太湖湾项目可行性研究报告第一部分：项目总论1.1项目背景1.2项目概况1.2.1地块位置1.2.2建设规模与目标1.2.3项目建设单位概况1.2.4项目地块周边现状1.2.5项目规划控制要点1.2.6．本项目建设提出的理由与过程1.3可行性研究报告编制依据第二部分：市场研究2.1分类市场研究2.2同位市场现状调查2.2.1无锡房地产市场发展调查2.2.2常州房地产市场发展调查2.2.3宜兴房地产市场发展调查2.3环太湖区域房地产市场发展调查2.4项目所在区域房地产市场调查2.4.1区域内土地市场供应情况2.4.2区域内竞争个案分析2.4.3区域消费者分析2.5项目拟定位方案2.5.1项目SWOT分析2.5.2项目定位的思考2.5.3项目定位说明第三部分：项目开发方案3.1开发方案说明3.2项目(一期)建设主要技术参数3.3规划设计要点3.4项目开发与设计构思3.5市政配套设施3.6项目实施进度3.6.1建设工期3.6.2项目（一期）实施进度安排第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算的依据4.1.1投资估算相关说明4.1.2分项成本估算4.1.3总投资估算4.2融资方案第五部分：财务评价第六部分：财务与敏感性分析6.1项目售价敏感性分析6.2土地价格敏感性分析6.3社会效益和影响分析第七部分、可行性研究结论7.1风险分析7.1.1社会风险7.1.2市场风险7.2研究结论第一部分：项目总论1.1项目背景项目名称：周铁镇太湖湾项目（暂定名）1.2项目概况1.2.1地块位置：该地块位于宜兴市周铁镇分水村，地块东临太湖湾，北倚太隔湖与常州太湖湾隔湖相望，地块范围土地面积约900亩，其中一期开发面积350亩，二期开发面积300亩，三期开发面积250亩（暂定）1.2.2建设规模与目标1）、土地面积：总计900亩，一期350亩。2）、容积率：未定（限定低密度生态社区），3）、开发周期：一期开发周期三年左右4）、土地价格：采取公开招投标，价格暂无1.2.3项目建设单位概况江苏太湖湾尚城置业有限公司1.2.4项目地块周边现状地块北面为太隔湖，湖北岸为沿湖大道，与太湖湾旅游度假区连通，地块东与太湖接壤，南向与西向目前为未开发土地。地块四周交通路网目前尚未形成。地块上目前存在当地居民农舍，拆迁未完成，基地距离最近的周铁镇中心约5公里左右，距离周铁镇规划的工业集中区约2公里。从地块至常州市中心距离约40分钟车程，距离无锡市中心约25分钟车程，距离宜兴市中心约30分钟车程1.2.5项目规划控制要点暂时未定，按政府要求，开发低密度生态社区，产品上包含旅游度假物业与居住型商品房、及相关辅助配套设施等1.2.6．本项目建设提出的理由与过程（1）、开发建设本项目积极推动宜兴地区沿湖经济带的发展（2）、开发建设本项目能积极推进宜兴太湖地区旅游业的发展（3）、开发建设本项目为宜兴房地产市场的发展树立标志，促进地区市场产品多元化（4）、开发建设本项目能缓解地区内城乡的就业压力1.3可行性研究报告编制依据对本项目编制的可行性研究报告主要依据以下方面（1）《市政府关于同意周铁镇总体规划的批复》（2）《关于促进宜兴经济又好又快发展的若干政策意见》（2）《无锡统计年鉴》《常州统计年鉴》（3）项目地块红线图（4）常州太湖湾旅游度假区发展规划（5）、国家关于投资房地产、建设等方面的相关政策法规（6）、宜兴地区房地产开发建设规费收取标准（7）、宜兴、常州、无锡当地房地产市场调研结果第二部分：市场研究2.1分类市场研究本项目在位置上处于宜兴\常州\无锡的三市交汇处，并且与太湖紧邻，因此针对项目所开展的市场研究将从两个层面进行研究，第一层面为针对项目周边所在的无锡、常州、宜兴三个城市的房地产同位市场调查，调查的目的在于，掌握项目所在区域的房地产市场发展形势，地区宏观形势对项目建设的辐射，同时通过针对项目邻近区域的消费行为研究，对本项目的诉求消费群体进行钩廓，对本案项目建第二层面是以太湖为中心的环太湖区域内同类市场调查。，调查的目的在于与项目相类似的房地产项目的发展趋势，研究环太湖区域旅游度假型房地产的市场接受程度以及发展趋势，作为项目开发定位的参考依据之一。2.2同位市场现状调查2.2.1无锡房地产市场发展调查?无锡市历年房地产开发投资情况从无锡市房地产投资金额来看，2000年开始，无锡市房地产投资占固定资产投资比重稳步提升，近3年房地产投资金额增长速度较快，2006年达到19%的历史最高点，整体房地产市场发展水平较高。?无锡市今年房地产市场供求关系市场供应稳步增长，供给结构基本平衡。近年来房地产开发投资持续增长，已经形成供略大于求的局面。?2007年无锡市房地产市场区域供求关系2007年上半年，无锡市商品住房区域供求分布明显，购房多以本地居民自主需求为主。从商品住房成交区域分布来看，商品住房成交主要集中在东区、西区、北区，分别占34.39%，24.98%,21.64%,其他区域由于新增供应量偏少，市场成交量所占份额不高。从购买对象来看，以本地市民为主，占90.92%（含江阴、宜兴），外地占9.08%。购房居民以改善居住条件为主要目的，从商品住房户均成交面积来看，无锡市的商品房住房户均成交面积125平方米，较去年同期基本相同，从商品住房成交面积段来看，市场成交主要集中在100—144平方米，约占总量的58.61%。截止2007年7月，无锡市整体房地产市场累积供应达200万平米左右，市场供应充足，整体呈现供需两旺的势态。?无锡城市发展规划对房地产“城市南进，产业北移”“工业出城入园”——城市发展战略板块介绍?城中板块功能定位：商务商贸文化居住中心城区。空间结构：一主三副。建设重点：以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区、凤翔特色片区、太湖广场为载体，成片综合改造；基本完成工业退城进园；完善文、教、体、卫和社区配套；形成顺畅的交通网络骨架；加强城中村改造和拆迁安置房建设，实现全域城市化和现代化。?滨湖板块功能定位：著名的风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区。空间结构：两城、两区、一镇、若干郊区社区。建设重点：加快河埒地区改造；加强蠡湖地区和太湖新城建设，重点建设太湖新城中心商务区、蠡湖休闲商务区、太湖国际科技园、太湖创意产业园、工业设计园、国家动漫产业基地、太湖科教园等功能载体；加大马山太湖国家旅游度假区和太湖山水城旅游度假区的建设开发力度；推进西山、军北、闾江郊区社区建设。?新区板块功能定位：创新型国际化科技新城。空间结构：一主、两副、若干郊区社区。建设重点：加强产业园区的开发和硕放鸿山地区的整合；重点建设高新技术产业中心、物流中心、空港地区和“三泰一址”历史文化保护工程；推进东坊桥郊区社区建设。?锡山板块功能定位：区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区。空间结构：一城、三镇、若干郊区社区。建设重点：加快东亭、东北塘地区的一体化发展建设；做好安镇高速铁路站场地区规划研究；突破推进安镇—羊尖地区的功能性基础设施建设；推进东升、宛山、鹅湖三个郊区社区建设。?惠山板块功能定位：无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区。空间结构：一城、一区、三镇、若干郊区社区。建设重点：重点建设惠山新城地区和洛社居住商贸区；推进黄泥坝、蓉新、保健三个郊区社区建设。?无锡主要房地产版块市场根据无锡自身的城市格局以及房地产市场分布的特点，将城市划分为以下几个板块，分别是城中板块，滨湖板块，新区板块，锡山板块，惠山板块。城中板块城中板块目前城中板块由于大规模的开发和地段的稀缺性，在售个案较少，多为已入住的成熟住宅小区，区域内的代表楼盘有阳光城市花园等，均价集中在7000-8000元/平米。滨湖板块滨湖板块该板块凭借着其得天独厚的旅游资源，房地产开发力度逐年加大，已经成为了无锡的又一高档旅游度假休闲居住区，区域内代表楼盘有蠡湖一号，顺驰天鹅湖等，均价集中在6500-7500元/平米。新区板块新区板块依靠产业的支撑，以及靠近中心城区的优势，使得该区域内的房地产迅猛发展，但结合该区域目前房地产市场的实际情况发现，该区域市场存在一定的封闭性，对本项目参考意义不大，区域内均价主要集中在3500-4000元/平米。锡山板块锡山板块相对其他区域来说，在无锡属于一个比较独立的区域，区域内有一定的中高档楼盘，区域内均价主要集中在5000-5500元/平米；惠山板块惠山板块无锡的又一新兴住宅热销区，凭借着自身的规划和价格的绝对优势，吸引了众多购房者关注，加上复地、绿地、顺驰等知名开发商的先后涉足，使得该区域的人气进一步提升，目前区域内在售个案较多，产品形态丰富，均价主要集中在4000-4500元/平米。?无锡市房地产市场发展前瞻?供给充足近几年无锡市房地产土地挂牌及成交情况良好，市场潜在房屋供应充足，随着宏观调控的深化，开发商会逐步加快开发的节奏，从而导致整体市场仍将呈现供略大于求的局面。从供应的区域结构来看，主力供应区域将集中于锡山、惠山区域；从产品面来看，中小户型、中低价位商品住房所占比例及建设规模将进一步扩大，但市场将仍以100-144平方米的大面积户型为主。?需求旺盛无锡市城镇居民人均可支配收入连续五年同比增长14%以上，给房地产市场带来了持久的动力。此外，外来人口的增加，给房地产市场带来了大量的需求。另外，无锡市消费者消费特性趋于多元化，花园洋房、别墅类产品的需求亦在稳步增长。?房价稳中有长从开发商拿地成本和建成楼盘的品质来看，无锡市房价在中短期内仍将有所上升。从长三角大环境来看，无锡的经济增长、人口导入等等问题都将对无锡市的房价在中短期内有上拉的效应。但从无锡市整体市场的潜