青岛项目初步研究营销三部2012.081目录宏宏观观城市分析城市分析房地房地产产市市场场分析分析项项目本体分析目本体分析竞竞品品项项目分析目分析综综述述2城市定位青岛，世界性区域贸易中心，东北亚国际航运中心，国际滨海旅游度假胜地，国际著名港口城市，国家历史文化名城。青岛市经济概况：?东部沿海重要的经济中心城市，其所在的山东半岛经济区（8市）经济总量高达2.6万亿，仅次于长三角、珠三角和京津唐经济区，居全国第四位；?青岛周边有19个县进入全国百强县。3城市定位?总面积为10654平方公里，其中市区1102平方公里。?全市户籍总人口为766.36万人，其中，市区277.09万人，五市(县级)489.27万人（2011年）?国家计划单列市、副省级城市、?辖七区五市。区域中心城市、胶东半岛的经济?七区：市南、市北、四方、李沧、崂中心城市、全国首批沿海开放城山、黄岛、城阳等七区。?即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市、国家级历史文化名城。市（县级）。4城市宏观经济青岛市经济发展平稳?2011年，青岛市GDP达到6615.6亿元，比上年增长11.7%。人均GDP达到86324元。?全社会固定资产投资达到3502.5亿元；社会消费品零售总额达到2233亿元。?2011年城市居民人均可支配收入达到28567元，农民人均纯收入达到12370元。?三次产业的比例关系为4.6:47.6:47.8。5商业环境2011年青岛市商业消费水平不断提高?全年实现社会消费品零售额2232.88亿元，增长17.4%。?分地域看，城市市场实现零售额1851.31亿元，增长17.8%；?农村市场实现零售额381.57亿元，增长15.2%。?分行业看，批发和零售业实现零售额1954.48亿元，增长17.5%；住宿和餐饮业实现零售额278.4亿元，增长16.7%。6城市规划发展发展战略：规划确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略。依托主城：即青岛市的中心城区，积极构建“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架。拥湾发展：全面贯彻“环湾保护”的理念，以胶州湾为生态保护核心。?组团布局：合理引导城镇组团的有序发展，积极发展重点镇。?轴向辐射：以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴向外辐射拉动，实现区域协调发展，形成由中心城区向外轴向辐射、点轴分布的网络状城镇空间布局结构。7城市交通–航空青岛机场:?青岛流亭国际机场为4E级机场，2010年航空旅客吞吐量1110万人次，占全省49.75%。?已开通直航东京、纽约、名古屋、大阪、福冈、首尔、釜山、仁川、大邱、法兰克福、新加坡、曼谷、香港、澳门、台湾等国际(地区)航线。?青岛新机场正在选址论证之中。8城市交通–港口青岛港:?万吨级以上泊位达68个，2010年完成港口吞吐量（不含地方港务局）3.50亿吨，居全国第三位；?外贸货物吞吐量2.55亿吨，集装箱吞吐量1201万标箱，均居北方港口首位。?新开发的董家口港区，设计2020年吞吐能力3.7亿吨，在建的40万吨级矿石泊9位和50万吨级原油泊位均为世界最大同类泊位。城市交通–铁路青岛：青岛火车站日始发列车47对，其中高铁6对，动车20对。主要铁路/站：?黄岛站是主管华东地区铁路交通的济南铁路局辖区内接卸量最大的货运站。?境内铁路主要有胶济客运专线、胶济铁路、胶黄铁路、蓝烟铁路、胶新铁路。?在建的有青岛北站、青太客运专线、董家口疏港铁路、青荣城际铁路、青连铁路、海青铁路。10城市交通–高速青岛：公路通车里程达16181.468公里，其中，高速公路702公里，一级公路1025公里（2010年），均居副省级城市首位。境内主要高速公路：?青兰高速、青银高速、青新高速、荣乌高速、沈海高速等。?2011年，青岛胶州湾大桥、胶州湾海底隧道、青岛滨海大道通车。?胶州湾海底隧道，是世界第三长的海底隧道，也是我国最长的海底隧道，2011年6月30日正式开通。胶州湾大桥：全长41.58公里，为世界第一跨海长桥。11城市交通–地铁青岛：2009年8月，《青岛市城市轨道交通近期建设规划（2009-2016年）》获得国家批准，涉及两条线路，分别是地铁3号线和2号线一期工程，长约54千米，总投资约300亿元?地铁3号线：火车站至火车北站；建设年限为2010年至2014年；?地铁2号线：西镇至金水路；建设年度为2012至2016年；?地铁1号线：黄岛江山路站至城阳东郭庄站；建设期限：2013-2017年；?地铁4号线：人民会堂站至沙子口站；建设期限：2014-2018年；12?地铁6号线：黄岛峨眉山路站至黄岛黄河路站；建设期限：2015-2018年；城阳区概况城阳区：城城阳阳地处青岛市市区北部，区区东依崂山区，南接李沧区，北与即墨市毗连，西临胶州湾与胶州市相邻。?东西最大横距41.5公里，南北最大纵距24公里。海岸线全长78公里。冒岛是全区唯一的无居民海岛，面积29.5亩。?全区总面积553.2平方公里。户籍总人口48.15万。13城阳区经济概况?2011年全区实现国民生产总值完成812.7亿元，增长13.7%；?固定资产投资完成365.6亿元，增长23.9%。社会消费品零售总额122.9亿元，增长18.1%。财税总收入87.5亿元，增长25.7%；地方财政收入30.9亿元，增长48.6%。?全区农民人均纯收入13031元，增长17.4%；城镇居民人均可支配收入31100元，增长14.3%。?三次产业比例由2011年初的2:61.9:36.1调整为1.8:60.7:37.5。?建成区面积达到105平方公里，城市化水平达到72%。?积极推进城区周边、与市区结合部、高新区周边、白沙河流域周边、东部山区、动车小镇、红岛等七大区域的“组团式、连片式”综合开发，促进全区房地产市场平稳健康发展。14城阳区经济概况?城阳区被评为中国产业百强县（市、区）?规模以上工业总产值完成1550亿元，增长18.9%。?规模以上工业企业达到405家，其中年销售收入过亿元企业达到165家，17家企业进入青岛市百强行列。?7个工业特色产业园引进符合产业定位内资项目6个，计划总投资34.3亿元；外资项目7个，注册资本6800万美元。?电子信息产业园被认定为“山东省新型工业化产业示范基地”。?加快培育文化创意、现代物流、总部经济、休闲旅游、商贸流通、金融等六大主导产业，新引进国际总部中心、蓝岛科技产业园等服务业大项目42个，方特梦幻王国、红星美凯龙等一批服务业大项目投入运营。?鑫江希尔顿逸林、景园假日创建为五星级酒店?全年接待游客达到445.8万人，实现旅游收入8.2亿元。?航空物流集聚区成为首个市级服务业集聚区，被评为省级服务业综合改革试点区15。宏宏观观城市分析城市分析房地房地产产市市场场分析分析项项目本体分析目本体分析竞竞品品项项目分析目分析综综述述16房地产政策回顾2011年青岛严格贯彻执行调控政策，市辖七区均成为限购区域关键词具体内容在青岛市市区（市辖七区）实行住房限购措施对已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供限购本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。172012年房地产政策调控方向：中央态度鲜明，房地产调控绝不松动。2月10日温家宝：促使房价合理回归不动摇2月14日住建部：地方不得擅自放松楼市政策3月2日住建部：房地产调控绝不松动,专打出头鸟这点水不够喝！3月14日温家宝：中国政府调控房地产的决心坚定不动摇3月21日住建部：楼市调控方向不会改变3月27日国务院：继续搞好房地产调控促进房价合理回归4月13日温家宝：决不让房产调控出现反复185月18日温家宝：稳定房地产市场调控政策7月7日温家宝：抑制房地产投机投资性需求2012年房地产政策自2011年11月起，央行已经连续两度降息、三次降准，货币政策持续放宽。时间事项内容2011年11月30从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存下调存款准备金率日款准备金率0.5个百分点。2012年2月24从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存下调存款准备金率日款准备金率0.5个百分点。2012年5月12从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存下调存款准备金率日款准备金率0.5个百分点。自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分2012年6月7日降息点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准2012年7月5日降息利率。其中，一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。19土地市场2011年青岛土地市场供求相当，但整体土地市场存量较大?2007年至2011年土地供应量逐年增大，但成交量自2009年起增幅缓慢，土地存量较大。2011年受调控影响供求略有回调。?2011年青岛土地供应1153万㎡，成交1080万㎡，成交楼面地价1273元/㎡。　2007年2008年2009年2010年2011年土地供应面积（万㎡）208627141515601153土地成交面积（万㎡）11235598010681080成交楼面均价（元/㎡）1945.112801.881584.891823.