华远华中心写字楼物业定位建议2011年7月写字楼物业定位研究写字楼物业条件说明?规模：共2栋，约14.5万平米?形象：高档甲级写字楼地块编号占地面积用地面积基地面积总建面积商业写字楼酒店4号地块14,0009,1005,700151,00011,00085,00055,0005号地块21,70011,0006,50095,40035,40060,000　合计35,70020,10012,200246,40046,400145,00055,000项目整体形象湖南CBD，城市高端综合体长沙的CBD是“芙蓉CBD”小十字而湖南CBD是小十字延展开的大十字城市综合体代表，城市中心的核心268米的高度的城市新地标唯一的LEED—CS绿色环保单体建筑以高端“城市地标”形象为快速发展的长沙引入更具竞争力的商务办公模式写字楼属性界定传统核心圈内的城市地标建筑群长沙黄金商务主轴上的超大型甲级写字楼群定位前提4-5号地块：1、商业部分以持有经营为主，酒店部分定向开发，不作重点研究分析。具高增值的商业，近16万㎡体量，发展商将以招商持有经营为主要开发策略；55.万㎡酒店为香格里拉品牌定制，其开发定位已明晰，不作为本案研究重点。2、通过市场需求分析，确保写字楼物业在利润最大化的前提下，有效实现快速去化长沙高端综合体的写字楼物业均集中在未来2-3年上市，未来供应量巨大，如何结合客户需求特征，确保利润前提实现快速去化，是本案定位的关键。高端专业写字楼客户关注重点：物业的形象、配套及综合性价比关注点关注点25%高端写字楼客户关注度：形20%象20%、价格15%、配套15%14%、地段13%、交通物管10%12%、停车场8%、智能化5%5%。0%象套管段通场化格形配物地交车能价停智（资料来自合富辉煌高端客户访谈）高端专业写字楼客户需求特征自用：企业升级及品牌形象展示（物业冠名、整层持有）置业动机投资：保值增值及投资回报（能吸引实力企业关注）交通方便；区位选择商务配套和生活配套较为成熟；政府规划利好写字楼的5A智能化配备及硬件配套要营造便捷、舒适的商务环境；对于空调、电梯、大堂、停车位、要求满足高频率的使用要求；产品需求写字楼面积区间要合适公司的发展；写字楼要用商务中心、会议中心；写字楼外立面要好，昭示性要强；未来发展对写字楼市场的影响?市场：产业发展继续带动专业写字楼需求增长，高端写字楼发展前景广阔?二三产业均衡发展，共同推进城市化进程；高附加值的现代服务业将扩大市场对于专业写字楼的需求；?十二五规划加快发展现代服务业，大力发展金融、信息、创意设计等，加快发展楼宇经济，培育和催生一批具有国际影响的商务楼宇，未来五年长沙高端写字楼的发展前景广阔；?客户：大型生产服务性企业及本土实力民营企业将成为高档、中高档写字楼的主要客群伴随泛珠三角区域合作的推进，各类大型的IT通信、商务服务、金融及房地产企业等，仍将是未来长沙高档或顶级专业写字楼的重要消费群体；?在长株潭被评为两型试验区的发展机遇下，大量民营企业快速成长，将产生更多形像宣传和品牌塑造的需要，将产生较大的中高档专业写字楼需求；国家对长沙政策倾斜，也为跨国企业、台资等入驻带来机遇；?内源型经济特征及生产性服务业发展滞后的现况，使得现阶段写字楼的主要支撑仍来自中等规模公司；?产品：高标准的硬件配置及完善的物业服务是发展重点。?从城市的经济发展规律来看，高标准的硬件配置以及完善的物业服务将是专业写字楼发展的重要方向；?现阶段以中型规模公司为主体的终端用户群体，决定其了对形象、面积、价位的综合需求，成本与质素的平衡是关键所在。写字楼定位特征研究需求面积区间城市属性承受价格水平建筑规划指标设计硬件标准长沙写字楼市场——高端写字楼租户面积需求高端写字楼客户实力明显，需求的办公面积偏大，主要以国内外大型企业分公司或办事处为主，其次是中等规模的金融、房产企业；写字楼入驻企办公面积业总数100-200200-300300-500500-1000㎡1000-3000㎡3000㎡以上㎡㎡㎡运达广场332015970中天广场66420122100第一大道4227110031芙蓉国豪庭7000043顺天财富790620683亚大时代5541100121金源酒店220512500合计304112793922448以上7家写字楼中，办公面积在100-200㎡的企业数量最多，达到112家，主要集中在中天广场、亚大时代、第一大道；200-300㎡的企业79家，主要集中在顺天国际财富中心、第一大道；300-500㎡的企业39家，主要集中运达广场、金源酒店、第一大道；500-1000㎡的企业22家，主要集中在运达广场；1000㎡以上或整层的企业共52家，主要集中在亚大时代、中天广场和顺天国际。高端专业写字楼客户需求面积：中等企业主要集中在300-500平米之间，大型企业集中在500-1000平米及1000平米以上客户的需求面积：中小企业需求面积150-300平米占比40%；中等企业需求面积300-500平米，占比30%，大型企业需求面积500-1000平方，占比18%，另1000平方以上的，占比6%。客户分析目前市场上高端写字楼的客户特征归纳：?租户特征一：100-300平米、300-500平米的中小创业型企业为主；?租户特征二：300-500㎡及整层租户主要以通讯、金融及房地产业为主；?租户特征三：500-1000平米、1000㎡以上整层租、购主要以中大型金融、投资、地产、外资企业为主。?购买客户特征一：100-300㎡个体投资物业后期升值潜力及长期租金回报?购买客户特征二：300㎡以上以驻长本地企业及境外大中型企业自用。客户群特征与项目价值匹配分析企业特征写字楼要求与项目的匹配性中大型实力实力雄厚，资金充裕，看中区域与档次，选择中央商务区强企业注意对其形象的维护的高档甲级写字楼；对写字楼的环境、配套、个性化也有较高要求高速发展中处于快速发展阶段，需偏好选择有利于提高企业形象的写强等规模公司要档次较高的写字楼来字楼，但对租金、售价又比较敏感为其发展提供较好的平，CBD区域的中高档、形象好、配台套服务齐的写字楼受到欢迎刚刚起步的注重成本控制，企业形价格实惠的中低档写字楼弱小型公司象的重要性暂未体现，对空间的需求也不高个人工作室对企业形象没有太多要办公、居住一体的SOHO工作间弱求，办公面积需求不大，工作时间自由长沙写字楼市场——代表物业指标长沙专业写字楼市场仍处于发展起步阶段，基本符合甲级写字楼标准仅芙蓉国豪庭、运达国际广场、中天广场，近期内部认购的有泊富广场及运达中央广场，其余大部分写字楼介于乙级与丙级水平，不作重点研究；写字楼电梯服物业费面积标准层面净高电梯数车位物业管理项目名称务面积车位数（万积（㎡）（米）量配比（元/公司（㎡）㎡）㎡·月）和酒和酒店共阳光酒店芙蓉国豪庭3.6413002.666066店共3.5用物业用运达国际广长沙水青3.1513002.6563002531195场木化900（与公中天广场4.520002.776400共用3.4-3.6绿城物业寓共用）从上述项目硬件设施可见，整体专业水平与北京、上海、广州等一线城市仍有明显的差距。长沙写字楼市场分析——销售方式在需求旺盛的现阶段市场，高端写字楼销售方式以整层销售为主，其次分割以每层的四分之一、二分之一为主销售面积主力区项目主要销售方式参考项目：运达国际写字楼销售情况间中天广场整层销售1000-2000㎡161514运达国际写字12分割销售四分之一为主300-1300㎡楼10987整层销售，其次二分之一为6芙蓉国豪庭500-1300㎡4主22运达中央广场整层销售为主1000-1900㎡0整层二分之一四分之一八分之一泊富国际广场整层销售为主1000-2000㎡项目物业主力面积区间及销售模式选择目标主力面积区间中小型企业办公需求大中型企业办公需求大型、国际型企业办公需求主力区间主力区间主力区间100-200㎡200-300㎡300-500㎡500-1000㎡1000-3000㎡3000㎡以上顶级写字楼物业不考虑不考虑产品区间主力产品区间组合处理销售模式不考虑不考虑低层1/4或1/2中层1/2或整层连层5A写字楼物业不考虑产品区间主力产品区间主力产品区间组合处理销售模式不考虑低层1/6或1/4中层1/4或1/21/2或整层连层目标：重点锁定具实力的品质客户，主要500-1000㎡、1000㎡以上客户需求，提供少量300-500㎡选择。写字楼定位特征研究需求面积区间城市属性承受价格水平建筑规划指标设计硬件标准代表性综合体价格说明价格（元/㎡）项目名称住宅公寓写字楼商业北辰三角洲11000（一线江景豪宅）未定未定未定1层16000-490002层19000-46000世贸滨江未定未定未定3F13000-170004F11000-17000内部售价约14000-泊富广场无预计16000（精装修）未定15000（待备案确认）B区沿街商铺年初已售罄，万达广场14000-15000（精装修）未定未定均价50000保利南湖广场14000未定未定未定基本售罄,参考均价约运达中央广场16000（精装修）未定15000（待备案确未定认）除世贸滨江以外，已开盘的高端综合体项目均以住宅作为首批入市产品，价格均达到万元以上，精装修均价普遍在14000-16000元/㎡，毛坯房普遍在11000-14000元/㎡；商业暂时仅有世贸及万达推出，其中万达一层街铺均价5万元/㎡，世贸分楼层1-5万不等；写字楼大多采用内部暗卖形式，均价14000-15000元/㎡不等（部分数据待备案确认）；公寓多为精装修，预计均价在10000-16000元