新区市场报告市场部-2012PART1区域市场扫描区域市场扫描无锡简介无锡市，别名梁溪，简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。邻苏州，距上海128公里；太湖，与浙江省交界；接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市市区面积1659平方公里，其中建成区面积203平方公里，2010据公安部门统计，年末全市户籍人口为445万人，年末全市常住人口为639万人，比上年增长3%。区域市场扫描新区简介无锡国家高新技术产业开发区于1992年经国务院批准设立。新区全景图1995年在高新区基础上成立无锡新区。现辖无锡国家高新技术产业开发区、无锡（太湖）国际科技园、无锡空港产业园、吴越文化功能区、商务商贸功能区、国际生活社区等六大功能区，以及两个镇、四个街道，行政管理区域220平方公里，户籍人口近30万人，外来暂住人口约30万人。目前全区拥有高新技术企业204家、省级以上高新技术产品288个、各类研发机构54家，高新技术产业增加值占规模以上工业增加值的比重达到60%，R&D占GDP比重达到4.7%。国际化人才高地建设初见成效，全区聚集各类专业技术人员3万余人，其中，博士、硕士2000余人，海外留学归国人员300多人。区域市场扫描新区功能分布及经济发展优化功能分区空间布局，建成工业、研发创意、生活居住、商贸流通、历史文化、生态农业互相呼应、和谐发展的总体格局，着力形成由“四轴”、“六大功能板块”构成的220平方公里的全区域城市化科技新城发展框架。区域经济指标在科学发展的基础上进一步扩大经济总量，地区国内生产总值年均递增20%以上，2010年超过1000亿元，人均国内生产总值超过2.6万美元；技工贸总收入年均递增25%，2010年达到5000亿元；财政总收入年均递增23%左右，2010年达到180亿元，其中一般预算收入超过80亿元；社会消费品零售总额年均递增12%，2010年达到110亿元；全社会固定资产投资年均递增20%，2010年达到500亿元。产业结构调整：进一步提升现代服务业贡献份额，第三新区220平方公里分区规划图产业增加值占GDP比重超过33％。区域市场扫描鸿山简介鸿山街道：“两园两区一市镇”的特殊开发模式?鸿山位于无锡的东南部，全镇面积58.6平方公里，人口5.6万人；?地处长江三角腹地，交通运输方便，无论水陆空都非常快，还属于上海一小时的经济圈；?鸿山，拥有深厚的文化底蕴，不仅有着6000年前的彭祖墩文化，三千年的吴文化渊源，还有梁鸿孟广、泰伯陵等；?基于以上基础，鸿山将区域未来发展定位为“两园两区一市镇”；梁鸿国家湿地公园吴文化博览园内景区域市场扫描鸿山“两园”“两园”是指鸿山都市农业生态园和吴文化博览园。?鸿山都市农业生态园：建成国家级生态农业示范园，全国农业旅游示范点、国家4A级旅游景区和省级农业开发区。主要以农业特色产业、特色产品、特色景观全面推进农业旅游产业的发展，致力于建设成为国家级的生态农业示范区、国家4A级旅游景区和省级农业开发区；?吴文化博览园：致力于打造以吴越文化保护与开发利用为主题的特殊功能区。以吴越文化保护与开发利用为主题，打造国家5A国家生态区、苏南最佳一体化实践区、国家非物质遗产保护区，成为长三角文化基地的平台。区域市场扫描鸿山“两区”“两区”是指无锡机光电工业园区和鸿山工业安臵区。?机光电工业园区（鸿山国际机光电科技孵化产业园&无锡市交通装备产业园）。园区建设静态投资约2.5亿元，总投资约20亿元，全部建成投产后销售收入约50亿元。2009年实现销售30亿元。机光电工业园被无锡经贸委确定为无锡十大产业集群园区；?鸿山工业安臵区（中国太湖生命科技园&中国太湖生命农业谷）。鸿山工业安臵区总面积4平方公里，安臵区设臵相关企业，通过高水电的建设，高标准的落实企业安臵，中国太湖生命科技园（CTB）&中国太湖生命农业谷正在规划与建设之中。无锡威克集团鸿山国际机光电科技孵化产业园鸿山工业安臵区区域市场扫描鸿山“一市镇”“一市镇”则为鸿山新市镇－鸿山文化新城。新城占地8.68平方公里，是苏南最大的都市绿洲-为无锡市重点项目，第一次以吴文化遗产为核心，将度假商旅，高级居住，商业休闲，总部基地聚集在一起，打造国际文化生态城邦典范，开启全球城市人居新起点。〃规划面积为8.68平方公里〃苏南最大、功能最全、环境最优的“都市新绿洲”〃发展观光旅游、酒店服务、零售商业〃打造八大主题功能，建设具有浓郁吴文化特色和国际化水准的大型生态文化城镇区域市场扫描鸿山文化新城北区——主要为会展商业功能、生态休闲旅游功能、文化娱乐功能。核心区——即面积为337万平方米的鸿山文化体育生态公鸿山文园。鸿山文化体育生态公园项目地处化新城泰伯陵生态吴文化区，兼具森林氧吧、体育休闲与新型居住社区三种功能。本案南区——鸿山国际社区，主要为居住生活功能、文化娱乐功能。鸿山文化新城处于起步阶段，目前主要的开发项目有江南华府、凤鸣山庄、鸿山尚院等，发展成熟尚需时日，从地理位臵上看，鸿山新城离本案有一段距离，因此，短时间内鸿山新城给本案带来的利好有限。区域市场扫描区域房地产市场分析万平方米新区商品住宅月度量价走势元/平方米35.001200030.001000025.00800020.00600015.00400010.005.0020000.00010.0710.0810.0910.110.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.12供应量8.698.1813.812.75.3713.414.00.004.4810.222.626.631.32.0821.426.69.7722.3成交量5.288.4614.010.99.9411.011.04.704.836.126.196.228.547.477.386.976.6911.6成交均价782978948571847792909657778888578383920679208967823480978164739075697427?10年新区的房地产市场供需平衡，价格在10年年底达到巅峰9657元/平方米，主要是受到金科米兰（洋房成交）等高端项目成交价格的拉动；?进入11年新区房地产发生了惊天逆转，主要因为区域房价在2010年上涨过快，开发商对区域发展信心膨胀，房源集中上市导致区域供需严重失衡，库存压力巨大，全年共推出191.66万平方米的房源，仅售出87.72万平方米，后期竞争十分激烈；?在区域房源充足，去化低迷的情况下，降价成为众多开发商回笼资金的选择，目前的价格已经下滑至7427元/平方米，这一价格接近新区10年上半年的价格水平。区域市场扫描区域土地市场分析成交楼实际成所在区土地面总建面编号土地位臵土地用途容积率板价(元交价获地单位域积(㎡)积(㎡)土地市场/㎡）（万元）2006—2011年新区土地市场走势锡国土地块位于无锡新商办混合用世纪鑫业投资集2011-新区区新坊路与坊和52985.11324632.5121316070地团股份有限公司19路交叉口西南侧2011年新区累计出让土地面积为68.5平方米，累计建筑居住、商业锡国土地块位于无锡新（配套商业无锡市新区经济2011-新区区鸿山路西侧、64152.21218891.9184622500建筑面积＜发展集团总公司面积为115万平方米20鸿声南路北侧5%）锡国土沪宁高速出入口（经）北侧、新韵南路191046.152836.无锡百联奥特莱新区商业0.82300015052011-东侧、锡勤路南19斯商业有限公司53侧锡国土新区新区锡兴路与金71565.6居住、商业、200383.2.82689.8453900无锡新城万嘉臵（经）城东路交叉口西办公68业有限公司2011-北侧81商业、商务办公、住宅锡国土新区湘江路以东、用地（住宅（经）2767.57上海中富投资控新区旺庄路以南、天21679.6建筑面积占1083985.0300002011-87股有限公司山路以北总计容建筑91面积的比例不超过50%）商业居住用锡国土新区梅村街道金地（其中商（经）城东路南侧、新业建筑面积1488.42无锡启迪建设发新区32920.698761.83.0147002011-华路东侧、新南不小于核定97展有限公司92北路北侧建筑面积的45%）小结：2008年和2009年，新区供应量达到历史最高点，特别是旺庄路、长江路板块供应量达到顶峰，目前多个项目集注：图表中总供应量包括了所有性质的土地；中在此两个版块内，国信世家、金科米兰米兰、融侨观邸、规划建筑面积的计算方式均是以该地块的规划最高容积率来计算，如果是多块地块，则根据不同地块的最高容积率来计算。花样年花郡、首创悦府、新城尚东区等集中上市，竞争十分数据来源：无锡市国土资源局激烈，近年来土地供应明显下滑。区域市场扫描区域板块分析根据新区楼盘分布、区域发展、商业生活配套以及人口密集度等因素，将新区划分成五大板块：长江路板块、旺庄路—园区板块、梅村板块、鸿山—硕放板块及太湖国际科教园板块。长江路板块——主要区域为太湖大道以南，旺庄路以北，东至学前东路延伸段，为目前新区的核心板块，为高品质楼盘的主要聚集地；长江路板块旺庄路园区板块——北起太湖大道，南至312国道，东至沪宁高速，西至京杭大运河，为目前新区的主力梅村板块板块之一，云集了众多大盘、新盘；梅村板块——该板块以梅村镇为核心向四周发散，东旺庄—工业园板块至锡山、新区交界处，南至东干线、西至沪宁高速高路，楼盘主要集中在梅村镇附近；鸿山硕放板块——该板块主要