沈阳大悦城调整汇报2012年05月目录1、现状分析2、项目定位3、楼层规划4、调整节奏租赁现状分析铺位统计明细计划已签约签约已开业开业区域总铺位铺位数占比铺位数占比A区736386%6285%B区1056865%6663%C区14610773%9665%D区292069%1862%总计35325873%24268%ABCD区签约率为73%,开业率为70%.ABCD区现阶段需调整品牌量135家，其中已调整开业27家，还有108家待调整，占353家总店铺30%（截止到2012年5月15日，含空铺、待续约、已提出撤铺不续约等）。日期截止至2012年5月15日。租赁现状分析—业态占比个数占比AB区业态占比AB区零售零售餐饮生活娱乐小计25.50%餐饮数量11638213178铺位占比65%21%12%2%100%1.98%50.14%生活娱乐面积22664.1711062.515250.441440.840417.92（㎡）5.38%17%空铺面积占比56%27%13%4%100%面积占比CD区业态占比11.40%12.50%零售CD区零售餐饮生活娱乐小计餐饮数量1263114417552.89%72%18%8%2%100%17%生活铺位占比6.05%娱乐面积41619.19932.23087.61060465242.9（㎡）空铺面积占比64%15%5%16%100%现状分析—消费者与客流分布特征调研结果：建议增加经营品类：?偏好大悦城年龄段：26-30岁18-25岁?增加鞋、内衣、化妆品/护肤品品类；31-35岁?关注国际快时尚，争取首家或独家经营，打?大悦城客群价值观特点：造国际快时尚第一前沿阵地；?追求新潮?表达个性?引进性价比好、知名度高的主力餐饮品牌，?品味独特多风味、特色餐厅，吸引客流、营造亲民氛?乐于挑战围；?增加家庭生活、儿童体验、娱乐互动感、超?品牌选择动机：市功能性业态，引导年轻客群健康的时尚生?体现档次、身份活方式。?性价比高数据来源：航院项目中街消费者调研报告ZEN主力百货1、主力店租赁面积占比C区49%。2、计划5月15日确定初步调整方案开业面积总品牌数开业数楼层总面积占比占比调整方向/时间(预估）量量B1379100%000%名品折扣区/6月1L4993328065.6%422866%鞋区化妆品/9月2L5581441079%231773%少淑女/8月3L5776435775%382874%商务休闲男装/8月4L24502450100%11100%创意家居/100%小计225911449764%1397053%53%备注：开业面积含公共区域面积现状分析小结一、商铺租售比严重失调，个别C、D馆品牌和品类严重销不抵租；60%53%200%183%50%150%147%40%38%122%124%33%31%30%30%29%100%CD区租售比26%24%26%25%AB区租售比86%87%20%65%57%17%17%47%50%34%10%9%0%0%A1A2A3A4A5B7B1B2B3B4B5AB平均CBC1C2C3C4C5DBD1D2D3/4CD平均?A1、A2、A5、B-B1、B1，呈良性上升趋势。?CD区整体现状销不抵租。?高于平均租售比的楼层为A4\B2。整体空铺期较长导致。?C1、C5、D2处于较正常培养状态。二、A、B、C、D各馆业态功能定位模糊，各馆主题性定位不清晰，品牌商铺间互动性较差（例如：C馆的ZEN百货、D馆的影院和电玩城对其他场馆的人流拉动作用不明显）；三、随着沈阳商业市场激烈的竞争加剧，沈阳大悦城未及时转变经营思路、调整招商政策、从而加大对品牌商户的维护和商业人才的培养。（（采用采用20122012年年44月销售数据）月销售数据）二、项目定位?现有定位?调整定位项目定位—现有定位如图示，ABCD四馆呈发散状独立分从商业建筑分布来看，大悦城四个馆不易形布；且AB馆与CD馆之间隔了一条成一个统一的整体购物氛围（主力店作用弱大什字街，D馆西侧又有沃尔玛超市化），若各馆不进行差异化经营，形成业态，阻碍了一部分从东边中街过来的人功能特色，则易导致目标客群扁平化和进一群（从A馆至D馆端头步行街直线距步稀释，并形成四馆资源互相竞争的不利格离达500米）。局。项目定位—现有定位PARCLEPARCLEAAPARCLEPARCLECCPARCLEPARCLEBBPARCLEPARCLEEEPARCLEPARCLEDDstreetdesign现有定位：快时尚品牌集客力分散、零售业态比例偏高、快餐和家庭生活、娱乐等功能性商品缺失；调整方向：丰富商品业态、优化品牌组合、提升娱乐生活体验。项目定位—调整定位时尚潮流（现有：MOUSSY、GUESS、(现有：ZARA）DAZZLESEPHORA、）计划补充：国际快时尚、潮牌服APPLEBB计划补充：主力品牌、饰，如STR\SEASOUL\HI国际快时尚Hollister、国内快时AAPANDA尚TIGERLIN茉莉菲尔等品味年（现有：CKJ、DKNY-J、it、ZEN）DDC计划补充：流行时尚服饰、生活品味品轻牌，如FIVEPULS、Less、MISSSIXTY、旱冰场、儿童体验、生活家（现有：影院、KTV、电玩城）居、特色餐饮、淘宝创意、美容生活护计划补充：主题酒吧、娱乐会所、红酒吧理等、24小时餐饮、压指馆、服务配套业态等调整策略（1）分期调整：短期目标：针对空铺调整，针对预撤铺又符合大悦城定位商户给予免保底租金短期优惠政策。中期目标：针对商户合同期终止、续约，进行场馆及楼层品牌优化，调整租金水平和经营面积。长期目标：逐步引进新的主题品牌店，形成各馆独有主题功能氛围和差异化特色品牌亮点。（2）遵循定位原则调整：遵循大悦城年青时尚定位总原则，各馆精选20%-30%的主题性主力品牌，清晰塑造ABCD馆各馆差异化功能定位。（3）整合调整：对现有经营品牌采取主动沟通调整，对经营有困难但符合大悦城定位的品牌进行经营政策扶持或店铺面积更改，促进商户积极调整现有店铺经营产品定位和商品价格。（4）业态调整：对吸客力较弱的楼层进行业态调整，增加目的性消费业态与功能服务业态。（5）内力调整：逐渐汰换降低代理商签约，加大公司直营品牌签约占比，减少商场经营的风险。调整策略餐饮娱乐调整策略?AB区餐饮以消费者熟知并喜爱的本地餐饮品牌为主，AB区目前缺少像鹿港小镇、港丽茶餐厅、绿茶类型的中型主力餐饮和知名的快餐饮。?CD区餐饮、娱乐外婆家、汉巴味德开业后，表现出了大型主力餐饮的作用，为C区5层餐饮起到了带动作用。目前CD馆餐饮正逐步进入良性运营，剩余空铺以轻快餐饮为主要目标（如：吉野家、DQ、权味、迪孚咖啡、LAVZZA、太兴茶餐）。D馆增加主题性酒吧业态，与现有影院、KTV、电玩等业态组合，形成沈阳大悦城独特的年轻人聚会娱乐的场所。三、楼层规划A馆调整思路?调整思路---强化年轻、潮流体验AA潮流?调整原则：巩固国际快时尚潮流定位，增添国际感强、性价比高的时尚品牌，对原店铺过大、坪效低品牌进行优化升级。?品牌组合：国际快销+国际潮流+动感个性+主题餐饮。（ZARA、UNIQLO、BESTSELLERGROUP）A区—L1LOUD响亮配饰区店铺数：15个计划引进：手表、皮具等服饰品类续约（绿色标注）：4个CHARLES&KEITH、SWATCH、MAC调整（黄色标注）：1个A区—L2HOT热烈ZARA内衣区国际潮流计划引进：计划引进：MOTIVISixtyEight店铺数：15个STROysho续约（绿色标注）：4个PROMODFandecie调整（黄色标注）：4个A区—L3HIS&HERS他她该楼层续约租金整体上涨30%户外服饰：计划引进：THENORTHFACE时尚潮流男装区：SALEWA计划引进品牌：店铺数：18个续约（绿色标注）：5个SEASOUL\GXG\TESTTUBE等调整（黄色标注）：5个A区—L4SPEED速度帝豪斯健身入口运动潮流零售区动感体验区：：休闲生活区：计划引进：已引进：计划引进：拳击馆/瑜CONVERSES运动户外配伽馆PONY件室内攀岩计划引进：E-PLAY等动感单车店铺数：18个NIKEPE调整（黄色标注）：8PUMA等个空铺（红色标注）：4个A区L5-BREAK小憩已开业品牌：海底捞、龙人砖蜀、拿渡麻辣香锅、樱花回转寿司；唐人街餐厅预计6月15日开业！B馆调整思路时尚?调整思路---都市浪漫、白领约会主题馆。BB?调整原则：引进Apple萍果直营主力店奠定沈阳大悦城时尚潮流前沿地位,同时拉动B馆人气，加大国际、国内快时尚氛围、增加独有品牌。?品牌组合:国际时尚（APPLE）+创意杂货+时尚少女服饰+时尚餐饮（APPLE、C&A、MUJI）B区—B1WONDERS奇妙护肤生活：计划引进：忆莎、绮丽生活馆餐饮娱乐：时尚快餐创意淘宝：丰悦台：疯果盒子球麦当劳真功夫呷哺呷HOTWIND莎拉餐哺店铺数：22个YA-TA-TA续约（绿色标注）：2厅味千拉个赛百味面调整（黄色标注）：1个空铺（红色标注）：5个B区—L1STYLE风格国际潮流计划引进：CHOCOOLATE、店铺数：17个调整（黄色标注）：5个HOLLISTER、MINNETONKA等B区—L2SWEET清新快时尚、日系潮品HOLLISTER（一托二）COLLECTPOINT17店铺数：个MARIEMORRIE调整（黄色标注）：3个空铺（红色标注）：4个PEACHJOHN等B区—L3FRIDAY星期五帝姿SPAL3-L4L3-L4LaChapelleL3-L4少淑服饰、PEACECandie’sTAGLINE配饰BIR