“X”的力量！“祥云国际”复合地产营销推广攻略上篇：以“X”之眼看祥云国际首先请问：“X”是什么？——“X”是hero☆专为在房地产开发中方兴未艾，即将成为未来房地产开发行业主流“复合型”地产的命名。取义于“X”构图的互相交叉，彼此依存之意，象征复合地产的特点。祥云国际是一个典型的“公园、商业、旅游”复合大体量居住地产项目，则其营销推广迥然不同于普通住宅销售应符合：“X”—复合地产的规律！“X”的规律Ⅰ：X1+1+1+1而非=1+1+1+1复合地产内部一般均由多个不同种类销售或自持物业组成（住宅、商业、酒店、写字楼等），但他们之间决不是各自为政，互不联系的个体。从营销来说，“X”的各个“1”之间是紧密缠绕，互相促动的关系。从推广来说，“X”必须给客户一个“整体利益点”——即包含了所有“1”的一个整体利益。同时，这个整体利益包含了对城市，对行业，对终端消费群等（商业消费群体）。以“X”之眼看祥云国际Ⅰ：祥云国际“住宅、公园、商业、酒店等”积累的X的整体利益点是什么？（对各个业态，城市及终端消费群皆有效）“X”的规律Ⅱ：“X”的整体利益必须清晰鲜明，在这个资讯爆棚，竞争激烈的市场，越是复杂的复合业态，越是有强大诱惑力和差异化！需要简单明了的表述，让各类客群一目了然“X”的整体核心利益点，如此，才能集中弹药取事半功倍的传播效果。例如：万达广场“X”整体核心利益——城市中心！整体核心利益中的最大亮点——商业地产！以“X”之眼看祥云国际Ⅱ：A：祥云国际的X的整体利益点是什么？——目前总结是“吃遍中国，玩遍世界，购遍全球”a:此提法过于“大”和“泛”，缺乏明确的特征，差异化不足同时可信度不高！b:此提法过于倾向于“旅游地产”，对住宅缺乏拉动力甚至有负面影响，缺乏“X”的整体性。以“X”之眼看祥云国际Ⅱ：B：祥云国际提炼“X”整体利益点的困难a:卖点过多，容易迷惑！b:各个“1”之间缺乏内洽性，如威尼斯风情与“吃遍中国”，典型的两种文化风情。“X”的规律Ⅲ：信心比黄金更宝贵！复合地产开发资金投入量大，开发商皆采用滚动开发模式，一般皆为住宅先行，利用住宅回款进行继续商业开发。但一般复合地产中的住宅皆会谋求较之普通住宅开发的“高溢价”（以拉平复合地产高投入），那么，如何让在一片空地上谋求住宅的“高溢价”和火爆快速营销呢？答案：信心！例如：万达广场前期：·品牌力量·前期对“X”的强大宣传攻势“体验与眼见为实（中国行）”中期：商业、酒店部分的快速施工，穿插开发，兑现作用。以“X”之眼看祥云国际Ⅲ：祥云国际住宅部分推盘在即，我们如何谋求适合“联邦伟业”特色的“信心比黄金更宝贵”？下篇：以“X”之道做祥云国际1、解析?祥云国际“X1+1+1+1”430亩文化主题公园解析一：“华北首席世界级全方位乐享水公园”吃不够···逛不完···赏不尽···乐不停430亩文化主题公园解析二：“100%原汁原味威尼斯”原版复造威尼斯标志建筑·威尼斯大酒店·威尼斯河蜿蜒流过……430亩文化主题公园解析三：亚欧美三大洲神奇邂逅三大首席体验·震撼华北的水上商都“皆言人生3大乐事：饮食在中国，赏购在欧洲，玩乐在北美……”人生3大首席极致体验，再次汇聚，华美乐享，华北独尊！”◆华北首席“吃遍中国”美食街，永不落幕的中国美食博览会；◆中国首个“威尼斯河畔”世界名品滨河走廊，浆影美景中的奢华风情；◆华北首席“迪斯尼式”大型都会游乐场，童话梦幻乐无尽。430亩文化主题公园解析四：中国首个威尼斯观光公园华北首席世界乐享大都会1300亩低密度水景住宅解析：影响影响力力资产力资产力住宅价值生活生活力力三个维度1300亩低密度水景住宅解析：资产力：新客站对西南板块拉动作用430亩公园——西南板块核心力量，中心价值住宅资产升值价值投资效应1300亩低密度水景住宅解析：影响力（规模）：1300亩≈300万㎡造城！[石家庄迄今最大手笔，我们再造了一座威尼斯城]1300亩低密度水景住宅解析：生活力：欧式华美名宅水景园林体验（低密度：120米楼距）430亩公园配套奢造户型（层高3.1m)精装名品智能华宅新风系统?家庭智能远程遥控2、归纳?祥云国际“X”整体利益点威尼斯水！？！340亩1300亩公园住宅产品共性面差异化面?公园部分皆可以威尼斯贯穿?石家庄乃至华北尚未有如此；大?住宅部分以水景园林为主，规模“水城”；也?占据第一，唯一性；可赋予威尼斯“水城”的概念；属商业、居住两相宜的概念！?指向明确，清晰?华北地处北方，少水，对?特点一目了然概念自身面“水城市与客群面景”十分渴望；?威尼斯水城异域风情对客群极具观光价值与诱惑力；威尼斯！水城威尼斯本身既是国际著名观光旅游消费圣地，同时，又是十分宜居舒适的欧洲小镇，概念与本案贴合性很强！祥云国际：在华北，我们再造一座威尼斯！公园部分命名：威尼斯公园住宅部分命名：威尼斯城住宅六组团命名：见后祥云国际定位语：东方威尼斯?世界水公园！（解决了“中国”和“世界”的内洽）祥云国际slogon：造城?造都?造世界！项目广告语（备选）世界就在水中央浓缩全球精彩之旅一切为你而传奇永不落幕的世界水城世界就在湖中央华北首席，世界期待建世界于水上站在东方看世界汇世界于水上东方乐土，世界大观世界为你而来世界的东方印象世界是水做的集萃全球的东方乐园世界是你的世界向东的乐趣在东方与世界共舞3、销售?以祥云国际“X”创造比黄金更宝贵的信心！大范围住宅销售启动期（信心）复合开发轮替期（兑现）大范围住宅销售启动期：A方案（注：资金较紧张）：以联邦老客户资源，团购等为主，以较低价格前期回收资金方式：少量大众广告，以团购说明会为主；主题：以项目的未来发展，投资潜力为号召点；利好：动工大范围住宅销售启动期：B方案（注：资金比较充裕）：2个月左右整盘形象广告（建立信心）★第一个月／整盘形象轰炸主题：东方威尼斯?世界水公园；媒介：报纸、电台、网络、户外、杂志；软宣：新客站，西南板块及本案造势；★第二个月／威尼斯公园部分广告主题：以“吃遍中国”+威尼斯风情为爆破点媒介：以事件营销为主，配合媒介全方位宣传；?事件营销——“祥云吃遍中国美食夏令营”在营销大厅轮番进行中国美食体验或租赁场地进行“美食节”，同时，每日报纸“美食介绍”专栏；令:抽奖威尼斯旅游活动★2个月形象期后……住宅部分“威尼斯城”广告攻势！复合开发轮替期尽快开工建设公园“吃遍中国部分”并开始招商；以招商开业进程促动后期住宅热销和提价。4、创作?祥云国际“X”文字与画面创作示范报纸广告（住宅）全球有两座威尼斯城一座属于65亿人，一座属于你在意大利，一座威尼斯水城让世界为之向往在石家庄，另一座威尼斯水城让你拥有一个舒适的家欧式华美名宅、独享5A级国家旅游景区、威尼斯风情水景园林奢适户型设计、名品精装、智能家居系统让一生梦想所归，让壹世欢乐所享！报纸广告（项目整体）创世纪震撼华北·倾倒中国威尼斯公园VS威尼斯城创造是人类伟大的标志在石家庄新客站，我们再造了一座东方的威尼斯徜徉水岸的中华美食街、异域风情购物街、华北最大的室内游乐体验馆五星级豪华酒店、经济快捷酒店、华北首席滨水国际社区——威尼斯城一座矗立于中国华北的东方威尼斯水城，就此诞生！海报正面方案一：创世纪震撼华北·倾倒中国威尼斯公园VS威尼斯城创造是人类伟大的标志在石家庄新客站，我们再造了一座东方的威尼斯徜徉水岸的中华美食街、异域风情购物街、华北最大的室内游乐体验馆五星级豪华酒店、经济快捷酒店、华北首席滨水国际社区——威尼斯城一座矗立于中国华北的东方威尼斯水城，就此诞生！海报正面方案二：饕餮中国，乐享世界，热购全球——食、乐、购VS亚美欧三大洲人生三大乐事，食在中国、购在欧洲、乐在北美三大首席极致体验，在此神奇邂逅！华美乐享，华北独享中国美食博览会、威尼斯河畔世界名品滨河走廊、迪斯尼式大型都会游乐场祥云国际·威尼斯观光水公园，首席世界乐享大都会，震撼华北的水上商都，从此启幕海报背面方案：全球有两座威尼斯城一座属于65亿人，一座属于你在意大利，一座威尼斯水城让世界为之向往在石家庄，另一座威尼斯水城让你拥有一个舒适的家欧式华美名宅、独享5A级国家旅游景区、威尼斯风情水景园林奢适户型设计、名品精装、智能家居系统让一生梦想所归，让壹世欢乐所享欧式华美名宅：东方低密度土地，邂逅欧洲纯粹建筑90余栋纯欧洲风情建筑，取法荷兰风情建筑风格，奢侈的120米超宽楼间距，美观大气。建筑细节有机融入浓浓荷兰风，纯欧式品位、格调、线条、色彩，以及欧洲传统装饰元素，融为一体，倾力营造安逸、宁静、闲适的高尚生活。苛求比例，细节至臻！在东方的低密度土地，再现久违的考究与感动！牵手欧洲纯粹建筑，感受欧洲文化，酝酿一场场欧式典雅高贵的传奇！公园配套：走得出世界，走不出你的威尼斯公园集万千精彩于一身，又怎能不令人流连忘返，祥云国际是集旅游地产、商业地产、住宅地产开发为一体的城市综合体，其北部为占地430余亩的威尼斯风情公园，集中了各国美食的国际美食一条街、超五星级豪华酒店、快捷酒店、奥林匹克中心、主题公园等。地下规划华北首席超大型主题游乐公园、长3000余米的多瑙河地下国际名品商业街等，通过丰富的功能业态集群和城市旅游功能划分，形成高端商务、特色商业、旅游会展、休闲娱乐的城市中央旅游商业标杆。水景园林：别人在花园中造水系，我们在湖水中造花园30亩超大型水景湖面，以绿色生态为依托，呈现五彩斑斓的色彩，社区水景环绕，水系来回穿插，深具威尼斯“水城”神韵。涌泉、水池、喷泉、别具一格的自然水系……无不洋溢着异域的风情。艺术的杰作，以贴近自然的生活氛围为出发点，将自然式景观的建设传达到水景园林的各个角落，时刻让人享受到绿色的乐趣。奢适户型：3.1米层高，让他