致：新城地产2010年2月常州新城武宜路项目市场研究及初步定位报告Page1研究思路项目发展背景研究宏观篇宏观环境分析区域环境分析项目地块分析物业市场研究常州物业市场研究市场篇常州商业市场研究常州住宅市场研究常州酒店式公寓研究物业体量定位物业布局建议定位篇物业产品定位Page2常州城市功能分区区域功能定位老城区之一，因市内建于南唐时的钟楼而得名；钟楼区为常州传统政治、经济、文化中心新北区老城区之一，因天宁寺得名；区域内名胜古迹云集，旅游资源丰富；天宁区纺织、机电、机械行业为主导工业；拥有东南经济技术开发区、外向型农业综合开发区两处省级开发区。全名“江苏省戚墅堰经济开发区”，是省级经济开发区；钟楼区天宁区服装、食品、汽配、电线电缆、电机电器、印刷包装等为区戚墅堰区戚墅堰区域内优势产业；区域外商投资活跃，并有美国通用电气公司（GE）、德国F&G公司、新加坡Super公司等多家大公司落户区内。常州市新市政府所在地；全称“常州高新技术产业开发区”，是1992年经国务院批准武进区成立的国家高新技术产业开发区。常州新区是在开发区的基础上于年正式成立的，新北区与开发区实行“两块牌子新北区1995、一套班子”的管理体制；全区由高新技术产业开发区、港口工业区和综合经济区三个部分组成。新北区建区以来，累计批准进区外商投资企业400多家；外商投资企业总投资17.5亿美元，合同利用外资15亿美元。2002年武进撤市设区，成为规划建设中常州特大城市的南翼，区域面积广阔；武进区“武进高新技术产业开发区”建设目标：具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。Page3项目地块区位项目地块区位分析?项目地块位于武进区武宜路（兰陵路）和人民路交界处西北角，距离武进区中心（区政本案府周边）3公里，距离天宁区2公里，距离传统市中心人民公园5公里。?项目东侧紧邻之武宜路为武进区域发展规划武进核心片区中的重点改造项目，也是常州城市南北发展进程中的最主要交通干道之一。项目南侧紧邻之人民路为武进区东西联系的最主要干道之一。?项目北侧靠大通河，沿武宜路往南约5分钟车程到达淹城遗址，自然条件优越。?武宜路两侧改造区域内类似地块较多，且上市时间比较接近，因此未来区域竞争激烈。项目地块地理位置优越，交通便利；但区域内类似地块较多，未来竞争激烈。Page4项目地块指标项目地块示意指标地块1地块7地块8商办、住宅、商办、住宅、商办、住宅、土地性质配套公建等配套公建等配套公建等28404.5㎡85517㎡82864.7㎡用地面积道路面积道路面积道路面积4315.9㎡9287.7㎡5432.2㎡容积率2.5-4.53.0-4.53.0-4.5建筑密度≤50%≤50%≤50%建筑高度≤100m≤100m≤150m地下建筑≤10m≤10m≤10m埋深出入口方东、南、西、东、南、西、南向北北绿地率≥30%≥20%≥20%商业建筑面积商业建筑面积比例不得大于比例不得大于其它/地上总建筑面地上总建筑面积的60%积的60%项目属于高强度开发，必投入资金量大，开发时序长。Page5项目地块交通条件分析项目地块交通条件示意规划轨道交通公交东方路站1号线前蒋站BRT人民路站公交东方路站?项目位于两大交通主干道武宜路和人民路的交界处，交通条件得天独厚。人民路为武进区东西联系的主干道；武宜路为连接武进区及常州主城区的最主要干道之一。从项目地块经BRT人民路站规人民路和武宜路可以快速通达312国道及绕城高速。划轨规划轨道交通?项目所在区域公交出行便利，快速公交BRT人民路站紧邻地道1号线湖塘站交块8；公交东方路站紧挨地块7西侧；共有十几条公交路线经通过本项目。1号线?规划中的轨道交通1号线前蒋站和湖塘站距离本项目步行时间10分钟；计划于2012年左右启动1号线建设，预计于2016年建成。项目地块交通十分便利；目前小车、公交等多种交通方式均可得到满足；未来轨道交通方式可达。Page6项目地块及周边现状项目地块示意地块现状地块8内湖塘桥小学地块1内武进电机厂武宜路（兰陵路）人民路规划玉塘路?项目地块现状为毛地，正在进行拆迁工作；?地块内米字弄、双塘路、玉塘路均为面临改造道路；?地块内湖塘桥小学将于明年拆迁，新址位于地块西北侧；?地块北侧临大通河，地块南侧隔人民路为武进中医院；?快速公交1号线人民路站位于本项目东南角。大通河武进中医院项目地块周边教育、医疗等配套设施齐全。Page7项目地块所在武宜路规划分析武宜路沿线改造规划?规划范围：北至中吴大道，南至延政路，西至长沟武宜路改造范围示意河，东至花园街，总用地为9平方公里，武宜路长中吴大道度为6.3公里。在此基础上对于武宜路两侧地块进长行城市设计，城市设计总用地为4沟河.9平方公里，武宜路长度为5.7公里。?价值判断：规划区域位于常州市南北向的联系主轴项线上，北接常州市中心城区，南接南部新城核心区目地，是城市功能集聚和延续的重要区段，有着较大的块区位优势和空间影响力。人民路武?功能定位：武宜路两侧改造后将是贯穿武进中心城宜路区的以生活性为主的综合性干道，具有生活性、交（花园街（通性、景观性多重性质。兰商陵业路中）心区）延政路武宜路改造规划图项目地块位于武宜路改造区域的中心地带。Page8项目地块SWOT分析优势（Strengths）弱势（Weaknesses）?项目地块位于城市主干道人民路和武宜路交界处，交?项目所在区域原为城乡结合部，区域认知度较低；通便捷；?武宜路道路等级过高、路面过宽以及车流密集都将?项目总体开发量大，且由本地知名开发集团开发，有对商业人气的聚集产生一定的影响；助于打造本项目在区域内的知名度及品牌效应；?项目北面的312国道、京杭大运河都将对商业辐射?项目周边已有知名学校及医院配套，生活配套相对齐全；范围产生影响。?项目1号地块北临大通河，拥有一线自然景观。机遇(Opportunities)威胁（Threats）?项目周边规划为大型住宅区，未来将导入大量的住?项目所在区域内类似地块较多，并且与本项目距离宅人口，为项目商业开发提供坚实的基础；较近，供应时间较接近，未来竞争激烈。?项目周边的主干道武宜路得到政府的重点改造，且轨道交通未来也将在项目的附近开发建设，交通将得到极大的改善。?项目所在武宜路区域内吸引了较多国内知名开发商，将对区域的建筑品质及整体形象有较大的提升。Page9研究思路项目发展背景研究宏观篇宏观环境分析区域环境分析项目地块分析物业市场研究物业市场研究常州物业市场研究市场篇常州商业市场研究常州住宅市场研究常州酒店式公寓市场研究物业体量定位物业布局建议定位篇物业产品定位Page10Ⅰ常州整体商业市场分析Ⅱ区域商业市场分析Ⅲ消费者对本项目商业需求分析Ⅳ商业经营者对本项目意向分析Ⅴ本项目商业物业定位及体量建议Page11常州商业整体市场—商圈分布根据常州市商业网点规划，未来常州商业以南北向发展为主导，将主要形成三大商圈，分别为市级商业中心、武进商业副中心和新北区商业副中心。商圈辐射规划功能当前主要未来消费客群名称范围业态新北商业副中心大型百货市级大众及中高、购物中商业全市档，多层级全市居民中心消费心、商业街、卖场京杭大运河新北购物、旅游常州北部居民市级商业中心商业新北卖场、专区域、休闲、商业市场和北部邻近市副中务于一体县流动顾客本项目心武进购物、旅游百货、卖常州南部居民商业武进淹城区域、休闲、商场、小商和南部邻近市副中务于一体品市场县流动顾客心国道武进商业副中心常武本项目紧临交通主干道武宜中路，位于市区通往武进的重武宜要通道上，同时紧挨武进规划商业副中心西至边线，区位路路优势和竞争威胁并存。Page12万平米16014860%13714053%49%12450%12011240%1008236%8030%20%605420%常州商业整体市场—历年供应364033?商业市场历年供应33?11%10%10%2003年开始，由于城市建设的进程加快，较多大型8%20商业项目启动，从2004年至今，商业存量一直呈现8%稳步上扬的趋势，年增长幅度均维持在10%以上；?2%0市中心延陵西路区域南大街商业步行街、泰富广场0%等物业的出现，带动了常州市内商业物业的供应，2002特别是南大街2005年的上市以及南北两个新区大型20032004200520062007200820092010.1商业物业的供应，使得常州商业物业总供应量急剧上升。?至2010年1月，常州市整体商业存量为148万平米。存量增长率城市建设进程加快，供应持续上升。*商业物业供应统计范围包括大型购物中心、百货、超市卖场以及体量在5000?从区域存量来看，市区商业物业总供应量占到总平米以上的商业零售物业。量的53%，其次为武进区33%，武进区在2006年以?商业市场分区域存量及入住率后商业物业存量得到极大提升。?市区商业发展形势较好，除了2007年上市的莱蒙存量市场需求区域比例入住率都会处于调整状态，有较大程度空置外，其他商（万平米）（万平米）业物业市场入住率均较高。市区78.353%71.591.3%?武进、新北两大新区商业物业空置率相对较高，武进区目前市场入住率为65.6%，与阳湖广场和南武进48.533%31.865.6%洋商贸广场较大体量的空置有关。新北20.914%16.880.9%市区存量最大，商业空置率最低，武进商业空置率要高。Page13元/平方米/天420%元/平方米/天3.63.56.05.63.18.0%16%32.75.02.52.52.253.86.0%4.0212%21.8常州商业整体市场—历年租金3.04.0%?商业市场历年租金及增长率1.5?商业市场分区租金及