玩美天地2012年年度营销策略报告PART1目录Contents市场篇PART2销售篇PART3企划篇PART1市场篇市场部分1成交回成交回顾顾2宏宏观观背景分析背景分析研研判判3市市场场表表现现4竞争态势竞争态势5市市场场小小结结首次开盘至今，本案成交总量稳居全市酒店式公寓成交排市市场场回回顾顾名首位11年苏州酒店式公寓成交套数排行排名区域项目名称9月10月11月12月1-29日合计1吴中区玩美天地1231144121902高新区赛格又一城6924581063相城区中环百汇广场452851794高新区东渡银座1411944785园区都市VIP2422199746高新区香缇商务广场222122477园区君地商务广场201271408园区金沙富都---　39399园区东方之门2210233710吴中太湖天城417493411吴中睿峰商务广场--　2673312相城区合景峰汇国际--　2463013吴中壹公馆190　632814主城区银都商务广场30　9152715吴中珠江新城712322416相城区漕湖之星85832417吴中中润苏州中心79111818吴中城南印象生活广场00　1521719吴中蜜蜂城2　1211520吴中港龙·财智国际642214说明：为对在相同市场环境下全市酒店式公寓成交表现进行统计，因此，本成交排行选择本案推售月份为起始月份。数据来源：苏州市区房管局网签系统市场部分1成交回成交回顾顾2宏宏观观背景分析背景分析研研判判3市市场场表表现现4竞争态势竞争态势5市市场场小小结结政策背景政策背景2011年政策持续收紧，整体调控决心空前2011年主要政策回顾1.204.67.7上调存款准备金率上调存贷款利率上调存贷款利率2.92.283.254.215.18上调存贷款利率房产税上调存款准备金率上调存款准备金率上调存款准备金率11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月1.262.243.24.2新建住房价格控制目标，苏5.16.20新国八条上调存款准备金率苏州限购令州为10%商品房销售明码标价上调存款准备金率4.19房管局要求预售证申领后一批不能高于前一批的1.12倍（未正式发文）?限购、限价、限贷”等政策频出台，并且政府调控决心空前，短期内不会放松，未来一年内市场走势不容乐观；?在严峻的大市市场环境影响下，苏州酒店式公寓市场同样收到的较大的影响，购房者购房信心不足，市场观望氛围浓厚。政策背景政策背景明年抑制房价过快增长，使其回归合理的大方向将坚定不移，短时间内调控并不会得到明显放松时间事件关键讲话内容要严格落实地方政府房地产市场调控和保障房职责。各地要从严把握和国务院常务会议，部署继续加2011-7-12执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院的各项调控政策，房价过高强房地产市场调控工作的地区更要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取2011-10-21温家宝总理在广西南宁考察措施，进一步巩固调控成果。十一届全国人大常委会第二十三次会议住建部部长姜伟新表示，住建部正在努建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试点，试住建部部长姜伟新：个人住房点的进程是先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实2011-10-27信息系统建成即可取消限购行全国的联网。待这个信息系统将来建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，以及公安的一些信息系统，统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。温家宝主持召开国务院常务会坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。2011-10-29议，分析当前经济形势，部署增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。近期经济工作温家宝在上海合作组织成员国对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使2011-11-6总理第十次会议的讲话房价回归到合理的价格。明年继续实行目前的抑制房价过快上涨的政策。进一步巩固调控成果，国务院副总理李克强在河北省还要继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加2011-11-27廊坊市召开保障房建设现场座大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给谈会并讲话。经济经济背景背景国内经济增速放缓，通胀压力依旧较大?11年国内经济增速明显放缓，国内经济不景气指数升高；?同时，今年CPI增长率持续高位，近期虽暂时得到缓解，但通胀压力依旧较大。市场部分1成交回成交回顾顾2宏宏观观背景分析背景分析研研判判3市市场场表表现现4竞争态势竞争态势5市市场场小小结结受宏观调控影响，今年全市成交量较去年出现明显下滑，且成交均苏州全市成交分析苏州全市成交分析价探趋势明显——数据源自同策市场部数据组——?全市整体供求层面，截至2011年11月，苏州全市商品房供应量约为590万方，成交量约为383万方，供求比为1.5:1，供过于求。受全市市场影响，今年10月份至今苏州酒店式公寓市场成交持续酒店式公寓供求表现酒店式公寓供求表现低迷——数据源自同策市场部数据组——?2011年苏州酒店式公寓供应量为55.3方，成交量仅为29.8万方，供求比达1.9，酒店式公寓市场供求严重失衡；?在限购的利好因素下，酒店式公寓入市量直线上升；?从实际成交看，受到大市环境影响观望氛围浓厚，成交并未能够得到较好的释放。吴吴中中区区酒店式公寓市酒店式公寓市场场分析分析酒店公寓项目价格变动监测全市酒店式公寓成交走势一致，第9月折后均价（元/10月折后均价（元/▲项目名㎡）㎡）四季度吴中区酒店式公寓成交明显乏都市VIP1200010500力；君地新大陆10000-110009000?部分项目10月及时做出价格调整平江双悦1200011500建屋乐活城12000-1300012000，从成交走势看，效果并不理想。东渡银座1100010500中润苏州中心1300012000市场部分1成交回成交回顾顾2宏宏观观背景分析背景分析研研判判3市市场场表表现现4竞争态势竞争态势5市市场场小小结结非非住住宅宅市市场场存量存量?2011年苏州全市商业（酒店式公寓、商铺、写字楼），市场存量呈稳步上升态势，截至12月29日市场存量已达159万方。区域项目名称首次开盘（预售时间）规划套数存量存量合计区域占比都市VIP2010.11.26918295恒润后街2009.10.2027014紫金东方商务广场2011.08.09170170酒店式公寓存量酒店式公寓存量园区君地商务广场2011.07.29667609153916.6%环球1882009.7.1745673东方之门2011.08.17246212金沙富都2011.12.07205166此外，吴中区2012年美乐城、吴银都商务广场2010.01.18260184宫馆、合景领峰、新城金郡等项目酒店主城区干将金克拉2010.09.09105593543.8%平江双悦2010.12.20322111式公寓也将入市，同时吴中区多个商住浒新158生活广场2010.8.2516064地块也将启动。赛格又一城2011.09.08351245新地公寓2009.2.6684277高新区101711.0%香缇国际2011.05.0591761金都城2011.09.16163163?2012东渡银座2010.1.20439249年酒店公寓类永诚国际广场2009.12.2085440蜜蜂城2009.12.181052204财智国际2010.7.580847产品市场存量基数较大悠尚生活广场2009.11.1032090珠江新城2010.8.1477181中润苏州中心2010.10.18588404城南印象生活广场2010.11.12395356；吴中区394742.5%壹公馆2011.03.1513293睿峰商务广场2011.10.281018969太湖论坛城2011.04.26431263?吴中区市场竞争态势金枫时代广场2011.10.10250250惠润中环时代2011.11.25660659大筑房产综合楼2011.12.135454玩美天地2011.08.27528337严峻，可以预见2012德诚嘉元广场-　72847中翔丽晶2010.492378常润佰尚广场2011.11.30194194年吴中区将成为酒店式中恒广场2008.5.183597合景峰汇国际2011.11.11787758顶峯上一广场2011.07.22546512相城区242526.1%漕湖之星2010.8.16782259公寓市场竞争的主战场阅湖湾2011.06.13161161派客公寓2010.8.413638中环百汇广场2010.11.0462276。百购广场2011.08.19159159金艺百汇广场2011.03.22244136　合计　1703792829282100%市场小结宏宏观观背景背景?2011年政策持续收紧，整体调控决心空前，短期内不会放松；?明年整体政策调控仍是主基调，防反弹将成为重点；市市场场表表现现?今年酒店式公寓新政后整体表现不温不火，市场去化较为缓慢；?在市场普遍预期下降的环境下，市场观望氛围浓厚，酒店式公寓市场不容乐观；竞争态势竞争态势?酒店公寓类产品市场存量基数大，未来竞争较为激烈；?吴中区酒店式公寓存量占全市存量4成以上，2012年吴中区将成为酒店式公寓市场竞争的主战场PART2销售篇20112011年年销销售回售回顾顾古一一期期玩二二期期城20112011年年销销售回售回顾顾在售在售说明：本案5月进场，历经7月销售周期，去化196套在售，月均去