蜀城国际整体定位及营销策略二O一一年八月目录第一章SWOT分析第三章项目定位第四章销售策略第五章营销策略第一章SWOT分析项目优势：?地段优势：项目为蓬溪老车站，地段上位于城市中心，且临近五一广场，临城市主干道。?规模优势：16000平米商业规模，蓬溪最大的综合性商业体。?硬件配套优势：中央空调系统、电梯扶梯、大理石立面、停车位……项目劣势：?核心劣势：主街面开口小，次街面纵深长，展示面差，且次街面为坡度。?建筑体不规则，商铺划分功能受限。?商业层数达到4层之多，单层体量小。?周边商业层次极低。项目威胁：?项目在本地具有唯一性，不存在竞争威胁项目机会：?片区改造升级机会：项目南侧棚户区商业改造带来片区整体价值提升。?宏观政策、银行资金对住宅审批贷款政策带来了商业地产的发展机会，更利于把握投资资金流。核心问题?次街面长，形象差，主街面短，展示性不够?当期已建成物业完全位于地块内部，如不能与前面可拆迁部分连成一体，项目谈不上销售。?前期推广力度和市场影响力严重不足?前期对资金回笼超之过急，15%的回报率脱离市场规律，为后期埋下隐患，投资回报率并不是越高越好。?项目四层均做商场，在蓬溪这样的三线城市，二层以上都较具体，三、四层销售将非常困难。需要更好的营销思路。?纯产权式商铺，本地人的接受度问题。?缺少有影响力的商家第三章项目定位一、地块商业价值分析一、项目整体定位城市综合体集合：商业、酒店、住宅于一体二、商业业态划分?一层：服装、鞋帽、箱包、珠宝饰品、特色美食。?二层：服饰、妇婴用品、家居用品、数码城?三层：家富来电器?四层：商务酒店公寓、茶楼?五层及以上为住宅第三章销售模式二、项目一二层销售模式?划分为独立商铺销售，形成室内步行街。大门铺面观光内部坡梯次门电梯铺面铺面大门次门电梯商铺划分：开间：3.6—4.5进深：9—14米单铺铺面面积：30—45平米临街面采用玻璃隔断，中心街区采用纯开敞式划分样式参照一二层销售模式方式一：售后脱手，不承担风险，但客户担心后期经营，销售具有一定难度。?客户可购买后自营，可自己出租，也可委托出租，按照楼层划分商业业态进行经营。?不保证回报，销售案场设置招商部，可代客户出租。方式二：开发企业承担后期经营风险，客户只管固定收租?前期务必引入有影响力的经营商家。?客户购买后全部委托经营。固定返还回报。?后期与商家之间实行联营，营业扣点，用于返还客户租金，不足部分由经营管理公司（开发企业）垫付。?建议购铺客户的投资回报率控制在10%铺面交付标准：全精装销售，商铺地面、天棚、过道、空调、玻璃隔断均全部一次性到位，客户购买后，可简单装修和做店招即可进入经营状态。二、项目三层销售模式?按照产权式商铺销售。铺面观光内部坡梯电梯铺面铺面电梯商铺划分：开间：3.0—3.6进深：7—10米单铺铺面面积：20—36平米全部开敞经营，委托给家富来电器或者重新招租苏宁电器经营。三层销售模式?客户购买后全部委托经营。固定返还回报。?统一招商，从商家处获得租金?投资模式：1、投资回报率控制在10%，十年固定回报2、十年后可原价回购3、租金实行按年付，从房屋交付之日起算。4、签订合同时先返还一年租金。铺面交付标准：全精装销售，商铺地面、天棚、过道、空调、玻璃隔断均全部一次性到位，商家可快速进入经营状态。四层销售模式：多功能私酒店模式?引入酒店或者自己成立酒店，进行统一经营，划分成开间4.2，进深9米的标准间和少量的套房。?统一招商，从商家处获得租金?投资模式：1、投资回报率控制在10%，十年固定回报2、十年后可原价回购3、租金实行按年付，从房屋交付之日起算。4、签订合同时先返还一年租金。5、产品设计实现多功能。交付标准：全精装销售，包括电器及精装修，此类费用全部从售价中剥离由客户另行支付。二、项目四层产品划分观光酒店电梯大堂房间茶楼电梯封闭式阳台大堂考虑约200平米精装过道第五章营销策略?案名?入市前提?推广及包装?销售周期安排一、项目案名建议老车站财富广场商业地标财富之城二、入市前提?临街两栋拆迁务必启动。?次街面道路建议先行处理，设置成沥青路面，尽量减小与项目所处位置的坡度。?施工围墙形成（2.5米高）三、推广及包装广告包装?售楼中心重新包装?增加临两个临街面的围墙广告?增加主街面刀旗广告?城区物色2块户外?重点乡镇增加山墙户外广告?增加分层沙盘?增加室内步行街效果图推广渠道?夹报及派发宣传单?手机短信?大型推广活动（全城花车游行，快速造成影响、投资说明会）销售周期1、入场时间计划：9月中旬2、推广启动：国庆正式展开3、蓄积客户：10月—12月4、蓄客模式：购买前面部分的：定铺（定房）定价，签订“预订协议”购买目前已建成部分的：直接定购，签订“买卖合同”5、项目开盘：春节前6、销售周期安排：（1）2012年1—4月，完成40%（4）2012年5—9月，完成60%（5）2012年10—12月，完成90%即可开展的工作?产品调整及商铺划分?商铺室内步行街效果图，酒店大堂，房间装修方案图?拆迁启动，道路工作、围墙修建?招商同步启动（如能引入更好的商家，如北京华联之类的）?确定回报模式及回报主体?新包装方案，广告设计?团队组建团队组建营销总监销售经理1名策划执行1名置业顾问4名广告设计案场配置7人Thanks