万健商业广场营销报告111111111111//1//////1713171138171138171138/////NNNNN18公司简介公司简介公司简介公司简介上海天策房地产咨询有限公司是2003年一家注册于中国上海的策划、销售代理公司。公司目前在上海、嘉兴、扬州等长江三角洲地区代理销售多个房地产商业类型的项目（其中包括住宅、商业综合体、别墅等），我们专业从事住宅、商业综合体销售代理、办公、商业综合体整体招商、全程营销广告策划服务。公司通过深入的房地产市场调查，严密的营销策划，同时引入境外房地产发达地区先进的项目管理理念，提倡全案策划的创新模式，提供专业的房地产销售指导、运作及策划工作，整合境外与内地一流的房地产专业人才，营造精英平台，致力于辅助开发商打造和推广精品楼盘。2222////171711711711目录目录目录目录CoContentsContentsContentsntents1无锡市商业概况2惠山板块商业概况3万健商业广场概况4商业业态规划建议5总体策略及核心均价6项目产品建议3333////171711711711无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况地理分析地理分析地理分析地理分析?无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。南京都市圈南京都市圈?苏锡常都市圈位于长江三角洲苏锡常都市圈苏锡常都市圈北翼，是上海大都市圈的有机组上海核心区上海核心区成部分。?发达的高速公路及轨道交通网杭州都市区杭州都市区络，使得无锡与长三角其他城市宁波都市区宁波都市区圈紧密相连。4444////171711711711无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况与无锡住宅市场发展相同，无锡的商业市场相对于周边城市而言，也呈现出巨大的活力，购需两旺，社会消费品零售总额连续多年处于省内领先地位，无锡也因此成为众多商家的必争之地；年份供应量（万m????）成交量（万m????）成交均价（元/m????）200788.250.49121200882.149.58633200961.9978.97100022010（1-11月）57.2756.1610702自2009年开始，无锡商业市场出现供不应求的现象，整体成交均价亦突破万元，2010年将会继续延续这种态势。5555////171711711711无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况域中板块崇安新城南长板块北塘板块新区板块蠡湖板块太湖新城锡山板块惠山板块可售套数40824457354318602088657895305915014626成交套数249975291491104345138成交面积1856.254029.768965.182935.811494.9222425.115491.544480.9713763.23崇安区南长区北塘区新区滨湖区锡山区惠山区全市汇总可售套数60024640288822439994791501463266669999666699998888成交套数99913715514745138777711112222成交面积4029.7610033.123724.1112618.0126793.564480.9713763.2377775555444444442222....77776666注：以上数据不含经济适用房（面积单位：平方米，价格单位：万元）根据上面统计表显示我们可以看出，无锡市各区可销售商业体量新区不管是推出的可销售商业套数，还是成交套数都是位列第一，惠山区排名第二，滨湖区排名第三，整个无锡商业销售项目的竞争相当激烈。6666////171711711711无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况1、餐饮业消费水平消费水平消费水平消费水平消费水平2009年无锡市城镇居民人均消费性支出15619元，比上年增长12.2%。农民居民人均消费性支出8832元，比上年增长11.2%。消费品市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额1651.37亿元，比上年增长18.7%。其中，城市消费长三角城市消费品零售总额排名品零售额1394.63亿元，比上年稳定性：上海、杭州增长18.9%；农村消费品零售额增长性：南京、苏州、无锡、宁波、南通、常州和台州256.74亿元，比上年增长17.5%。潜力型：绍兴、嘉兴、扬州、镇江、湖州、泰州和舟山7777////171711711711无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况2009年，无锡居民消费价格指数达到99.5，人均GOP达到81151元，同比2008年增长11.09%达到中等发达国家水平；人均可支配收入超越25000元，同比2008年增长10.2%，人民生活水平不断提高。8888////171711711711无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况1、餐饮业发展历程发展历程发展历程发展历程发展历程商贸系统在中山路新建了商业2006年无锡商业大厦、八佰伴先大厦、交电大厦等大楼，中山后调整升级，引入LV、GUCCI等路沿线的商业氛围开始凝聚圈奢侈品牌，无锡商业层档次拉高圈中山路沿线商业调整升级商业开始成型奢侈品高档化解放后解放后解放后解放后1996199619961996年年年年2007200720072007年年年年80808080年代年代年代年代2006200620062006年年年年第一百货外贸百货开始多区域商业中心一家独大进驻无锡市场多类型综合商业出现建国后无锡成立了第一百货随着新世界百货、百盛、八佰伴相太湖广场、崇安新城、河埒口、滨湖国营传统百货，长期占据“龙继进入无锡市场，外资百货占据了新城等新兴区域商业中心，万达广场头老大”的位置，胜利门商较大商业比例，中山路人民路的商、茂业百货、哥伦布广场、恒隆广场圈是无锡最核心商圈业氛围更为强化等大体量综合商业开始出现，无锡商业格局开始向多商业中心转变9999////171711711711无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况2000年以后，继世界大型超市联锁巨头——麦德龙，强先登陆无锡取得巨大成功以后，家乐福、欧倍德、天润发、物美、诚隆、易初莲花等世界大型连锁超市接连进驻无锡市场，无锡的商业市场也因而显示出了巨大的潜力和勃勃的生机，但由于城市规划建设以及无锡商业发展的沿革，2008年以前无锡商业市场的区域分布、规模以及业态与大城市相比都较为原始和落后，特别是二、三级商业中心还处于起步阶段，导致整个城市的商业过多的依赖于市中心的商业中心，直到现在，这种格局才逐渐被打破。10110100////171711711711无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况无锡市商业概况发展趋势1、餐饮业发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势传统现代综各种特在建：多种类型商业合商业色商业商业持续发展特色城市综合体----西水东传统百货现代百货————商业大厦餐饮休闲商业————新天地广场文化旅游商业----清名桥外资百货购物中心————保利广场艺术文化商业————北仓门休闲商业----阳春巷无锡市的商业基本完成了由传统商业向现代商业转型，综合商业及特色商业开始出现，未来无锡将出现更多类型的商业，如休闲商业、文化旅游商业等。11111111////171711711711无锡市主要商圈无锡市主要商圈无锡市主要商圈无锡市主要商圈布局布局布局布局北大街商圈火车站商圈东亭商圈胜利门商圈崇安寺商圈五爱路商圈南门商圈新区商圈河垺口商圈太湖广场中桥商圈商圈无锡市中心商圈以崇安寺为核心商圈，胜利门、南门、北大街、火车站为市级辅助商圈，无爱广场为数码专业商圈，河垺口、东亭、新区、中桥为区域商圈，太湖广场为新兴CBD商圈。12112122////171711711711无锡市崇安寺商圈分析无锡市崇安寺商圈分析无锡市崇安寺商圈分析无锡市崇安寺商圈分析概述：无锡市最成熟的市级商圈，有用人民路、中山路、健康路等众多商业街，拥有主要的传统百货，包括购物。餐饮。休闲娱乐等多种业态。位置：以中山路和人民路交界处的崇安寺为核心，向四周辐射商业类型：百货商场、沿街商场、商业街区典型商业：百货类：商业大厦、八佰伴、新世界百货、三阳百盛、大洋百货购物中心：汇金广场商业街：人民路、中山路、健康路街区类：崇安寺消费群体：全市消费者租金情况：15151155————25225255元/平方米/天13113133////171711711711无锡市崇安寺商圈分析无锡市崇安寺商圈分析无锡市崇安寺商圈分析无锡市崇安寺商圈分析1、餐饮业中山路中山路中山路中山路中山路租金水平：崇宁路至解放南中山路商业街，是一条集购物、餐饮、娱乐为路段一层商铺租金在12-15元/一体的综合性商业街，是全国十条中华商业示范平米/天；人民中路至北大街段街之一，它地处无锡市市中心，北至胜利门广租金在18-25元/平米/天，与场，南联朝阳广场，中有崇安寺地区，是无锡最人民中路交叉中附近商铺租金繁华的商业街道。最高，沿中山路两端逐渐递减道路指标：全长约2100米，宽约40米店铺数量：793家商业楼层：解放南路到崇宁路以一层商铺为主，人民中路至北大街段以大型集中商业和2-3层商铺为主店铺面积：解放南路到崇宁路商铺面积在50-120平米,人民中路至北大街段商铺面积在250-300平米（大型集中商业除外）14114144////171711711711无锡市崇安寺商圈分析无锡市崇安寺商圈分析无锡市崇安寺商圈分析无锡市崇安寺商圈分析1、餐饮业人民路人民路人民路人民路人民路人民中路与中山路垂直交叉，占据市中心核心位置，无锡最具有代表性的崇安寺商业体就坐落在人民中