目录一、南通市商业现状分析二、南通市商业发展状况三、商业定位分析一、南通市商业现状分析1.1、南通成熟商业分布1.2、南大街核心商业圈1.3、重点商业分析1.4、南通区域配套型商业网点1.5、南通特色街区型商业网点1.6、南通商业现状总结1.1、南通市商业分布本项目工秀钟濠路路农路西南大街青年路南通商业总体分布情况分析：1、“南大街”作为南通目前唯一核心商圈、也是唯一成熟商圈，商业总量超过30万，百货业态品类齐全，餐饮、娱乐受租金因素制约，体量相对较少。2、餐饮以工农路、人民南路为主形成餐饮特色街区。3、青年路主要为休闲、娱乐（KTV/酒吧等）主要集中地。4、大型超市主要分布在崇川区范围内，分布相对比较集中，除大润发南大街店经营状况较好外，其他卖场经营普遍比较惨淡。5、专业市场相对集中分布：以钟秀路装饰材料一条街、越江路汽车一条街、外环北路陶瓷、建材、五金一条街。1.2、南大街核心商业圈南大街较大型商业主要为文峰百货、侨鸿国际、八佰伴、南通金鹰、大润发、八仙桥步行街等，是南通市民目前主要购物场所，日均人流量超过15万人，消费习惯已经形成，要在短时间内改变南通人在南大街的消费习惯存在一定的困难。南大街商圈的进一步发展受到比较大的制约：1、交通不堪重负：南大街目前交通压力十分巨大，停车困难，这是制约南大街商圈发展的最重要的限制性因素。2、购物环境不佳：由于南大街形成时间较早，规划设计相对落后，购物环境提升比较困难，再加上八仙桥步行街脏、乱、差的环境环绕几大百货公司，由此产生的消费流失现象比较容易发生。1.3、重点商业分析序商业面积名称类型本案号(M2)现代生活现代生活广金飞达广场文峰大世界百货55,000广场金飞达广金飞达广1场场场侨鸿国际百货36,000现代生活广场2八佰八佰伴伴侨鸿八佰伴百货45,0003侨鸿金鹰金鹰国际百货10,000金鹰4大润发金飞达广场购物中心77,7005文峰大润发现代生活广文峰6购物中心47.043场大润发超市20.0007南通文峰大世界始建于1996年1月19日，坐落在南通最繁华的商业大街——南大街上，南通文峰大世界营业面积5.5万平方米，是一座集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的大型商厦。年销售额12亿元，专柜扣点8%——23%文峰大世界各业态配比80比分60百40200百货电器超市餐饮娱乐系列172.378.676.935.783.18业态分析小结：优点：业态齐全，尤其百货业态各品牌齐全。缺点：零售业态占比过大，餐饮娱乐太少。品牌搭配不合理，高低档品牌混搭。星期二晚7点开始10分钟，进商场180人，出来103人，提袋45人。提袋率达43.6%。其主力消费人群为30—55岁的人，消费价格集中在300—800元。南通侨鸿国际购物中心，位于南通南大街商业圈，营业面积3.6万平方米，经营国际、国内各大知名品牌，依照现代百货理念规划设计，硬件设施好于文峰。年销售额2亿元左右，专柜扣点5%——20%.侨鸿各业态占比比100分80百6040200百货娱乐餐饮系列181.0511.897.06业态种类分析小结优点：各业种的标杆品牌突出。缺点：业种布局及品牌搭配不合理（高端品牌与中低段品牌混搭），餐饮娱乐占比太少。星期二晚7点开始10分钟，进商场58人，出来48人，提袋3人。提袋率为6.25%南通八佰伴是南通市百货大楼与江苏华地企业集团合股合作经营的大型现代百货商场。地处南通市区最繁华和最具商业价值的南大街与人民路的交汇处——十字街核心商圈，地理位置优越。商业面积4.5万左右。年销售额约2.3亿元。八佰伴主要业态占比12010080比分60百40200百货电器系列195.974.03业态种类分析小结:优点：整个商场年轻品牌居多，男休闲品牌价格定位合理（中档），每一层都安排休息区（较为人性化）。缺点：3、4两层为老年女装，隔断了五楼运动休闲与1、2楼年轻品牌的衔接。星期天晚7点开始10分钟内进入商场59人，出来45人，提袋5人，提袋率为11.11%其主要消费人群为20—35岁。南通金鹰国际购物中心隶属于金鹰国际购物集团，于2000年9月5日试营业，2000年9月8日正式营业，占据南通市中心繁华地段南大街28号1-5层，营业面积近10000平方米。年销售额约1.8亿元，专柜扣点5%——20%分析小结优点：各业种的标杆品牌齐全。如：珠宝—周大福，名表—万宝龙，淑女装—宝姿，少女装—MISSSIXTY。男休闲---CKJEANS等缺点：仅有10000平方米面积，所有百货业种都做全，造成每个业种的品牌的数量集约度不够。商场销售很难提升。据统计晚七点开始10分钟内进入商场42人，出来41人，提袋9人，提袋率21.95%金飞达位于工农路与濠北路交界处、小石桥北200米，据南大街2.5公里，商业面积约7.7万平米，现拥有16000平米的国际连锁超市TESCO乐购、大地数字影院（有5个放映厅，是南通首家星级数字影院）、及商务KTV一个。分析小结优点：地理位置优越，项目周边人口较为集中。缺点：规划不合理：沿街物业基本给了乐购，与后面的商铺不通畅；自己的物业正大门前有一个下沉式广场，造成消费者进出不方便；商铺外墙布置氛围不浓，造成过往人流误以为金飞达广场仅有一个乐购超市；电影院、KTV等娱乐项目通道单设，与内部商铺隔离，不能形成互动南通现代生活广场是由南通钟秀置业有限公司开发的一家超大规模的现代化综合型商业广场，该项目位于崇川区钟秀西路，东至跃进河，南至城市主干道—钟秀西路，北至南通天一小区，西侧为待开发的商业用地。距南大街2.5公里商业面积47043.46平方米。南通现代生活广场一至三层楼座为商业，由25000㎡的乐购和3000㎡的沿街商铺组成，地下一层为5000㎡的商业。分析小结:项目所在地较为偏僻，规划不合理。物业正面左侧全部给了乐购，右侧给了建设银行。商铺隐蔽在了内部，无任何对外的展示面，因此商铺很冷清。导致2、3楼商铺至今没有租户。大润发位于南通市人民中路29号，周边有八仙城，服饰，餐饮店，银行等,交通便利，成立于2001年。营业面积20000平方米，分3层。一楼为超外，二三楼为超市。分析小结地理位置优越，处于南大街商业圈中心。大润发超市的商品丰富，价格低廉，符合南通市民的消费水平。在正常工作时间大润发超市始终保持较大的人流。日均销售额达164万元，年销售6亿元。1.4、南通区域配套型商业网点编号项目名称1鸿鸣摩尔华润苏果12高迪晶城华润苏果本项目3现代广场乐购4大润发25景华城大润发36新一佳8947家乐福758金飞达乐购9麦德龙610易初爱莲11欧尚10111212开发区华润苏果超市名称面积（㎡）备注大润发（南大街）20000已开业家乐福（南大街附近）25000已开业麦德龙（外环东路人民东路）12000已开业新一佳（青年路）8000已开业工农路乐购（金飞达）16000已开业钟秀路乐购（现代生活广场）18000已开业华润苏果（高迪晶城）10000已开业华润苏果（星湖101）10000已开业易初莲花（工农路）15000已开业大润发（景华城）25000未开业华润苏果（鸿鸣摩尔）15000未开业欧尚（中南城）20000未开业　市区人口平均0.17合计194000㎡说明：已开业的大型卖场主要集中在崇川区老城区范围内，竞争比较激烈。1.5、南通市区餐饮娱乐现状街区青年路工农路濠北路人民路餐饮20273917休闲娱乐13455从右面的示意图可以看出，目前南通市区餐饮、娱乐已经形成了三横三纵的主要布局，其中以工农路和青年路为代表，这些区域多为人口密集、交通便利的区域。本项目，所濠北路濠南工大处南大街以北延伸的北濠桥路，未来将是北翼新城的门户，西人民路农路街路交通便利，从大区域来看形成南通餐饮、娱乐又一点亮的可行性很高。青年路1.6、南通商业现状总结1.南通还属于单一核心商圈。商业基础设施条件较差且改造难度极大，发展空间受到限制，南大街及邻近的商业街区经营环境客观条件已经不堪重负。2.与南通的城市GDP对比，市级商业发展不是很对称。集中且规模相当有限（可以对比南通与无锡、苏州这类长三角靠近上海、同一省内、经济均为前列的地级城市）。3.南通市区商业街网点，规模小、经营档次偏低且业态分布也非常散。由于受到停车配套、交通道路、市政环境等等影响，面临很多切实问题，从消费连贯性或一站式消费需求来讲都非常不合适。4.重点商业项目之间同质化严重。文峰大世界、侨鸿国际、八佰伴和金鹰百货等重点商业项目，除了商场体量、品牌数量和个别高端品牌不同外，楼层设置、业态规划、业种布局几乎完全一样，造成消费者视觉疲劳，缺乏新鲜感。1.6、南通商业现状总结5.南通市现有商业经营模式相对落后。①纯百货模式。主要项目有：侨鸿国际、八佰伴和金鹰百货②商＋超模式。主要项目有：文峰大世界③超市＋街铺模式。主要项目有：金飞达、现代生活广场④专业市场模式。主要项目有：轻纺城、家居城等⑤街铺模式。主要项目有：建材一条街、餐饮一条街以上5种商业模式（除餐饮一条街外）都是以零售商品为主的商业场所，零售面积占经营场地90%以上，这种商业模式与商业发达地区以休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的购物中心模式相比已经落后，南通市现有以零售业态为主的商业模式已经不能够满足消费者对休闲、娱乐、餐饮、购物一站式消费的需求。6.经营管理水平相对落后。在文峰大世界、侨鸿国际、八佰伴和金鹰百货经常可以看到这种现象：奢侈品牌、高端品牌与中低档品牌组合在一起；20多岁年龄的服饰与40多岁年龄的服饰组合在一起，影响了不同群体的购物氛围，造成标杆品牌销售达不到其品牌本身价值。另外，商场美陈、员工服务、货品陈列都与商业发达城市有较大差距。结论从