广地·和顺中心营销推广提案同翔机构2012年2月6日这是一个地标群起的时代。。。人希逐鹿之图，家有雄霸之想目录Part1：市场·世界观Part2：客群·人生观Part3：自我·价值观Part4：自我·实现观Part5：表现·实现观Part1：市场·世界观?郑州写字楼历年供求分析2004年-2011年郑州市写字楼供求比走势图2011年1-12月份郑州市写字楼供求比走势图从上表中可以看出，2009-2010年这两年时间，郑州写字楼市场基本保持供小于求的局面。而从2011年3月份开始，尤其是国家政策转向之后，大量写字楼投放市场，供求关系逐渐出现转变，供应量略大于需求量的局面开始出现。而纵观近三年来郑州写字楼市场的发展，整体写字楼市场保持着较为火热的发展势头，市场供需两旺。2011年，郑州的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率明显攀升。从公布的2011年郑州商品房成交金额排名来看，商业地产占据了半壁江山，有业内人士指出，2011年，全国住宅销售额同比增长率仅10.2%，而办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。对投资者而言，拿地成本较低、不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得了“风险避风港、资金蓄水池”之称谓，许多传统住宅类开发企业也逐渐将目光投向商业地产领域。?郑州写字楼价格走势分析2011年1-12月份郑州市写字楼成交均价走势分析图从以上图表可以看出，2011年年初，郑州写字楼价格高位攀升，直至9月份达到15000元/平米的最高点；10月份之后，国家对房地产的调控力度加大，写字楼物业虽不在打压之列，但受整体市场不景气的影响，写字楼价格亦出现一定程度的下滑，整体均价保持在10000元/平米左右。?郑州写字楼供应集中分布于“两个片区”?依托省机关，区域配套成熟，商业氛围浓厚省府片区?交通便利，写字楼最为集中区域?入住企业较为集中?城市规划重点打造区域新东站片区?依托高铁经济，城市发展价值洼地?城市未来重点商务区域经历了多年的发展，目前整体写字楼市场呈现相对平衡的状态，写字楼升级成为趋势。随着2011年限购政策的实施，目前写字楼物业市场发展最为火热的物业。特别是省政府和新东站两个片区，是目前郑州写字楼供应集中分布的区域。而随着高铁客运站的建成并投入使用，新东站片区将成为郑州市写字楼市场的高热区域。中科金天明国楷林座际广场IFC豫航中心区行署国府片际广场东方陆省港东方鼎盛中心美盛中心绿地之窗绿地中新央广场区东站片站和顺中心新东升龙广场建正东汇艺时方中心代广场?郑东在售写字楼项目一览表分表1总体量推售体量未推售体量项目名称位置物业类型价格销售模式户型面积（万㎡）（万㎡）（万㎡）金水路与众旺路交汇东方鼎盛中心高档办公6.4未定6.4未定未定未定处北500米路东低楼层1600010层以上金水东路与农业东路元左右/㎡整层销售，东方陆港高档综合体10100250-300交叉口向南600米高楼层1800010层以下元左右/㎡分户销售郑东CBD东风东路与升龙站前商业广场高档综合体54未定54均价16000/㎡自由分隔110-1100商鼎路交叉口郑东新区新郑州站战永和宇宙星广场高档综合体10未定10未定未定未定前广场南侧郑东新区东风东路与绿地中央广场高档办公45未定45未定未定未定康平路交汇处22层以上整层销售，郑东新区东风东路与均价20000/㎡二期最小绿地之窗高档综合体39112822层以下七里河南路交汇处130平方分户销售分表2总体量推售体量未推售体量项目名称位置物业类型价格销售模式户型面积（万㎡）（万㎡）（万㎡）郑东新区正光北街22000元/豫航中心高档综合体7.207.2与农业东路交汇处㎡心怡路福禄路交汇传媒大厦高档办公6未定6处铁科大厦站南路与站西二路高档办公12未定1210层以上金水路与农业东路高档办公整层销售，美盛中心17.217.20未定未定交汇处10层以下分户销售正光路与众旺路交高档办公行署国际广场12.9102未定未定未定汇处众旺路与正光北街高档办公22000元/天明国际广场532整层销售交汇处㎡金水东路与心怡路高档办公楷林IFC23.4023.4未定未定70-300交汇处分表3总体量推售体量未推售体量项目名称位置物业类型价格销售模式户型面积（万㎡）（万㎡）（万㎡）东风路与商都路交建正东方中心高档综合体27未定27未定整层销售未定汇处东800米路北商务外环九如路西高档综合体中科金座7.5未定7.5未定未定未定南心怡路福禄路交汇上上国际中心高档办公6未定6未定未定未定处合计————288.651.2236.5区域内目前规划写字楼总体量280万㎡左右，目前在售体量大概有51万㎡，仍有230万㎡未尚未推出，可见未来写字楼供应体量较大，竞争将进一步加剧。?市场小结1.整体写字楼市场保持着较为火热的发展势头，市场供需两旺；2.郑州写字楼供应主要集中在省政府和新东站两个片区。而随着高铁客运站的建成并投入使用，新东站片区将成为郑州市写字楼市场的高热区域；3.仅郑东新区，目前规划写字楼总体量280万㎡左右，在售体量大概有51万㎡，仍有230万㎡未尚未推出，可见未来写字楼供应体量较大，竞争出现白热化阶段；4.价格方面：省府片区项目价格普遍突破20000元/平米，新东站片区单价在18000元/平米左右，价格分区相对较为明显；5.推售模式：以整层或半层销售为主，部分楼盘配以低楼层散户销售，以扩大客源基础；在销售手段上，绝大部分仍以常规的坐销为主，除美盛中心外，鲜有其他销售手段出现；6.产品方面：写字楼产品出现全面升级，甲级、超甲级等品质高端化趋势较为明显，玻璃幕墙、高速电梯、中央空调、商业配套等配套设施均较为齐全，但产品同质化现象较为严重，特色化产品较为稀缺。Part2：客群·人生观客户定位价格配套停车环境客户分类所属行业及规模需求面积承受要求需求需求区域性的纯贸易类、资本投资类、矿产能源类公司地区总部，省级机构、地区性大企业集团办事处、代表处。500平米中高级客户基于第二产业区域性公司营销总部、偏高较高高高以上为主研发、服务中心，规模中等偏大，知名度较高；以中外合资、港台资、国内股份制企业为主区域性加工贸易类、咨询顾问类公司分部，市级机构、地区性中型企业办100-300中级客户中等中等较高较高事处、代表处；规模中等，知名度一平米般；以省内中型私营企业为主小区域性的企业，依附于产业集群效100平米低端客户应，广告类、贸易类、物流业；规模偏低较低中一般以下小，知名度低；本地私营企业为主写字楼由于发展战略和竞争战略的特点，项目核心客户的选择将由战略客户定位的要求而制约?外资企业以及驻郑州机构游离客户重要客户?其他上市公司、国内500强企业、CBD核心客户外溢客户?省内大中型投资贸易、金融类、矿产类、能源化工类企业?郑州、平顶山、三门峡、山西、浙江等地众多投资客户置业特征?企业开始重视资本沉淀。?在企业办公场所的使用方式上，更多的企业开始不再关注办公场所费用的高低，而是将焦点放在了企业资本沉淀上。这种选择既保证了企业的资本沉淀需求，也满足了企业扩大自有资产的需要。?除出了办公场所的使用需要外，这些公司均不掩饰希望拥有优良办公资产、算计着资产增值的图谋。“投资性自用”是目前置业目的中越来越显著的特点项目定位：实力名企的办公私产迎合目前写字楼的客户需求，奠定大众心目中的市场地位，同时暗示项目具有保值增值及办公的双重功能。当然，无论是投资型客户还是自用型客户，他们对写字楼都有着共同的要求购买顶级写字楼就是要实现三大条件1.形象2.效率3.价值关键是要做到三大条件的统一才是购买写字楼进行投资的依据22形象、效率、价值这三大条件要满足写字楼本身的四大构成：1.地段2.产品四大构成3.客户4.服务23形象+效率+价值地段地段地段产品产品产品客户客户客户服务服务服务“三大条件”是核心；“四大构成”是表现Part3：自我·价值观1.郑东新区CBD之后新的商务经济增长极地段2.30分钟郑州枢纽核心圈3.新东站咫尺之遥1.ART-Deco风格，挺拔俊朗产品2.石材+玻璃幕墙，大气时尚3.270亩奥体花园4.三层商业配套客户实力名企，总部级企业服务金钥匙服务261.临商鼎路与东风东路主干道地段2.郑州新东站四通八达，交通效率1.垂直交通:4部通力电梯2.得房率：预应力技术，无梁无柱3.487个停车位，1:13.5的比例产品4.单层面积850平米5.2000㎡白领餐厅······客户生意结合、生意链、生意群服务5S物业管理体系地段商务氛围已形成，未来潜力巨大产品标识性唯一性客户高端客群，强强联合服务生意+升值+租金在这个群雄争霸的时代，本案，与其他项目相比，毫不逊色，特别是在预应力技术、白领餐厅等方面甚至独占鳌头，但整体看来优势不太明显。突破，才是解决之道在推广上，要哗众取宠，获取强度知名度并充分借势，借势大东区，借势商务成熟区Part4：自我·实现观目前郑州写字楼市场的营销模式是：媒体宣传+等待客户上门+销售讲解坐坐等式等式营销营销×//被被动动式式营销营销不不足足以以快速快速扩扩大大准确找准确找到客到客户户同同翔翔模式：主模式：主√动动营销营销++渠道渠道营销营销拉动和顺中心顺利销售的三驾马车：?大众媒体获取证言基础三三驾马驾马车车主动出击?直击目标群体渠道渗透?扩大圈层客户大众媒体，获取证言基础不太恰当的比喻——三人成虎，众口铄金大众广告或许不能直接达到目标群体，但250个白领一定能影响1个金领，广泛的认知，方能奠定真正的高端商务形象我们的目标：让“和顺”二字，竞相传颂！因此，我们要哗众取宠，一石激起千层浪系列文案一：哗众取宠??成立低于10年者，恕不接待??规模