云滨大厦营销策略方案2010年9月17日11前言作为云南城投臵业有限公司进驻天津滨海的首个项目，云滨大厦肩负着无可比拟的重任。在区域外和区域内竞争同样激烈的市场环境下，如何制定有针对性的营销策略，精准地抓住目标客户群，快速地实现资金流回拢，是我们目前首要的任务！22本报告结构第一章：市场解读第一章：市场解读第二章：第二章：响螺湾市场响螺湾市场竞争分析（与谁竞争）竞争分析（与谁竞争）第三章：项目理解与定位（凭何竞争）第三章：项目理解与定位（凭何竞争）第四章：项目营销方案（如何竞争）第四章：项目营销方案（如何竞争）第五章：团队与管理第五章：团队与管理33第一章：市场解读第一章：市场解读??环渤海都市圈平台下的天津环渤海都市圈平台下的天津??滨海新区的发展4市场解读环渤海都市圈平台下的天津21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈，环渤海都市圈是中国新世纪战略发展的重点，也是拉动中国经济增长的第三极。天津作为环渤海都市圈中的经济中心，因此迎来了巨大发展机遇。都市圈珠三角都市圈长三角都市圈环渤海都市圈包括广州、深圳、珠海、东莞等14个市区域内包括上海、浙江江苏等16包括北京、天津、河北及山范围县个城市东半岛、辽东半岛等门类齐全，轻重工业发达，高新轻工业为主，以外贸出口加工组装为向，政治文化角色功能不可替代，技术产业全国领先，内部的产业在纺织品、玩具、家电、家具等行业占形成了货运物流、港口贸易、一体化程度较高，各城市产业联产业特征据优势，形成了电子信息、电器机械、钢铁基地、汽车制造、重型系密切，成为具有较强竞争力的石油化工三大新兴支柱产业。机械等优势行业。产业集群。新世纪战略发展重点，历史使命开启中国改革开放的大幕缔造了全新的中国经济时代中国经济增长第三极、必将引领世界经济大潮环渤海都市圈是21世纪中国最具发展潜力的区域！-5-市场解读环渤海都市圈平台下的天津区域一体化是环渤海都市圈必然的发展方向，天津市依托经济中心的战略地位和北方第一大港的资源优势，在京津一体化发展的时代背景下，必将成为继北京之后的另一世界级城市。“首都地区”概念代替“京津冀”，打造“一轴三带”新型空间结构：?“一轴”：以京、津两大城市为核心的京津走廊为枢轴；?“三带”：以环渤海湾为新兴发展带、以山前城镇密集地区为传统发展带、以环京津燕山和太行山区为生态文化发展带；天津必将成为环渤海都市圈又一颗璀璨的新星！-6-市场解读滨海新区的发展现在的天津也正朝着世界级城市的方向大步迈进，滨海新区成为天津拉动经济增长、提升城市形象的大引擎。?天津滨海新区更多的承担的是拉动天津经济发展的重任；?滨海新区GDP每年以20%左右的幅度增涨；?全市的GDP中，08年滨海新区占到了全市50.80%，并且每年以接近2个百分点扩大。滨海新区2005年--2009年GDP与全市关系滨海新区2005年--2009年人均GDP增涨情况80007500.852%500031.22%35%70006354.3850.80%3810.6730%50%400020.59%600025%5018.2848.82%20.0%20.78%3102.244337.7348%3000500047.11%2364.0823.50%20%3663.863810.671960.5400045.20%3102.2446%20001623.2615%44.30%2364.0830001960.544%10%20001623.2610005%100042%00%040%2005200620072008200920052006200720082009人均GDP（元）年增长率天津市滨海新区占比滨海新区体现出巨大的活力和发展潜力！-7-市场解读滨海新区的发展滨海新区九大功能区滨海新区中心商务区内：国家重点开发的于家堡金融商务区、响螺湾商务区和开发区商务区。将重点发展金融、保险、商务商贸、文化娱乐、会展旅游等产业。未来将建设成为环渤海地区金融中心、国际贸易中心、信息服务中心、国际性文化娱乐中心，高品质的国际化生态宜居城区。加快中心商务区建设是滨海新区政府10大战役之一88市场解读滨海新区的发展与响螺湾形成竞争的区域生态城区域定位产品构成泰达MSD发展开发区现代服务业,写字楼为先进制造业配套生态城“低碳城市”，打造宜居写字楼、住的未来城市样板宅、商业于家堡世界金融中心写字楼、酒店式公寓、商业响锣湾外省市及中央企业驻滨海写字楼、酒新区办事机构和商务娱乐店式公寓、响于锣家设施的聚集区域商业湾堡99市场解读滨海新区的发展与响螺湾形成竞争的区域未来供应中新天津生态城占地面积建筑面积（平方公里）（万平方米）作为国家级重点项目，主要打造宜起步区7.895居的未来城市样板，招商需要结合起步区商务区177城市经济发展的整体定位。1010市场解读滨海新区的发展与响螺湾形成竞争的区域未来供应泰达MSD项目名建设规模占地面积地上建筑面限高容积率称（m?）（m?）积（m?）核心区467000664593950001005.3拓展区695533101204521054905.15合计1162533167663916054该项目具有区域成熟的优势，为泰达发起步区及核心区以租赁为主，拓展区锁定购买面积不展公司负责整体开发运营。小于1万平米的自用型客户1111市场解读滨海新区的发展与响螺湾形成竞争的区域未来供应于家堡金融服务区第三阶段第一阶段起步区包括城际车站、金融交易市场、服务中心、金融办公、会展、酒店第二阶段第三阶段?总占地面积：1,010,000平米?总建筑面积：3,040,000平米?第一阶段：共6个地块，678,700平米，预计2012年?第二阶段：共3个地块，220,000平米?第三阶段：共3个地块，177,690平米建设以政府为主导，具有政策导向作用1212市场解读滨海新区的发展响螺湾未来供应响螺湾商务区响螺湾商务共有38个项目，35家投资单位?总占地面积：1.1平方公里作为中心商务区的起步区，由于投资?总建筑面积：367万平方主体过多，且实力不均衡，造成产品?总投资：约300亿元质量和操作水准的多元化，竞争最为激烈1313市场解读小结1截至2012年未来供应（平米）2950000300000025000002000000150000091605477000067870010000005000000响锣湾于家堡1期开发区生态城1.近两年各区域的供应量均较大，以响螺湾的供应量最大，接近300万平米；2.从产品构成上看，响锣湾与于家堡的产品结构一致，且距离较近，两者之间存在着一定的竞争；3.从区域定位上看，开发区和生态城与响锣湾之间存在着较大的差异，故对响锣湾的影响较小；4.响锣湾区域内的供应量大，而且产品同质化异常严重，未来的竞争主要集中在区域内。1414市场解读小结22009年滨海新区写字楼成交面积(㎡)区域项目名称成交面积（m?）滨海金融街186435000042888津滨滨海国际567440000开发区津滨杰座1823000025520银座大厦102120000滨海时代大厦330710000塘沽浙商大厦376330瑞湾国际汇馆1950开发区塘沽合计684082009年浙商大厦写字楼成交面积(㎡)根据整个滨海新区2009年写字楼成交面积，9,00084028,0007,387及个案浙商大厦2009年写字楼成交面积，按7,0006,0005,1755,000平均消化速度来算，浙商大厦的月成交量为4,0003,1192,2762,4343,0002,0081,6921,7551,5382,0007521,0953136m?。由此，凯成研判：云滨大厦写字楼1,0000可售面积48500m?的消化时间约为16个月。15第二章第二章：市场竞争分析（与谁竞争）??区域外竞争分析??响螺湾区域内竞争分析16市场竞争分析区域外竞争：瑞湾国际汇馆物业类别酒店式公寓、写字楼、SOHO物业地址与响螺湾一桥之隔的于家堡开发商天津瑞湾国际商务中心有限公司总建筑面积79，000m2停车位：1：1.07物业公司天孚物业优胜之处：与瑞湾酒店构成了塘沽唯一的五星级商务综合体17171818市场竞争分析响锣湾区域内竞争分析极地海洋世界月亮岛凤凰国际会议中心未知项目中钢大厦中华文化馆深福保-金唐大厦旷富世力国摩和利丰际根浙商中航技大连丰盈大厦华贸大厦中心王相云云八闽大厦中庭绿化滨滨大厦滨海国江西鑫城陕西大厦大大变电站贸大厦大厦大厦厦厦中船重工环渤海国际东方新金融中心世纪广场云滨大厦大厦盘锦和兴内蒙古温州大厦海纳国际大厦大厦中国商会燕赵大厦润德大厦中海外大厦邯郸中庭绿化天齐国大厦际广场碧桂园辽宁会比克大连海昌德域馆大厦国泰大厦大厦大厦近期项目、未来1-2年上市项目、远期上市项目1919市场竞争分析响锣湾区域内竞争分析竞品分析：旷世大厦物业类别酒店式公寓、写字楼、SOHO物业地址滨海新区响螺湾商务区A—06、A—08开发商五矿臵业（天津）滨海新区有限公司总建筑面积181,157m2写字楼61,539m2SOHO办公38,542m2酒店式公寓20,000m2商业24,600m2空调系统四管制中央空调停车位：地上49地下819优胜之处：实力雄厚的开发商2020市场竞争分析响锣湾区域内竞争分析旷世大厦写字楼成交面积及均价旷世大厦酒店式公寓成交面积及均价12,6622000017,64612,8001600013,89616,50017,29118000165831672112,600135091371013,77716,0001400015,9951600012,400成交面积1200015,5001