基本情况金域中央广场15000元/㎡晓庄国际13000元/㎡?南京酒店式公寓分为65年类住蓝晶国际18000元/㎡苏宁名都汇宅性质的酒店式公寓和40年商业玉桥国际12000元/㎡17000元/㎡性质的酒店式公寓；城北板块城中板块紫寓14000元/㎡凯铂精品酒店35000元/㎡?南京酒店式主要分布在三个区万达广场域，分别为城北，城中，河西；13000元/㎡金陵尚府甲壳虫23500元/㎡15000元/㎡精锐SOHO?城中为南京酒店式公寓的价格13500元/㎡嘉城业国际德盈国际广场高地，河西次之，城北最低；元㎡65年产权19000/15000元/㎡40年产权盛世公馆河西板块?由于产权性质的不同，40年公本案10000元/㎡本案售价均为毛坯价格寓价格远低于65年产品；酒店式公寓产权区别再转让营业税用地性质土地年限契税购房补贴首付公积金水电落户土地增五年内五年后所得税值税商业全额差额差额40年3%无五成不能用商业不能有用地征收征收20%酒店式公寓依项目全额差额总额65年1%无三成可以用民用无用地而定征收征收1%全额总额住宅用地70年1%无三成可以用民用可以0无征收1%65年酒店式公寓相比较住宅而言并无太多不同;除年限及转让手续上有差异外，项目设计时无需考量日照限制，同时公寓结构也与传统住宅设计有所不同，再次65年酒店式公寓不享受学区房的政策；全市在售65年酒店式公寓基本情况晓庄国际毛坯报价板块项目名称（元/物业类型蓝晶国际㎡）玉桥国际德盈国际广场15000住宅、写字楼、商业城北板块河西板块嘉业国际城19000住宅、写字楼、商业城中板块城中凯铂精品酒店35000写字楼、商业、公寓板块凯铂精品酒店晓庄国际广场13000写字楼、商业、公寓城北板块玉桥国际公寓17000　住宅、商业?南京全市在售酒店式公寓仅有6个；?65年类住宅性质的酒店式公寓仅出现在嘉业国际城德盈国际广场综合体性质的项目中；65年产权?随着南京规划审批的严格，未来南京市场河西板块本案上将不再出现65年产权的土地。本案城北地区65年酒店式公寓和住宅基本情况比较晓庄国际城北地区65年酒店式公寓装修标准物业费主力面积层高名称均价(元）（元/m2）（元/m2/天）（m2）（米）苏宁名都汇晓庄国际15000毛坯2.877~1132.9左右阳光广场玉桥国际平层1900020002.840-803公寓城北地区70年住宅公寓均价装修标准物业费主力面积名称(元）（元/m2）（元/m2/天）（m2）苏宁名都汇15000毛坯1.980~118玉桥国际公寓酒店式公寓左右阳光16200毛坯1.690-133住宅?城北板块的发展较晚，周边配套较差，使得该地区酒店式公寓和住宅价格普遍较低；?该地区酒店式公寓和住宅的毛坯价格基本持平，且面积段上差距不大；?酒店式公寓在物业方面要强于住宅。城中地区65年酒店式公寓和住宅基本情况比较城北地区65年酒店式公寓峨眉公寓物业费装修标准主力面积名称均价(元）（元/m2/层高（米）（元/m2）（m2）天）羲和凯铂精品3800035004.847~793酒店城中地区70年住宅公寓均价装修标准物业费主力面积名称凯铂精品酒店(元）（元/m2）（元/m2/天）（m2）羲和43500100003.690