无锡别墅、洋房产品分析报告2011年5月目录1、宏观市场分析2、新政下锡城别墅新增3、锡城别墅个案分析一、宏观市场——新政频繁新政轮番，锡城别墅卖不动住房“禁购令”影响深远新国八条”中，已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭等，这三类人群成为“禁购令”目标。对于无锡市场而言，这一“禁购令”直接把大多数有购买能力的购房者给禁入了而这部分家庭正是当前市场里中高端物业，包括别墅的主要购买群体。一、宏观市场——观望情绪强烈锡城楼市徘徊在僵持局面，购房者对楼市的预期心理对楼市的观望情绪日趋强烈2011年初始，新国八条”房产税”以及新一轮加息等一系列调控政策相继出台，严厉的宏观调控，对开发商及潜在购买者的心理形成一定压力，势必压缩一定的市场需求，或将在短期内引发别墅市场成交低迷。但从中长期来看，虽然市场的低迷与观望仍会存在但部分需求也将选择谨慎入场。一、宏观市场——供需下滑别墅供应量的下滑已成为必然趋势从供应方面讲：2003年以后，别墅用地便开始被叫停。2010年12月后，容积率小于1地块也被叫停，部分原先计划推出的低密度地块不得不撤销公告，重新拟定出让方案，供需共同下降的趋势之下，别墅市场或将出现微妙的平衡，别墅类产品的品质竞争及高端化发展的趋势也将愈来愈明朗。一、宏观市场——成交量下降锡城别墅市场成交惨淡3月无锡住宅成交户型比例4月无锡住宅成交户型比例别墅多层别墅1042311581.73多层45195.87占4%占5%52515.59占23%占22%高层高层106618.5143818.98小高层占54%占60%35756.16小高层占18%34000占14%3月无锡别墅成交11591平米，占全市商品房住宅成交面积总量的5%；4月无锡别墅成交10423平米，占全市商品房住宅成交面积总量的4%。限购令后，锡城别墅成交量呈现下降趋势，别墅市场冷清。一、宏观市场——成交量下降5月，豪宅市场偏冷日期项目成交面积日期项目成交面积5日江南华府295平米12日圣园312平米14-15日湖畔花园353平米江南华府295平米奥林匹克花园270平米宝龙湖畔花城353.86平米16日上置江南华府298平米龙湖滟澜山275.84平米19日龙湖滟澜山346.12平米中堂372.27平米6-8日奥林匹克花园262平米9日君域豪庭307平米君域豪庭307平米10日奥林匹克花园262平米高山御花园561平米11日嘉荫园565.5平米嘉荫园565.5平米一、宏观市场小结：无锡的别墅市场面临冲击和机遇1价格基本不变，优惠幅度看不到别墅市场的成交趋势将因“禁购令”而受到2较大影响，部分别墅项目交易或将陷入滞缓。目前无锡的别墅均价都是超过300万，更有甚者达到3了几千万。别墅定位是高端，“可远观不可亵玩”二、锡城别墅新增持续2个约得供给成绩后，随着上半年红五月的来临，锡城楼市供给开始发力，与2、3月份的冷清相比，从4月中旬起便有大量新盘扎堆入市，使得锡城楼市有回暖趋势。1月：项目详情融侨观邸首次开盘推出洋房产品宏润阳光城12席西班牙风情别墅2月：项目详情西水东中央生活区150-300平米别墅观山名筑叠加别墅二、锡城别墅新增——3月项目详情圣园推“美墅岛”联排别墅，约250-360㎡首创悦府洋房7#楼进行内部客户认购，售价12000元/平米以上尚东院叠加别墅开盘，户型面积为149平米与172平米酩悦叠加约64套，4+1层，时代上河洋房开盘，洋房共36套，共6层，为一梯两户。户型面积都是119平米的“3+1”房，均价为10000-11000元/平米首创隽府加推五层洋房面积为101、128、139、150平米二、锡城别墅新增——4月项目详情复地澜湾双拼别墅30套：面积210-250平米，总价240万起；叠加别墅20套，面积170-200平米，总价170-260万。中富美林湖洋房41号楼开盘融创亚美利加【宽墅】产品，18套房源，户型面积约为200平米，每平米的销售均价约为9800元。东渡海韵艺墅香颂推出9套双拼477-512㎡别墅，12000元/平米，以及130套联湾排别墅294-320㎡，均价220万-260万/套，龙湖滟澜时光推出90-170平米的空中别墅，约200套房源，蓉湖壹号4-5月推出二期3栋花园洋房，二、锡城别墅新增——5月项目详情融创亚美利加加推叠加宽墅5#楼18套房源，总价最高优惠26万蠡湖香榭二期PINK公馆，142平和192平观湖大宅，5月6日开盘，均价预计10800元/平。开盘酬宾另推特价房7500元/平。天鹅湖花园熙园将推170和230平米的套型凤鸣山庄309平米和540平米的别墅银河湾紫苑预计5、6月推出别墅，面积为200-300平米的叠加别墅、联排别墅约六十余套房源，九龙仓玺园开盘推面积260-310平米联排别墅蓉湖山水洋房36套，6+1层晴山蓝城16套美域II洋房国信观湖湾预计5、6月推出花园洋房花园洋房面积146-187㎡二、锡城别墅新增小结：进入“红五月”，锡城进入了开盘的高潮。5月份首次开盘的和加1推房源的总共将超过40个楼盘，超过了今年前4个月的总和。2不论是纯新盘还是次新盘，5月份都有别墅房源推出更多高品质的别墅项目或将在未来涌现，精装修、人文3底蕴、区位资源等或将成为重要的价值升级点三、锡城别墅个案分析?全市别墅存量项目总量已推量已售2011年面积段目前价格（元/㎡）售出套数（平米）复地澜湾164套685710170-290成交均价9553融创亚美利加200套56475310-340成交均价14862奥林匹克花园458套45838724192-306成交均价10036天池湾230套2302000150-17012000嘉利·华府庄园1600套90275948160-210成交均价9128阳光100汀枫渡283套6855208-242成交均价17140盛世房产阳山项目1.45万方——————————（未动工）上置江南华府170套1707210287-310成交均价15400凤鸣山庄（待售）433套——————————三、锡城别墅个案分析?全市别墅存量项目总量已推量已售2011年面积段目前价格（元/㎡）售出套数（平米）星洲鸿山尚院（待售）544套——————————容庄36套36150302-589小独栋别墅均价900万元/套；大独栋别墅均价1300万元/套；双拼别墅500万元/套。太湖畔山庄园58套58110500-60020000湖堤漫步56套56230383-71020000凡尔赛庄园188套1881658250-4807000湖玺庄园82套82760653-83925000-30000御园214套65417501-899成交均价16290太湖美渔港路项目18.9万——————————（未动工）方塞纳庄园（未售）343套——————————三、锡城别墅个案分析?全市别墅存量项目总量已推量已售2011年面积段目前价格售出套数（平米）（元/㎡）芙蓉山庄206套1771626254-632成交均价8294中堂168套1681421330-390成交均价10679华夏世纪锦园232套124162362-56012000印象剑桥500套50049710353-370成交均价13846太湖锦园约134套88502504成交均价17898龙湖·滟澜山528套52851322166-405成交均价15620万科·酩悦128套64127147-315成交均价17185观山名筑约600套40013923146-272成交均价12532蠡湖·香樟园80套29217741-766成交均价201361.印象剑桥?项目概况总建面成交均价容积率建筑形态销售状况供应量成交量销售率（㎡）（元/㎡）19万0.24别墅二期别墅50149598.8%13215（成交均价：统计日期10年1月至今）?价格走势：套印象剑桥别墅量价走势元/㎡161450014140001210135008613000412500201200010.810.910.1010.1110.1211.111.211.311.4成交套数0414534600成交均价1289013006132721330513185143181321513215132151.印象剑桥?营销推广时间途径活动内容4.19活动印象剑桥泊郡：英伦小镇嘉年华4.20活动印象剑桥·泊郡巅峰大师之李瑶4.23优惠印象剑桥：湖郡独墅总价500万起4.26活动印象剑桥·泊郡东西方建筑巅峰对话名流酒会盛启21.26.27报广东方朔世界墅5.5活动印象剑桥·泊郡:名车名墅名仕人生5.6网络印象剑桥·泊郡：太湖边的圆柱形艺墅5.13活动印象剑桥泊郡大师博物馆首献锡城5.20房源湖畔独墅，印象剑桥巅峰收官外景全景全景1.印象剑桥?报广赏析1.印象剑桥东方湖·世界墅——印象剑桥·泊郡东西方建筑巅峰对话名流酒会4月25日，印象剑桥·泊郡携手国际顶尖建筑大师马里奥·博塔、李瑶，在印象剑桥会所隆重举行“东方湖·世界墅——印象剑桥·泊郡东西方建筑巅峰对话名流酒会”。酒会上，首次发布了马里奥·博塔与李瑶为印象剑桥·泊郡大师博物馆独家打造的世界级艺术建筑，从东西方不同视角全新演绎了在太湖之畔居住之上的建筑作品，令人叹为观止。1.印象剑桥东方湖·世界墅——印象剑桥·泊郡东西方建筑巅峰对话名流酒会东西建筑均有各自的法式，都在历史上起过不朽的作用，但由于背景的不同，东西建筑还是按着自身的美学思想在发展，由此也反映出了不同地域文化的特色。本次活动，以东西方建筑对话的角度切入，配合富有浓郁东