香港名店街2012年推广报告博策地产2012年1月20日1目录1、知己2、知彼3、善战4、思路5、策略6、建议2谋攻一：知己▼开工全部工建设封顶程进度及1月2月3月4月5月6月7月8月9月1011121月2月3月水月月月景改工程进度施工封冻期施工期外立面及绿化配套完工毛坯交房造情水景改造2012年重点协调厂办及水景资源改造期况工程3谋攻一：知己▼?香港名店街诉求主线组成：?项目价值梳理推广地段交通、水景餐饮主题诉求区位投资产品[产品[价值方标签标签价值]]向——欧式风格、水景——水景商业街，?分阶段推广主题：独立式商铺、大开间寸土寸金[区位]：塞上湖城的荣耀，[区位][业态]城东商业的标杆；[产品]：临桥临水拥天下，——城市东南门户——市区独一无二、独，两大商圈核心区域具规模水景商业街寸土寸金揽商机；[业态]：欧式、水景商业街4谋攻一：知己▼全年推广主线?欧式、水景餐饮主题街投资在今，富及百世项目全1月2月3月4月5月6月7月8月9月101112月月月年推广阶段诉求点区位、产品诉求区位、业态诉求产品、业态诉求核心投资价值挤压诉求点分阶段推广主题区位线区位、产品线产品、业态线及城市东南门户塞上湖城东南区域独立、欧式、欧式、水景商业推全新商业标杆水景社区商业街主题街广产品线业态线投资价值线主题独立、欧式、水景中高档商业街高收益、高盈利主题街社区商业街推广期动作：户外包装、宣传线上报广、线下渠道等媒体外宣及、线下渠道拓展、产品价资料准备期销售动作培训、现场销售期值释放、客户维护期5谋攻二：知彼▼售价项目名商铺数主营意向招商位置租售状态业态组合机比例（元/租金称量面积业态竞㎡）品一期已售一期330120-餐饮占40%，超塞上凝新华东街与罄，包租5-6纷套已售150市25%，建材等/餐饮聚力丽景街交口期，二期万罄㎡其他占35%争登记列绿地贺兰山路与超市商店20%，共计218400商贸购物21商109国道东剩余4间美发，办公，购12800不租表间㎡、办公城北角物，无法做餐饮清河南街银300—逸家财400余间　药品批发市场　未药品批发川汽车站南正在规划40012000富广场　餐饮超市定　站对面㎡　统一招商150-办公、购银川金北京路与正，客户登194180未定未定不租物、家居融街源街交汇处记㎡、超市等民生新天地紫荆花北京中路新30-40已售罄，3000-办公居多，外带商务中区人民广场　18000㎡/办公对外包租4000餐饮等生活配套心西南侧月6谋攻二：知彼▼位置银川金融街与紫金花商务中心比香港名店街位置优越，易于积攒人气。但战离本项目位置较远，不足以构成威胁。国纷基本处于售罄阶段，逸家财富广场与银川金融街处于招商阶段，预计香港争业态名店街项目招商将与其处于同一时期，但市场上并没有美食街性质的商业总项目，所以对本项目不会构成太大的威胁。结价格价格上除紫荆花商务中心竞品基本都采取低开高走的价格策略，易于销售和客户积累，但其价格优势相比香港名店街变相返祖的销售策略并不明显。竞品项目处于代租和不租两种业态，并没有其他销售形式，但对于众多商租售业物业的兴起，必将将导致红海竞争，对于本案，若想在未来的红海竞争模式中谋得生存之法就必须以独特的租售模式占据市场，垄断投资者的信心，增强商家对于我们的信任。7谋攻三：善战▼?从目前在售的或者操作中的商业街的实际运行情况来看，目前银川市社区商业街的租售模式主要以零售零租，售后包租的方式为主，商业的发展始终处于无明确规划阶段，对于没租有主题式的商业街基本适用。售模本案商业街租售模式考虑原则：式出发?以迅速回笼资金为本案租售模式的选择基础；原?以主题商业街战略整体营运为理念；则?以区域客户服务及社区居民配套服务为出发点；?以在合理的营销预判范围内，实现经济效益的最大化为基础目标；?以提升项目及开发商品牌传播为最终目标。8谋攻三：善战?考虑到本项目既具有裙楼主体商业又兼具社区独立式商铺，所以本案采取的整体方案为：以临街商铺出售为主，裙楼商业租赁招商为主。▼租售模式概念阐述优点缺点操作流程租A、项目招租工作压A、考虑到项目的增值空间大，暂时缓和等售开发商和承租力巨大，资金回笼项目开工待最佳销售时机。模者签定承租合速度慢。建设初期式目前商业物业操作较为流行B、考虑到的一销售市场不种模式，其佳，人优点气如不下：旺，为了同，承租者定B、由于前期招租工，招租工的方案一?对于开发商来讲有利于引进大量的人其品牌气的美，以出誉度租的传播方及式实巧妙现商业主题式业态的做活操作；时向开发商支作机结果难以保证作先行，选?市场，到时机成熟再进行销售。付对租金，开发于投资者来讲，可带来稳定、有保障的投资回报，增强投资者，的导致信心；投资人信心待到招租择以租带售?C、以携带租约的方式销售商铺，降低投资商对再将于运已营有者来讲租，利用主题式定位，并且参与主题式商业营运，与开发不足。达到30%以者投资风险，增强投资人的投资信心。约的商铺一商一同打同造特色主题商业街，可带来丰厚的经营收益。C、招租后再进行销上租售并D、能够保证社区商业业态的完整性，更加转让给投资者售，难免贻误最佳行。突出项目的主题特点。销售时机。租售模式概念阐述优点缺点操作流程A、因难以准确预知开发商在销售商铺A、短期内可回笼大量资金A、根据现有商业市未来项目的升值空方案二时给投资者承诺，B、提高买家的投资信心。场分析，推到近年来间，承诺期限也难在商铺使用一定年C、对于冷淡的楼市投资者商业物业的升值比例。以确定。B、承担承诺限期限后将商铺返补给可算是诱惑力相当大。B、计算本区域内的楼市衰退以及商业回购开发商，开发商可D、对于开发商的信誉及实年升值比例。C、确街运营状况是否良按原来价格回购。力具有良好的传播。定承诺的回购期限。好的的巨大风险。9谋攻三：善战租售模式概念阐述优点缺点操作流程A、利用一定的回报给投资者做信心支▼A、前期A、做好“投资回报”的可持，吸引投资者入市，达到迅速消化开发商承诺需得开发行性分析。项目的效果。投资者，购商颠垫付B、定好回报年限及项目回租B、可以迅速回笼资金。方案三买商铺后一金。报比例。售C、能快速建立项目形象，让市场在最模次性或者分B、招商C、对整体商业的投资回报短的时间内认可它。式变相返祖阶段的给投工作压力控制在6%-10%之间。D、便于是实现统一规划经营，有利于的资者一定量大，颠覆D、找知名的经销商作为领楼盘升值。选的回报。租金期限头羊，增强投资者的信心，择E、证明项目的投资空间大，为后期住未定。有利于商铺成功经营。宅项目的提价等做前期有利准备。租售模式概念阐述优点缺点操作流程开发商承诺A、短期内回笼大量资金。A、返祖期结束后，业主进A、做好“投资回投资者购买B、可实现统一经营。场自行经营或者自行出租，报”的可行性分析。商铺后，通方案四C、增加项目的抗风险能力会破坏商业的主题业态格局B、定好回报年限及过售楼部登。，并且引发一系列问题。项目回报比例。记等方式负售后包租D、增强投资者的信心。B、对于投资者来说投资信C、对整体商业的投责替投资者E、前期招租工作压力减弱心不强，招租工作的重担又资回报控制在6%-将商铺出租，后期堆积关乎项目声誉。回落到开发商。10%之间。。10谋攻三：善战▼依据本案的具体情况及主题商业街的运营战略思考，建议将采取“以租代售及变相返祖”两种模式共同使用，以此规避后期营运而带来的风险。具体操作如下：租售?项目开工建设初期，营销策划对于未来价格及涨幅做到尽可能准确的定位，同时模式计算出“投资回报”的可行性分析，定好回报年限及项目回报比例，对整体商业的投的资回报控制在6%-10%。选?在项目销售前招租工作先行，充分利用本项目到位的销售物料及准确的投资回报择分析，积累有意向的商户，待到招租商户达到整体商业街的30%以上与租售并行。?对于已有租约的商铺采取“以租代售”转让租约形式整体出售，但租赁合同内容除甲乙双方的姓名变更，其限定的营运业态在租约期间内不得变更。?对于尚未有租约的商铺可由开发商与投资者签订租约合同，由开发商在一定期间内支付相应的租金，直到有满意的承租人进驻，再将租约变更。开发商支付的租金可以赠送装修费或者其他形式返利。?找知名的经销商作为领头羊，增强投资者的信心，有利于商铺成功经营。11思路一核心方向的思考香港名店街有什么能够吸引足够多的眼球，在市场上掀起风潮？如果把住宅、公寓、商业拆开来，和我们的对手相比，很难做到从本质上与它们有所区别并焕发新意。我们这样考虑：香港名店街的基本功能可分为两大块：居住与商业。不再像一般的项目中多种形态分开推广，我们换一种角度来看。这两种功能结合在一起会有什么样的新事物产生？商业住宅、公寓住宅?周边五金、机电的配套纯住宅区、纯商业区结合，依托商业优势拉升住宅档次，使之服?社区生活配套务于社区从根本上、人性化地解决了商、住如何有机相融的问题。?香港名店街水景商业街公寓周边的配套，使得公寓性能能?利用稀缺的美食及生活配套优够较好融合，满足公司欲求，势，在机电五金商圈基础上完善小区的物业以及生活居住氛同时也解决了居住上的问题。围，形成一个中高档生活圈12思路二延展性思考在核心概念下可以做深度的延展。香港名店街项目水景商业街是面对市场舞起的一面大旗，它具有极大的新意和被聚焦的可能，能够吸引到更多的市场关注和目标人群，实现产品知名度的迅速扩大。依托水景商业街对市场所带来的效应及影响，快速推进公寓、住宅以及其他商业的推广以及销售进度，并拉升项目的档次，挖掘项目的附加值。产品市场认知?五金机电、商业街、生活配套依托水景商业街将项目整体推出，凭借资源在周边的稀缺性?住宅，聚焦目标客户，迅速扩大知名度。?公寓购买利用商业街特色，优化