华润太湖新城一号项目前期定位报告目目录录第一篇全球高档滨水社区参考坐标第二篇地块分析和价值挖掘第三篇项目定位第四篇项目发展定位第五篇项目物业发展建议第一篇第一篇全球高档滨水社区参考坐全球高档滨水社区参考坐标标一、温哥华太平洋协和区二、南非世纪城三、香港数码港——贝沙湾四、上海世茂滨江花园五、广州二沙岛一、加拿大温哥华太平洋协和区ConcordPacificPlace--占地100多万平方米，现为北美最大国际化高档滨海社区---项目场地原为温哥华地区最老的港湾仓库区，周边是近几年兴起的IT行业和商业，成为促进该项目区改造的强大外动力。----加国有史以来最大的和科技含量最高、最华贵的大型住宅发展项目协和区位于温哥华中心城区的滨湖地带协和区一期六栋高层建筑沿3公里月牙型海岸自然展开稀缺的滨湖资源吸引了城市中的行业精英和富豪一族闹市中难得一每年观赏圣诞富人游艇100㎡一室一厅块水景资源烟花最佳位置俱乐部价格52万美元38层高办公楼成为滨海的标志----区内集游乐、办公、居住、休闲、医疗等全方位功能----休闲街、私家和公共的游艇码头成为社区的亮点。----有加拿大唯一的反映航海历史的社区艺术中心。----------国际化特色的食品店、餐馆、诊所备受客户追捧国际化特色的食品店、餐馆、诊所备受客户追捧食品零售中的国际化全新概念，成为吸引社区居民的最大亮点巴黎空运的新鲜面包法国空运的活龙虾，雅典来的橄榄意大利进口面条火腿熏肠项目价值的发掘?最大化的利用临水而居的价值?将动态的滨湖景观发挥到极至?自低而高的建筑群确立地标形象，高层建筑将最大限度地体现动态滨湖景观的价值。二、南非世纪城“新世纪城”地处开普敦，占地近265公顷，项目包括办公区、酒店区、住宅区。稀缺半岛区域特色：引入项目旁边自然水体，开挖绕城水系，形成与外界之间天然的屏障，营造独立的高档滨湖岛屿生活区355套意大利豪华豪华公寓高档住宅区多种产品组合娱乐休闲区写字楼-世界多家知名公司豪华的五星级酒店进驻水系将外界与社区分隔，保证私密性，通过水岸栈桥联接水岸栈桥三、香港数码港——贝沙湾位于香港岛南区，名为Bel-Air，地理环境与美国加州比华利山的高档住宅区相似，背靠翠绿山林，前拥无边际海景，是香港目前仅有的临海楼盘。项目开发特色：?数码港是高科技和房地产的结合体，除高档住宅项目外，同时拓建的还包括4幢现代化的办公大楼,一幢购物商场,及一家国际级酒店-数码港艾美酒店。?作为耗资20亿美元的数码港庞大发展计划之重要一环的贝沙湾，共分5期，共约2800套，第一至三期的单位间隔共分两房、三房、四房、相连及复式。其中包括极少量的独立洋房。?其星级会所是参考世界各地著名会所和酒店设施而设计，并摆放不少在全球搜罗的艺术精品。四、上海世茂滨江花园---上海最大规模的高档滨江社区---国际化菁英住宅?城市滨江景观，7栋49-55层豪华超高层设计?在香港、台湾、东南亚、美国、澳大利亚等国家和地区进行全球化营销推广?顶层“空中豪宅”全球范围公开拍卖?世界顶尖级家居品牌打造精装修房，国际权威质量认证机构出具质检报告五、广州二沙岛项目规划特色：?城市滨江景观——超高层住宅设计?高尚人文氛围——岛内设有广东美术馆、星海音乐厅、广东华侨博物馆、自然科技博物馆等配套、长期的历史文化积淀。第二篇第二篇地块分析和价值挖掘地块分析和价值挖掘一、项目分析二、项目核心竞争力德思勤观点一：做为一个145万平方米的大型项目的开发定位，不能单一考虑区域市场、客户、产品关系，要把项目放入到更大的地域市场，城市运营的角度去剖析湖滨新区工业园大学城万科·魅力之城顺驰·天鹅湖一、五大一、五大优势优势资源资源与机会与机会分析分析1、地理位置绝佳，稀缺的滨湖景观资源——无锡城市的明珠，长三角的明珠2、片区规划前景看好——城市副中心，市级行政中心、商业中心、文化科技中心、体育中心、会展中心3、畅通的立体交通网络4、开发规模5、开发商品牌和经验3、立体交通网络--空港立体交通网络立体交通网络：?对内交通：蠡湖大道、规划道路通向城市中心只需15-20分钟，通向新区工业园不到15分钟，环太湖公路与沪宁高速公路联接，苏锡连接线形成两地联通。?对外交通：经由多条高速公路，与长三角各城市紧密连接?空空：：无锡机场的成长速度居全国首位，已开通全国各大重要城市（港澳申请中）4、超大的开发规模?本项目整体建筑面积达到了145万平米。?项目开发体量和业态布局规划，具备打造滨湖高档社区的的潜质5、发展商品牌和经验?丰富的市场开发经验?较高的品牌知名度?创新的商业开发理念和卓越的品质?引领地产开发潮流二、项目二、项目核核心心竞争竞争力力??太湖太湖知名度知名度核心??无锡（长无锡（长三三角）角）稀缺的大型滨湖社区稀缺的大型滨湖社区竞争力??未未来城市来城市规划优势规划优势大盘开发思路——市场占位而不是市场定位——区域营造而不是产品打造——勇于创新重建价值体系——充分借势品牌资源深化品牌形象——树立个性鲜明的社区文化价值观目前的无锡市经济概况?无锡属于工业类城市，GDP为江苏第三，经济基础雄厚。?2004年，地区生产总值2350亿元，人均生产总值52825元；财政一般预算收入１35．3亿元；全社会固定资产投资1114.1亿元；外资、民资投入占全部投入八成以上，成为经济增长主动力。?2004年社会消费品零售总额579.2亿元，增长18.9%。全市商品市场成交额突破千亿元，百亿元市场增加到6家。2004年人均可支配收入18900目前的无锡市房地产住宅市场供应情况700，12年供应量：100，10150，62001年：100万㎡50，72003年：200万200，9㎡今年已消化供应量：300万600，13㎡预计未来3~5年新增供应量：2000万㎡供应供应量量（（万万）），，在在售楼售楼盘盘数数（个）（个）目前的无锡市房地产住宅市场情况惠山新城（76平方公里）四个次级中心之一工业区城唯一的商业核心市发展趋势生活区蠡湖新城（20平方公里）是由开放公园、居住区和城市公共设施组成的滨湖新城（117平方公里）旅游服务中心是城市副中心，以教育、科研、体育和旅游等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区，规划建成主城区南翼的居住新城和二级中心目前的无锡市房地产住宅市场情况崇安区近期推出和在售的楼盘不多，主要以禾嘉国际公寓为代表的小户型南长区崇安区与南长区的价格较高酒店式公寓，带装修均价8000-9000北塘区7000-8000元/㎡。北塘区价元/㎡，面积47-75㎡。格较低3500-3800元/㎡。惠山区目前是无锡商品房开发体量最在售的项目有晴山蓝城、加州·洋房大、在建项目最多的区域，主、城中央（金都花园二期）、复地公要是惠山新城开发，以普通住园城、盛岸心筑(盛岸花园3期、威宅为主，目前市场均价3500孚凤翔馨城、顺驰理想城市元/m2，片区正处于成长培育期。锡山区目前以普通住宅为主，整体均在售的项目有桑达园六期等价3300-3500元/㎡新区靠近工业园区的生活区，但是在售项目长江金岸、新港国际、新洲该区域楼盘产品同质化现象较人家和、江绿岛二期等，中大诺卡小为严重，竞争激烈，销售明显镇等放缓，导致开盘价持续走低。项目所在片区住宅市场状况典型项目情况别墅产品——山水湖滨、湖玺山庄、威尼斯花园项目占地面积／建筑面积套数主力户型均价销售率红山·西花园总建筑面积17万㎡，1110套，其中红（红山半岛三——5200元/㎡__三期6.6万㎡，山西花园360套期）公寓/联排/叠加/双联排与叠加销售山水湖滨建筑面积１０万㎡430户5500-1.3万元/㎡拼/独栋,85-600M2较好,独栋较差650-850㎡独立别湖玺·庄园建筑面积7.7万㎡55套,独栋800-1800万/套较差墅威尼斯花园二期总占地39万㎡，2期占二期共135套别308-388㎡独立别二期第一批43套1.1万元/㎡湖之恋地面积19万㎡墅墅销售90%典型项目情况大盘项目——万科魅力之城、顺驰天鹅湖物业名称万科魅力之城占地面积/建筑面积占地100万㎡，建面134万㎡绿化率30%容积率1.4规模总1.1万户,首期推出A区2700户,占地面积23万㎡，总建面32万㎡发展商无锡万科房地产物业管理及费用万科物管项目进度A区1-15栋外装自身配套幼儿园/会所/社区康复中心/大型商业中心/街区商业户型面积2房108㎡/3房130㎡/4房149M2/部分4房250㎡(观湖景单位凌湖轩)主要卖点超级社区,万科品牌销售情况多层项目销售较好,高层产品相对较慢。受市场供应影响，整体销售速度放缓，推售量与推售进度放慢均价4800-6300元/㎡购买客户的构成本地人/少数外来经商和企业管理层购买客户的用途自住多,部分投资开发模式以住宅为主，街区商业配套的开发模式。产品特点空中四合院/赠送面积一半(阳台改房间)顺驰天鹅湖物业名称顺驰天鹅湖物业位置蠡湖大道与高浪路交汇处占地面积/建筑面积占地78万㎡，建面102.7万㎡绿化率0.58容积率1.4规模分期开发发展商无锡顺驰房地产物业管理及费用顺驰物管,物管1.5元/㎡,自身配套4万M2shoppingmmall,500米商业街,会所车位地面6170个，地下1188个户型及其比例2房101-126㎡，3房130-147㎡，4房157-163㎡,豪宅标准层4房270㎡主要卖点超大社区、人工内湖销售情况1期入伙已售完，2期完工即将入住、3期热销中均价4900元/㎡宣传主题不动声色的优雅购买客户的构成本地人/少数外来经商和企业管理层购买客户的用途自住多,部分投资产品特点空中游泳池/高尔夫推杆果岭住宅市场综述?供大于求，但土地供应不减?产品