无锡机床厂项目投资决策汇报无锡万科2006-12-8目录一、项目简介二、宗地概况三、高端市场分析四、项目初步方案五、操作模式分析六、资金解决方案七、项目测算一、项目简介?1.1城市片区市场划分图：地块位置佳坐落于江宁区天元中路68号，南临天元中路，，北面为惠民路，东、西侧分别为绿野房地产项目及。建成后的地铁1号南延线将从小区门前经过?A.区域位于无锡市西区-河埒区域?B.宗地位于河埒区域近城市中心区中心宗地中宗地区心区区域中心梁溪河组团区域在无锡城市的位置宗地在区域组团的位置■□1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。■□2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开始第一次加速。■□江宁房地产市场在2001年—2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。■□2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。■□2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了结构性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。一、项目简介?1.2、宗地与城市的关系:交通便捷、与城市联系紧密■□宗地距离城市中心区仅1990年江宁启动房产市场，区域2属公里，车行只需于城市扩张的自然延伸，除少10分钟内；距离区域中心约数高档1.5第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。公里。明年无锡市重点工程■□2000年江宁撤县建区，经济快速—“稳定增开源大桥长，房产业行”业及在全“县经济学前西路中所”延伸段的建设将大大缩短与宗地与市中心的距离。同时运河西路的建成通车及湖滨路的道路改造占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。拓宽将提升宗地与城市之间的联系，使宗地通往城市各个区域更为方便；与城2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开市联系更为紧密便捷。始第一次加速。如下图：■□江宁房地产市场在2001年—2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。■□2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，1.虽开源然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套大桥及与交通设施一直无法跟的上宗地周边重点道桥工程列表房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。■□2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影学前路响下，江宁市场率先进行了1.结构开源大桥及学前路延伸段性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则延伸段相对滞销。2.湖滨路拓宽改造成六车道3.运河宗地西路已建3.运河西路建成通车成通车4.盛新桥5.青祁高架及惠山隧道2.湖滨路拓宽至六车道一、项目简介1.3、周边配套设施：土地等周边配套设施齐全，居民生活方便。描述（配套共分成5个等级）属性级宗地处于无锡传统的文化聚集区，区域内幼儿园、中小学、大学、科研院所、博物馆、少年教宫均有分布：育1幼儿园：滨湖实验幼儿园、河埒幼儿园（二文级）；蠡桥幼儿园、华晶幼儿园（三级）。化小学：蠡桥小学（三级）等。中学：青山高级中学、湖滨中学（一级）等。宗地依托市中心及湖滨路酒吧一条街发达的娱娱乐休闲功能，其南侧为仙蠡墩遗址公园，距市配乐２体育中心和太湖广场均在2公里范围内；同时休套周边2公里范围内共有5家1级酒店，娱乐及闲设健身资源丰富。施宗地周边有无锡协和医院（甲二级）、水秀医医院（二级）、无锡市手外科医院（甲二级）、疗１无锡四院（一级）、滨湖医院（二级）等，且配处于市中心多家一级医疗配套的辐射范围内，套医疗配套极为完善。商宗地能够受到市中心商业区的辐射；同时距一业１级商业配套天润发超市约1.5公里；周边还拥配有众多中型超市和小型便利店；套一、项目简介1.4、交通分析河埒片区是传统主干道路网最为密集的区域之一，横向和纵向交通均十分发达；尤其近年来政府加大了区域快速路与主干道的修建与改造力度，随着快速内环线的建成，区域交通将发生质的飞跃，梁溪大桥等市中心出入口的交通拥塞现象也将得到彻底解决。?公共交通凤翔快速路宗地周边将新建三座桥梁，锡惠山隧道分别为湖滨路北端过运河连区域路网发达，交通便（07年接学前高架的开源桥、建筑开）路延伸跨运河的盛新桥及清利。公交线路、站点较连接学前街与宁桥。三桥将加强河埒与城多，可直达市中心、火湖滨路的高架市中心的联系，并解决区域车站、梅园、鼋头渚风快速通路入城口的交通拥堵现象景区等；汽车西站距宗地仅500米。?私家车出行宗地紧临市区主干道湖滨路，周边共有东西向快速路4条，往西1公里即为快速内环线，私家车出行极其便利。湖滨路改双向4运河西路，已经车道为双向6车通车，从宗地东道，2年内完成侧通过二、宗地概况2.1、用地条件：容积率2.5，总建筑面积用地性质居住用地、商业用地总用地面积38.6万平米15.45万平方米容积率2.5总建筑面积38.6万平米建筑密度35%绿地率30%现状民宅：约建筑层数无特殊要求限高满足规划要求37.5亩建筑间距满足规范要求要点退红线要沿湖滨路需退红线14M，沿运河西路需退红线约8M现状厂求房：约配套要求4000平米配套用房；公厕二座50平米/座；复建加油194亩站一座；其他公建配套要求满足城市居住区规划设计规范交通规划机动车出入口方位：分别在A地块南侧规划道路，B地要点块沿河两个机动车出入口，及地块南侧规划道路两个机动车出入口。其他规划1、小区内停车汽车位不小于1.0车位/100平米，自行要点车按3.5平米/户设置2、地块内规划道路由及绿地开发商承担建设。3、地块内工业遗产保留措施应征求市文管部意见二、宗地概况2.2景观环境分析周边环境良好，适合作住宅开发。京健康一村运?机床厂是典型的机械加工企机床新业，使用的原辅材料中没有持久湖村居民正和轮区胎商行性污染物，不会在土壤和地下水商业区河杭滨长达汽广电集团中产生蓄积。航运公车装璜协和医司部蠡桥村西商业区路院大交通货?地块周围现存的企业属于污居民区运咨询染较轻的工业企业，对本地块不服务部荷叶新村蠡桥村路产生明显影响。居民区居民区湖大元机加油精密铸造车木模车运?床厂站地块受湖滨路和运河西路的蠡桥村机床间间仓库居民区试公车车司影响不大，需后退道路红线30米仓库沿间河锻造车，确保住宅内噪声达标。附近最无锡电炉机加工车热处间大的污染源为京杭大运河的船舶厂间理河滨装配车间油漆车河通航噪声，在距离衰减无法满足吴大成间绿巷居民住宅区噪声达标的情况下，沿运大件区化阳光城装配河一侧的住宅必须安装双层隔声市花园仙蠡墩遗址办公车间装配车楼间玻璃。公园大会带溪磨研所堂动力车工具车?综合来看，机床厂地块适宜路间间食污水处开发商业、住宅。浴室堂理梁泵站注：无锡市环保局环境研究所提供060120m水产批发比例尺1:6000市场附图机床厂地块周围环境图二、宗地概况2.3、宗地现状：宗地为毛地，南部厂房及北部民宅厂区道路一角鸟瞰图宗地现状为毛地，由京杭大运河厂房及民宅组成：厂房含三处保留建筑、机床厂的保留建筑一铸工、木模、装配车间和仓库等，湖滨路旁加油保留建筑二（需异地复建）；北侧蠡新村民宅约有170户左右，多数为3层以下老式民宅。现状湖滨路保留建筑三二、宗地概况2.４、拆迁分析：共分三期完成拆迁项目获取、委托拆迁三期拆迁：计划于08年12月底完成签订拆迁协议书二期拆迁：计划于07年完成厂房拆迁12月底完成完成民宅拆迁一期拆迁：计划于07年8月底完成二、宗地概况2.5、梁溪河改造：3.客户细分及竞品调研【客户－产品】3.1市场分析全市总体情况(06年到11月份267.76万平米)?批准预售及预售登记（单位：万平方米）40035030025020015010050006年上预计062001年2002年2003年2004年2005年半年年全年批准预售111.9162.3170364.37392.8479.6290预售面积172.1149.57192.5310.71300.73144300供需两旺，呈逐年上升态势，05年增幅减少趋于稳定，预计06年供应量小于05年，全年以成交库存为主，成交量预计保持不变。3.客户细分及竞品调研【客户－产品】3.1市场分析全市总体情况(06年均价)?无锡全市商品住宅均值走势图50004013409641364140412741454150417537513479400032513371290431532578271630002000100003年2季3季4季04年2季3季4季05年2季3季4季06年06年预计预计1季度度度1季度度度1季度度度1季2季06年07年均值（元/M2）2578271629043153325133713479375140134096413641404127414541504175增幅1.305.356.928.573.113.693.207.826.982.070.980.98-0.60.440.560.60从均价走势来看，受宏观调控影响，06年1季度首度出现小幅下跌，预计06年全年均价将在波动中保持平稳，根据增长率推算，预计07年全市总体均价在4175元/㎡.3.客户细分及竞品调研【