海澜财富中心大厦项目整合推广策划方案锐翔投资咨询有限公司2012.05(知识产权敬请保护)每个城市都有自己的天际线纽约东京香港上海江阴必须拥有属于自己的天际线Each?City?has?its?own?skyline?Newyork?TokyoHongkong?ShanghaiJiangyin?must?have?its?distinctive?skyline每个城市都有自己的领袖帝国大厦东京铁塔中银大厦环球金融中心财富中心必须成为江阴的领袖EachCityhasitsownlandmarkEmpireStateBuildingTokyoTowerThebulingoftheBankofChinaFortuneCentermustbetheonlylandmarkinJiangyin海澜?财富中心{城市天际线首领级作品}江阴唯一财富名片Hailan·Fortune?CenterCity?Skyline?Remarkable?WorkThe?only?landmark?in?Jiangyin?HOW——怎么样——目前写字楼市场怎么样——市场分析WHAT——是什么——我们是什么样的产品——项目分析WHO——是谁——我们的目标客户是谁——客户群分析HOW——怎么做——我们怎么样抓住目标客户——营销策略目录Catalog1、商业配套推广的重要性1、中国房地产市场分析2、商业配套推广面临的问一、市场分析2、江阴房地产市场分析四、配套分析题3、江阴写字楼市场分析3、商业配套推广建议4、业态分布建议1、营销目标1、购买客户群分析2、销售策略二、客源分析2、租赁客户群分析五、营销策略3、价格策略3、目标客户群分析4、媒体推广策略4、目标客户群定位5、租赁策略1、开发商目标2、部分经济技术指标1、logo三、项目分析3、项目特征分析六、VI设计展示2、户外表现4、SWOT分析3、物料表现5、项目价值分析及提炼6、项目定位FIRSTCHAPTER市场分析第一章Marketanalysis中国房地产市场现状分析AnalysisofthepresentsituationofChineserealestatemarket江阴房地产市场分析AnalysisofJiangyinrealestatemarket江阴写字楼市场分析AnalysisofJiangyinofficemarket中国房地产市场现状分析AnalysisofthepresentsituationofChineserealestatemarket中国房地产市场现状分析宏观政策分析时间：2010年4月17日文件：《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》针对市场：住宅对贷款购买主要第二套住房的家庭内容：,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。中国房地产市场现状分析宏观政策分析时间：2010年9月29日文件：《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》针对市场：住宅主要内容：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；利率由原来的75折调整到现在的不低于85折；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。中国房地产市场现状分析宏观政策分析时间：2011年1月26日文件：《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》针对市场：住宅主要内容：要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款不低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足五年转手交易的，统一按销售收入全额征收，“限购令”在全国开始慢慢展开，原则限购三套房，房产税试点的开展。中国房地产市场现状分析宏观政策分析房地产宏观政策解读自房地产商品化以来，国家针对房地产市场的宏观政策调整一直没有停止过，然而住宅调控一调再调，商业地产的调控几乎为空白。相比住宅市场的一片打压之声，商业地产的“无调控”自然成为了政策利好。中国房地产市场现状分析市场现状中国住宅市场现状中国住宅市场现状存量多存量多限限购严购严住宅发发展停展停投机投机难难中国房地产市场现状分析市场现状中国商业地产现状中国商业地产现状发发展快展快政策好政策好商业人人气气足足机机会会多多中国房地产市场现状分析小结小结小结一：住宅市场低温，开发商转战商业地产小结二：商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间小结三：商业地产竞争日趋激烈江阴房地产市场分析AnalysisofJiangyinrealestatemarket江阴房地产市场现状分析区域分析江阴地处苏锡常“金三角”几何中心，交通便捷，历来为大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。中国全面小康十大示范县市“三连冠”城市、全国县域经济基本竞争力排名“八连冠”城市。江阴是长三角地区经济发展排头兵。江阴房地产市场现状分析未来规划《江阴市城市总体规划(2011-2030)》将江阴的城市性质确定为长江下游滨江花园城市，通过城市功能等级的提升，加快速进第三产业的发展，重点优化完善城市客厅，将东外环以东区域打造成为高新科技城，确保江阴持续走在全省乃至全国同类城市的前列。江阴房地产市场现状分析未来规划城市客厅江阴房地产市场现状分析未来规划盈智城江阴房地产市场现状分析经济产业分析综合实力蝉联全国县域经济基本竞争力排名“八连冠”中国全面小康十大示范县市“三连冠”中国最具活力民营经济县(市)中国最具幸福感城市县(市)第一名江阴房地产市场现状分析经济产业分析截止2011年，全市生产总值2000.92亿元，同比增长16.8％。第一产业增长12.57％；第二产业增长15.15％；第三产业增长19.59％。第三产业比重同比提高0.91个百分点，创历史新高。财政收入快速增长。同比增长40.8％。在全国县域经济基本竞争力排名中再次名列第一，实现“八连冠”。江阴房地产市场现状分析房地产业分析房地产业实力截止2011年，全市建筑业资质企业实现建筑业总产值116亿元，同比增长16%；完成房地产开发投资额106.51亿元，同比增长34.9%。房地产施工面积819.38万平方米，同比增长28.7％；竣工面积244.97万平方米，同比增长40.1％。江阴房地产市场现状分析住宅市场现状根据江阴房产网的数据统计，2012年一季度江阴商品房新增供应61.82万㎡，同比上涨105.79%；成交30.09万㎡，同比下跌41.01%。供求比1：0.49，明显供大于求。市场年内回暖已成奢望。江阴房地产市场现状分析商业地产市场现状在住宅类房产被限贷、限购、限价之后，商业地产迎来了春天。根据江阴房产网数据统计，截止2011年，商业营业用房开发投资额同比增长40%，增幅创10年来最高记录，商业楼盘集中吹响投资集结号。江阴房地产市场现状分析小结小结1：100多项全国性荣誉，足以证明江阴这座城市雄厚的经济实力和惊人的发展速度。小结2：城市客厅、盈智城等城市规划，为江阴勾勒出了美好的未来。小结3：住宅市场发展逐步减缓，商业物业和写字楼正成为江阴房地产市场的主力。江阴写字楼市场分析AnalysisofJiangyinofficemarket江阴写字楼市场分析主要写字楼分布江阴写字楼市场分析写字楼分布格局概述：商业商务金融文化中心，写字楼最为集相对成熟期城中中，租金/售价较高，写字楼品质普遍不高；城中代表项目：联合大厦、嘉福豪庭、新百业广场概述：江阴经济开发区催生了本区写字楼市场城东的发展，区域新建办公项目品质均比较高；代表项目：海澜国贸大厦、新中心城西城东概述：区域尚无较好品质写字楼，以商住楼代城西替，未来区域高品质写字楼将会不断涌现；代表项目：总部壹号、汇鑫大厦尚处于初期上升期江阴写字楼市场分析写字楼开发量20122012年年后后写写字字楼开发楼开发量量（（一一））数据来源：江阴房产网江阴写字楼市场分析写字楼开发量20122012年年后后写写字字楼开发楼开发量量（（二二））数据来源：江阴房产网江阴写字楼市场分析小结小结1：2012年后江阴办公楼市场的供应量逐步增加，竞争压力正在逐步升高。小结2：2012年后江阴写字楼供应量约65.4万平方米，财富中心体量约13万平方米。约占总供应量的20%。小结3：高供应量预示着高市场占有率，也预示着楼盘的营销将会面临高压力。面对巨大的供应量，我们的客户在哪里呢？consumerSECONDCHAPTER客源分析第二章Sourceanalysis客源分析购买型客户分析办公楼自购客群分析5%自购自用型35%60%自购投资型自购兼投资客源分析购买型自用客户行业分布34%27%11%6%12%10%客源分析购买型投资客户类型分布30%25%大型投资者300平方米以上中型投资者100-300平方米45%小型投资者100平方米以下客源分析购买型客户群构成煤炭、钢铁等工业龙头企业、贸易、航运物流、高新技术等行业是目前写字楼自购自用市场主力客户100-300平方米的中型投资客是购买型客户用于投资的主力客户客源分析租赁客户群行业分析办公租赁主力客群分析4%3%5%保险14%咨询代理16%装饰设计4%贸易物流工业13%IT16%金融房地产13%传媒12%客源分析租赁客户群构成制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户客源分析客户分析办公目标客户由三个层面组成，即投资客群、企业经营者、终极消费客群偶得客群偶得客群周边县、市、区与江阴有密切业务往来的中、小型企业游离客群工商局注册登记的