谨呈：郑州黄河大观有限公司谨呈：郑州黄河大观有限公司谨呈：郑州黄河大观有限公司谨呈：郑州黄河大观有限公司谨呈：郑州黄河大观有限公司目录CONTENTS通过对于开发商需求和企业自身经营理念的理解，我们将会提供反映客观事实，尊重市场和项目操市场形势POSITIONANALYSE07作规律，针对开发商项目分析需求的策略报告。PRODUCTIONTACTIC42定位策略ORIENTATIONTACTIC60营销策略82VENDITIONTACTIC谨呈：郑州黄河大观有限公司?2001年时尚PARTY以中原第一家公寓社区亮相郑州；?2005年市场逐渐有商务公寓、居住公寓等产品分化；?2007年中油国际五星公寓全面开启高档精装酒店公寓局面；?2010年，苏荷公寓面市，公寓品牌时代来临？？？谨呈：郑州黄河大观有限公司企业印象?上市公司?果岭山水?苏荷公寓承载怎样的企业期?实力保证?高端住宅缔造望者谨呈：郑州黄河大观有限公司项目开发目标保证项目安全运作的前提下，实现价格利润和企业品牌的双重解析价值。?利润：根据项目自身素质和项目所处的市场环境，实现合理的价格利润。?风险：降低企业运作风险，保证项目正常运转。?品牌：树立企业在郑州住宅市场上高品质、高价值的形象和地位。确保项目热改写传统小户助推苏荷公寓和销，实现最型形象，开启郑州大观品牌腾飞大经济效益公寓品牌时代谨呈：郑州黄河大观有限公司谨呈：郑州黄河大观有限公司政市策导场向及形竞争势环境谨呈：郑州黄河大观有限公司政策导向解析09年底至10年政策频出，房地产发展受到政府调控抑制，政府决心使房地产市场得到健康稳定的发展。5月26日住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，通知以“认房又认贷加自认”的标准从严制定了二套房的执行标准。2010.05谨呈：郑州黄河大观有限公司政策导向解析两次调控背景不同，此次调控更加严厉。两次调控背景不同，前次调控属于政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；本次调控更多是政治层面的“专项打压”，是政府解决社会民生问题的手段。谨呈：郑州黄河大观有限公司政策导向解析体现政府的坚决性，地方细则执行力度更强。时间政策主要内容点评预售款专用存款账户，《郑州市商品房预售款监管开发商流动资金减少，对2009年11月19日主要是针对预售款的管理和使用进行了办法》中小企业影响较大。详细规定。房地产开发企业取得预售许可证后，应在３日内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价、公开对外销售，《关于进一步规范商品房预2010年3月17日不得以各种借口分批、分次销售，严禁减少了营销操作空间，长（销）售行为的通知》捂盘惜售、囤积房源，不得通过散布虚期来看，有利于房地产健假信息等违法违规行为，进行价格欺诈、康发展，有利于潜心经营哄抬房价、误导消费者。的开发商的利益。《关于进一步规范商品住房商品住房销售明码标价实行一套一标。2010年3月25日销售价格行为的通知》进一步促进商品房预售信2010年4月《商品房预售信息公示制度》关于预售的各项信息的公示息的透明化，有利于商品房品质的提升。谨呈：郑州黄河大观有限公司政策导向解析新政后楼盘成交量明显下降，优惠幅度增大，价格上涨乏力，但是有部分楼盘凭借高性价比和高品质取得较好销售情况。项目名称时间认筹/开盘当天到访量认筹数量成交数量价格(元/平方米)优惠措施2010-5-16认筹240/5500一房送5千元，二房送2万元，三房送3万元。正商幸福一次性3%，按揭1%，截止当天一房优惠5000元，两累计认筹港湾2010-6-12开盘650左右3855700房优惠2万元，三房优惠3万元。部分底层房源送地下730室。正商东方2010-5-29开盘5025207500-7600前期认筹客户优惠3000-8000不等。港湾优惠：底层送地下室，顶层送空中花园。其它送观光2010-5-8认筹4015/14000阳台。古德佳苑2010-5-23开盘40累计认筹201813000/2010-6-5认筹5020/130002万抵4万，一次性付款优惠2%，按揭付款优惠1%。住宅1000抵10000，商铺1000抵5000。按揭优惠2%假日蓝湾2010-5-22开盘20080355200，一次性付款优惠3%。一次性付款优惠4%，按揭付款优惠1%。购买一房客2010-5-29二期开盘130240927500户开盘当天额外优惠3000元,两房6000元，三房宏光蓝水10000元。岸5800-6500（小户2010-6-20开盘50/25型和临河大户型价一次性4%，按揭1%。格差异大）1、当天购房优惠88元/平米；2、VIP排号客户购房优琥珀名城2010-5-29开盘/4002605400-5800惠2%；3、制定时间内签约优惠1000元/套；4、购90平米以上户型优惠1%。锦艺国际1千抵1万，购房优惠一次性2%优惠、按揭1%优惠，2010-6-15开盘2003001486300-6500华都2期上海世博精品游抽奖，老客户额外优惠1000元。金域上郡2010-6-26认筹500120——6400-67001万元3个月定期存款排号，开盘优惠2%。美景鸿盛前期认筹近2010-7-3开盘2000多近1300套56005000抵10000按揭1%，一次性2%。二期3000个康桥溪山2010-7-3认筹800500——70005万元以上存款证明，开盘优惠2%。御府英地天骄2010-7-3认筹1000多组800多组——7800-8000认筹金2万，优惠未定。华庭美景鸿城2010-7-3开盘2000多组3000130056005000抵10000按揭优惠1%，一次性2%。谨呈：郑州黄河大观有限公司竞争环境分析分布情况：公寓项目主要分布金水区和郑东新区，依附于成熟整体公寓市场商业和商务圈存在，未来竞争格局主要集中在这两个区域。?市场公寓分布主要片区内主要公寓项目分布图鑫苑金融广场阳光新城嘉辰时代公寓瑞银双成汇本项目集中在金水区和郑东新非常SOHO非常国际公寓格拉姆国际公寓正弘数码公寓区，靠近CBD、农业中油国际五星公寓好莱坞国际公寓格林融熙国际怡丰新都汇路、中州大道和未来路景峰国际郑州国贸中心沿线。SOHO新干线中亨本色名门国际?公寓分布特点：主君悦城汉飞金沙国际金成时代广场要集中在商务和商业氛上都国际公寓围较为浓厚的区域和附聚锦苑摩尔国际柠檬星座近。曼哈顿广场?潜在供应数量较少大观国际首座国际广场，主要分布在农业路与红星蚂蚁SOHO待售升龙凤凰城建业臵地广场经三路附近和郑汴路与在售中州大道附近。谨呈：郑州黄河大观有限公司竞争环境分析去化情况：项目多数已销售完毕，未来竞争集中在潜在供应。整体公寓市场至2010年6月郑州市主要在售公寓项目去化情况120.00%?在售公寓项目平均100.00%去化率达到76.4%，多80.00%数项目已销售完毕，未60.00%来主要竞争将集中在潜去化率40.00%在供应项目，整体公寓20.00%市场空间较大。0.00%谨呈：郑州黄河大观有限公司竞争环境分析潜在供应：潜在供应项目体量较小，整体供应较少，2010整体公寓市场年年底左右陆续入市，未来市场潜力较大。2010年下半年即将入市的公寓项目体量250000200000200000150000?潜在供应项目多数100000759905600058964.5体量较小，整体供应也5000020000相对较少，未来市场潜0柠檬星座红星蚂蚁SOHO格林融熙国际金成时代广场非常国际力巨大。潜在供应项目体量（㎡）多数主体工程正在施工项目名称位臵预计开盘时间产权户型及面积项目工程进展，项目多在2010年年柠檬星座郑汴路与英协路交2010.84050-101平米主体结构叉口底左右陆续入市销售。红星蚂蚁郑汴路与老107国2010.84035-80平米外立面SOHO道交叉口格林融熙国经三路与广电南路售楼中心8月份7048-130平米主体结构际交叉口开放，2010年底开盘非常国际中州大道和农科路2010年底7037-120平米出地面交叉口向西金成时代广黄河路与中州大道2010年底7050-100平米主体结构场交叉谨呈：郑州黄河大观有限公司竞争环境分析成交价格：进入2009年后公寓项目的月均成交量普遍提高，整体公寓市场月均成交面积在5656平米左右，成交均价在5500元/平米。?从整体来看2009-近3年重点在售公寓月均成交面积和成交价格情况2010年开盘项目较之前两年开盘项目销售情25000况出现大幅度上升，平20000均月销售面积达到150005656㎡，瑞银双城汇1000020370月均销售面积（㎡）2010.3.26开盘基本售已售均价（元\㎡）5000罄，销售约326套，均8689.32710.683926.540721516.51220.031309.681865.1960.62价6900元/㎡。0?公寓整体已售均价SOHO君悦城新干线景峰国际非常5500元/平米以上，酒瑞银双城汇曼哈顿公馆SOHO首座国际广场郑州国贸中心好莱坞国际公寓店型公寓产品多采用精中油国际五星公寓2007-2008开盘项目2009-2010开盘项目装修，配臵高档，价格较高。公寓产品类型结构（项目数量）公寓产品土地年限研究（项目数量）居住公寓商务公寓70年酒店公寓50年40年20%38%谨呈：郑州黄河大观有限公司竞争环境分析产品分析：市场主流产品70年产权居住公寓，主要户型整体公寓市场40-60平米一房和40平米以下的单间。52%52%28%?市场上主流公寓产品为70年产权普通居10%住型公寓。公寓产品户型多是4