谨呈：永新置地【金都城】整体营销定位报告附：2010年销售执行计划金都城项目组2010年7月25日?区域认识?项目定位?企划核心?营销推广?年度执行一、区域认识?新区规划苏州高新区为三大主导功能区和五大功能组团，分别是：?狮山片区（中心组团、横塘组团）：?中心组团是集金融商贸、文化休闲和高品质居住于一体的苏州西部都市中心；?横塘组团是借助国际教育园综合性教育、科技文化旅游等资源优势而快速城市化的科技教育配套区；?浒通片区（浒通组团）：?浒通组团是集生产、生活和生态相配套的现代化产业区和北部新城；?湖滨片区（科技城组团、湖滨组团）：?科技城组团是“科技、山水、人文和创新”特色于一体的一流研发创新高地和科技山水生态城；?湖滨组团是融太湖山水与田园风光于一体的新农村样板区。一、区域认识?浒通片区在新区发展战略中所处地位?在高新区“十一五”发展规划中占据重要地位，是高新区二次创业的亮点所在，北扩西进的前沿阵地、主战场，是“十一五”期间重点打造现代化产业区和新城区。?自2002年浒关镇及通安镇划入新区，浒通片区成为苏州高新区以及苏州主城区未来规划中空间整体协调发展的有机组成部分。?以工业化为龙头，以国家级出口加工区、保税物流园以及省级浒墅关经济开发区为主要载体，形成以外向型为主导的加工工业基地和区域性物流中心，融入苏州市工业产业链。?大力推进与工业发展相适应的生产性服务业建设，构建合理的城市中心体系，完善城市综合服务功能。未来新区发展的重点区域构建北新区最大生活、居住及工业组团。一、区域认识定位新区北部新城，外围工业基本成形，中部住宅提升品质，内核商圈开始建设。?浒通区域规划片区规划规划范围?区域面积54平方公里?规划人口25-30万人功能分区?1个商贸中心?6个居住社区?9个工业组团?1个保税物流园?阳山绿色生态区商贸圈（片区中心）规划?面积：50公顷。?功能定位：零售主导型、兼具物流功能。?设置导向?鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。?适度设置：百货店、大型超市、大型专业店、商品交易市场、购物中心。产业圈（外）商贸圈（内）居住圈（中）一、区域认识?项目周边在浒通片区发展战略中所处地位?随着苏州高新城际铁路站的投入运行，城铁新城的格局构思逐步健全，它将以打造现代服务业集聚区为目标，建设中央商务区、特色商业街、高尚居住社区，全力打造新城品牌，使之成为浒通片区新的经济增长点，也将成为高新区北部的新门户。?苏州高新区北扩西进的战略要求在浒通片区的具体体现。?浒关镇是新区经济强镇，招商引资连续6年保持全区第一。?片区生活居住以及商业聚集点。?以工业推动经济发展，以经济发展反哺民生的重要体现。未来的中央商贸核心区集居住、生活及商业配套为一体的城市副中心对项目而言，周边的住宅是未来消费力的支撑，商业是有助于项一、区域认识目的借势以及业种业态规划、运营模式具有借鉴意义。?周边规划及本案在周边区域中所处地位新近规划的未来浒通版浒墅关老镇以及新浒模华通块核心区域，以大润发式前阶段试行版块，拥花园规划规划商住组团及本案的商业配套为核有惠丰商业广场及华润明清心，辅以公建配套，以万家等配套。但商业消商住蚕桑丝绸博风貌及新规划住宅及行政区费动线不明朗，即使有组团公园物馆域的现代化聚居圈。交城际铁路作为外围客源街通方便快捷，地理位置拓展，也难以形成良好至优越。经营氛围。通运兴贤河安本浒关老商业街广场案风阳山文昌光浒关花苑花园大润发带老镇浒杨路新浒华润商业兴贤路鸿禧万家浒建3旭墅一号林1文2花园路昌辉-惠丰商关轻国路业广场北轨城道蓝山郡朗香文昌路际郡3阁号铁线路鸿文路站站一、区域认识?规划给本案带来的利好点?经济实力：2009年，浒关全镇一般预算收入从2002年的0.23亿元变成了3.6亿元，整整增长15倍！其它指标中，地区生产总值、工业总产值增长迅猛，分别达到79.2倍、8.5倍。?巨额投资：今年二季度末新加入总投入超过100亿元的20个项目签约，总投资7亿元的11个项目投产，总投资73亿元的29个项目开工。?良好规划：恢复建设"龙华晚钟"、"龙华夕照"、"民国遗风"、"浒关水门"、"解放纪念广场"等一批景点，延续文化浒关的形象定位。?深厚底蕴：400多岁的文昌阁将迎来新生。目前，文昌阁整体改造规划已进入细化阶段，在不久的将来，它将以全新的姿态展现在游客面前。?强力支持：中国银行新区支行、农业银行新区支行、江苏银行新区支行组成银团与正式与浒墅关经济开发区签约，共向开发区提供总额人民币19亿元的中长期贷款，这批贷款将用于本案周边区域改造，这是高新区最大规模的一笔银团贷款一、区域认识?周边小结项目已占据优势?政府对本区域的未来规划明确。?当下，大润发、鸿禧?地理位置优越。本项目位于浒关中心区花园商业街形成的小型域，未来前景较好。商业组团已然渐渐转移?大润发已进驻本区域，头羊效应明显，了浒关民生消费重心，已初具商业规模和氛围。未来，本案所处的中央?政府近三至五年内大批资金的注入，版商贸区将具有更广泛的块前景看好。影响力及更大的辐射半?朗香郡、蓝山郡及本案北部未来居住组径。团的支撑。项目需解决问题?老镇及通安版块消费人群导入。?如何利用大润发的影?距离城际铁路新区站比老镇稍远。响力，并依托未来中央商贸区的前景，塑造本?老镇组团拥有新浒商业一号以及惠丰商案成为浒通消费集散地业广场等已运营商业。。一、区域认识?区域认识总结苏州高新区?依据政府规划将本案定位思路整合至整个高新区发展浒通片区战略的高度。?发掘有利点，精准定位，整合一切可利用资源为本案所用。周边概况本案?区域认识?项目定位?企划核心?营销推广?年度执行二、项目定位?项目属性地块位于浒关片区中地块四至：本地块北侧将来为公心区域，未来北新区园，景观资源丰富；东侧、南侧的核心地带的文昌路和西侧为商住地块，西南面为大与兴贤路交口北侧。润发卖场，未来商业氛围浓厚。总用地面积用地指标商业、办公21603.3（㎡）　总建筑面积48575.2　主体（㎡）43141.9计容积率建筑43141.9公共服务（㎡）——面积（㎡）其他（㎡）——其中地上（㎡）——不计容积率建5433.3架空（㎡）——筑面积（㎡）（半）地下5433.9（㎡）容积率2建筑密度45%绿地率20%最大建筑密度74单位数（户/座/间）5座底层占地面积8493.3项目由一幢22层塔楼、一幢8层机动车位326个其中：地上停车：80个地下停车：246个综合楼以及三幢3-4层的商业用房非机动车位1297个其中：地上停车：285个地下停车：1012个组成。二、项目定位?商业定位-属性?本案商业部分为3-4层沿街式商铺以及高层底商。西南面靠近大润发。?建筑一层、二层为小型商业并联店，三、四层为商铺式营业厅。?商铺概况：?标准间商铺开间8米，进深11-15米。?部分商铺为转角开间。?商铺面积范围在160-500平米之间。二、项目定位?商业定位-定位原则主题：什么样的业种最具前景？稀缺商品！与周边互补或更占据优势！?良好嵌入周边规划。?与周边业种业态形成互补。?消费方式相对周边占据优势。?有充足的消费群体支撑。本案商业业种应借势大润发，并与大润发及周边其他商业形成互补。二、项目定位?商业定位-周边市场调研大润发商业现状?大润发卖场吸引了区域大部分客流，?其消费对象为周边区域居民和区域内的外来务工人员。?目前区域租金为8—10元/平米?天?商铺面积30平米——120平米不等。具体经营业种?服饰?儿童游乐场?家电?卖场经营形态为商场式商铺；具体业态包括大型购物中心、品牌专营店、小型专业超市及休闲娱乐。二、项目定位?商业定位-周边市场调消费群体：主要为周边居住及务工人群研。商铺面积：1-2层或1-3层共80-250鸿锦花园沿街商铺现状平。租金：约1.5-2.5元/平米·天餐饮品牌店电信、美发、超市等生活配套第三方服务（人力资源、房产）经营形态为散户型商铺；具体业态包括便利店、品牌专营店、第三方服务及小型餐饮。二、项目定位?商业定位-周边市场业种业态分析?商业业种：以餐饮及服装为主；辅以美发、饰品、休闲等日常生活需求。?商业业态：?大型综合超市?便利店?购物中心?开铺率：100%?运营情况：良好二、项目定位?商业定位-周边商家访谈?人力资源-林女士：附近需要找工作的人群很多，自己也有一些厂家资源。目前经营状况还是比较好的，今年房租虽然又涨了，但是赢利相对来说也有增加。?纯净水-陈先生：送货范围达到周边2公里。每天的供应量很大，有时来不及送。客户主要以周边住家和公司为主。?美容美发-方小姐：一般男孩子剪头发是10元精剪，但是和其他理发店一样，还是要靠一些美容及染发烫发的业务去赚钱。目前经营状况不错，周边没有竞争的理发店，来消费的人还是蛮多的。来理发的还是以周边居民为主，差不多占80%。?小超市-李老板：店里的日常用品基本都是周边居民来买，但是道路人流量和车流量都很大，所以一些饮料和冷饮、零食都销售的不错。?大润发卖场：据对入口处、内街人流观测以及部分店面营业员访谈，本地居民主要消费为卖场及儿童游乐所，务工人员除了卖场之外，是大润发内铺的主力消费人群。通安地区也会受到大润发卖场的辐射。几位访谈者对区域市场均比较看好，对本案前景也充满希望，并有部分访谈者表示希望在本案公开时得到通知，想自己购买一套。二、项目定位?商业定位-主力消费人群定位?主力消费人群一：?本地居民(老镇居民、新苏州人)—平均收入：年收入约20000-100000万不等，并有拆迁安置费等其他收入。?消费层次：高中低档消费均有。?消费方向：日用百货、娱乐、理发、服装、家居、儿童用品。?消费能力：强。?主力消费人群二：?厂区