漳州人民广漳州人民广场欢乐场欢乐城整体定位城整体定位与与物物业发业发展建展建议议金牌代理信心标识目录ContentsCHAPTERA项目SWOT分析CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CHAPTERC项目定位与价值研判CHAPTERD后期运营建议目录ContentsCHAPTERA项目SWOT分析CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CHAPTERC项目定位与价值研判CHAPTERD后期运营建议CHAPTERA项目SWOT分项目基本情况析项目紧邻CBD核心区，位于九龙山、通惠河畔，东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。项目性质为独栋综合楼，总用地面积？平方米，总建筑面积25559.7平方米，其中，地上5层5个单元建筑面积16298平方米，地下2层建筑面积9631.7平方米。本案本案本案CHAPTERA项目SWOT分项目周边现状析项目东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。西侧平房东侧道路CHAPTERA项目SWOT分项目周边现状析项目东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。北侧建筑南侧铁路CHAPTERA项目SWOT分项目周边现状析项目东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。地上车位及南侧入口东北侧平房CHAPTERA项目SWOT分建筑析经济技术指标1规划总建筑面积25559.7平方米2产权总建筑面积25929.7平方米3地上建筑面积16298平方米4地下建筑面积9631.7平方米5标准层面积3300平米左右6标准层高3.6米7车位地上、地下注：建筑屋面已设混凝土框架，预留两层改扩建空间，两层改扩建建筑面积6500平方米。CHAPTERA项目SWOT分建筑装析饰装修及设备一、外装修标准1、外墙装修外墙饰面：国产樱桃红花岗岩石材干挂；外窗：三层中空断桥铝合金窗（5+9+5+9+5mm）；外墙保温：50厚聚苯板；2、大厅入口入口采用不锈钢旋转门；地面铺贴芝麻灰花岗岩石材；3、屋面保温层为80厚挤塑聚苯板，防水层为GFZ聚乙烯丙纶卷材复合防水；4、屋面设混凝土框架，预留两层改扩建空间；二、内装修标准1、电梯厅、门厅、办公区地面：混凝土麻面，墙面、顶棚：水泥腻子基层；2、楼梯间地面：混凝土压光，墙面、顶棚：涂料饰面；3、水泵房、设备间、地下二层车库地面：混凝土压光，墙面、顶棚：水泥腻子基层；4、公共卫生间地面：混凝土麻面，墙面、顶棚：水泥腻子基层；5、汽车坡道地面：耐磨细石混凝土，墙面、顶棚：水泥腻子基层。CHAPTERA项目SWOT分建筑装析饰装修及设备三、设备标准1、空调系统空调系统采用VRV变频多联式空调系统，选用格力品牌空调，室外机设于屋顶。2、给水系统从市政给水管网引入一条管径DN150给水管，地下二层至地上三层为市政给水管网直接供水，地上四、五层为智能无负压管网自动增压给水设备供水。3、排水系统一至五层的污水从地下一层排出，经室外化粪池处理后排入市政污水管网。地下一层和地下二层的污水排至集水坑，通过潜污泵排至室外。4、供电系统在室外建设一个容量1000KVA的箱式变电站，供电线路由室外变电站引入地下二层配电室，再通过电缆桥架送至各层强电竖井。5、消防系统室内消火栓系统管道布置成环状管网，屋顶设消防水箱，自动喷洒采用预作用式自动喷洒系统。6、电梯采用上海富士FUJINPVF客用电梯，轿箱尺寸1600mm*1500mm，载重量1000kg，数量共5台，停层：8层8站8门。7、燃气系统从市政引入DN50管道至地下一层燃气计量间。8、电话、电视系统电话、电视系统由室外电缆引入地下一层机房内，通过管道接入弱电竖井内分配箱，室内布线待用户二次装修时具体实施。电话系统由中国铁通公司施工。CHAPTERA项目SWOT分建筑装饰装修及设备析CHAPTERA项目SWOT分析优势（S）?紧邻CBD核心区，周边商务氛围浓厚，配套齐全，拥有200多家世界五百强企业，区域知名度享誉全球；?CBD区域交通便利，多条城市主干道，直达首都机场、天安门、奥运商圈、国家体育中心、中关村商圈，拥有多条地铁线路及几十条公交线路通达北京城市各处；?周边规划有文化街、城市公园等文化景观资源；?项目占地面积较大、建筑体量较小，绿化环境较好，车位充足，利于后期运营和产品销售；?项目已经建成，外观较好，且存在改扩建可能，面积可以增加约6500平方米；?可整体作为独栋，也可进行单元分割或整层分割，还可进行分单元分层分割。CHAPTERA项目SWOT分析劣势（W）?项目目前交通通达性较差，不临主要道路，且距离地铁及公交站点较远；?现状北侧为待拆迁违章楼房，东西两侧为待拆迁平房，南侧紧邻铁路、开行列车较多、视野景观较差，四周环境较差；?目前东侧入口道路狭窄、脏乱，从西大望路通行距离长；南侧入口必须穿越铁路桥洞才能到达项目，且入口处狭窄局促，道路转弯较多；?项目土地取得方式为划拨性质，整体转让须补交土地出让金；?建筑规划性质为仓储综合楼，且高度较低，标志性较差；?内外部装修及设施设备配备等硬件等同于乙级写字楼，档次一般；?内部为尚未进行装修，需要投入装修资金；?地下空间面积较大，因项目通达性差，地下商业价值难以发挥。CHAPTERA项目SWOT分析机会（O）?项目紧邻CBD核心区，区域商务需求旺盛；区域潜在价值大；?项目周边规划良好，道路及景观价值存在极大改善可能，改善后项目升值潜力巨大；?项目存在改扩建的机会，面积可增加约6500平方米?可以进行多样分割租售。CHAPTERA项目SWOT分析威胁（T）?本案周边道路及景观环境的改善没有明确的时间表，存在不确定性；?CBD东扩规划，重点向东发展，预计带来较多竞争项目；?CBD区域商住公寓量较大，替代产品多，给本案的租售带来极大竞争；?顶层改扩建的可能性，需进行技术、经济可行性论证；?本案地下空间商业价值的发挥有一定难度，是一大威胁。项目SWOT分析矩阵分析SW??CBD核心区域，商务氛围浓厚交通通达性差，出入口不理想??区域交通良好四周环境脏乱??独栋建筑仓储综合楼，标志性差??占地面积大，建筑体量小软硬件设施等同于乙级写字楼??存在改扩建可能需要投入改扩建及装修改造资金??可以多样分割地下空间商业价值小OT?商务需求旺盛?道路及环境改善没有时间表?规划道路环境有改善可能?替代竞争项目多，竞争激烈?存在改扩建机会?改扩建的可能性?可以多样分割租售，销售?地下空间价值发挥难灵活思思考考的的怎样定位？力力发挥优势，规避劣势…量量区域市场怎样？目录ContentsCHAPTERA项目SWOT分析CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CHAPTERC项目定位与价值研判CHAPTERD后期运营建议CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CBD区域甲级写字楼销售市场情况目前CBD区域甲级写字楼项目基本以出租为主，销售极少，现只有SOHO中国收购的嘉盛中心项目在售。嘉盛中心?物业级别：甲级?开间面积：150-2400平米?所属商圈：CBD?物业地址：朝阳区东三环北路甲19号?开发商：SOHO中国?销售价格：43000元/平米?物业管理费：30元/平米/月?总建筑面积：105,003平方米?办公楼面积：76,385平方米?实际楼层数：37层?????标准层面积:2,400平方米?层高:3.9米????可拆分销售，即将开盘，价格已定。CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CBD区域甲级写字楼租赁市场情况目前CBD区域甲级写字楼项目基本以出租为主，租金一般在在5-9元/平米/天，出租率在85%-92%之间。底限（RMB/平米/顶限序号楼盘入住率天）（RMB/平米/天）1京广中心7.57.588%2环球金融中心9.49.488%3东方梅地亚4.05.590%4SOHO现代城4.55.590%5北京国际中心6.56.586%6远洋-光华国际中心7.89.888%7财富中心8.012.090%8世茂大厦6.06.590%9世纪财富中心9.29.290%10嘉里中心11.511.592%11泰达时代中心8.08.088%12国贸中心13.519.792%13万达广场5.09.085%CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CBD区域乙级写字楼销售市场情况目前CBD区域乙级写字楼项目基本以出租为主，现有百环商务楼和阳光财富大厦在售。百环商务楼?物业级别：乙级?开间面积：150-300平方米?所属商圈：CBD?物业地址：朝阳区东三环双井桥东南侧?开发商：百环房地产实业有限公司?销售价格：26000元/平米（可议）?物业管理费：2.80元/平方米/月?总建筑面积：35000平方米?共3个独栋面积:7800平米,12000平米,14600平米?实际楼层数：4层\7层\5层\地下两层,地上三层????标准层面积:1900-2600平方米?层高:4.2米????整栋出售，销售状况较差，近半年未成交。CHAPTERBCBD区域写字楼市场租售情况CBD区域乙级写字楼销售市场情况目前CBD区域乙级写字楼项目基本以出租为主，现有百环商务楼和阳光财富大厦在售。阳光财富大厦?物业级别：乙级?开间面积：59.83-458.66平方米?所属商圈：CBD?物业地址：朝阳区西大望路63号?开发商：中力房地产开发有限公司?销售价格：19500元/平米?物业管理费：6