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南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议
南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议
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谨呈:江苏万辰置业有限公司万辰溧水交通路项目商业初步发展建议日期:2010年11月18日版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1城市背景分析2市场机会点分析3项目定位及发展战略4项目初步规划建议目前溧水整体经济发展水平与周边区县相比仍处于相对落GDP分析后地位,但溧水经济逐年稳步快速增长,发展态势良好溧水县历年GDP变化情况溧水县产业结构图GDP(亿元)200186.4100%46.3159.6320.5124.9827.6233.3539.3757.2515050%128.5632.3441.7644.6258.7376.5499.9103.75117.578.419.1610.7911.6712.6510075.8983.030%13.4311.5761.262003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年第三产业20.5124.9827.6233.3539.3746.357.2550第二产业32.3441.7644.6258.7376.5499.9117.57第一产业8.419.1610.7911.6712.6513.4311.5702003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年数据来源:南京市统计局?溧水县经济逐年稳步快速发?产业结构中,第二产业所占比重较高,制造展,2009年GDP总量186.4亿元,同业基础相对坚实,第三产业所占比例不高,比增长16.8%。但处于快速发展阶段,形式主要以旅游、休闲为主,而金融保险业为代表的高端服务业较少,导致白领缺失。溧水居民人均可支配收入逐年增加,消费意识较强,受金消费指标融危机影响,08年储蓄率大幅回升,居民整体消费意识尚需进一步引导溧水县历年金融机构存贷款额统计图?08年之前,溧水县历年的金融机构存款5041.74%4031.30%余额增幅呈下降趋势,而贷款余额增幅呈上3020.87%20升趋势,说明溧水居民消费意识较强。1010.43%00.00%?受金融危机影响,08年储蓄率大幅回升2003年2004年2005年2006年2007年2008年存款余额(亿元)22.2325.2429.7534.1938.1849.69,居民整体消费意识尚需进一步引导。贷款余额(亿元)22.3223.7925.8830.4936.3946.69存款余额增幅(%)20.42%13.54%17.87%14.92%11.67%30.15%贷款余额增幅(%)16.37%6.59%8.79%17.81%19.35%28.30%溧水县居民人均可支配收入统计图溧水县历年城乡居民人均储蓄存款统计图2000017.40%5035.00%17.20%30.00%1600017.00%4025.00%16.80%120003016.60%20.00%16.40%80002015.00%16.20%10.00%400016.00%1015.80%5.00%015.60%00.00%2005年2006年2007年2008年2009年2003年2004年2005年2006年2007年2008年人均可支配收入12431.7414564.1117081.311989923124存款额(亿元)22.2325.2429.7534.1938.1849.69可支配收入增幅(%)-17.10%17.20%16.40%16.20%同比增长(%)20.42%13.54%17.87%14.92%11.67%30.15%数据来源:南京市统计局对比分析财政总收社会消费品零地区生产总固定资产投排排城镇居民人均可排排名入(亿排名售总额(亿值(亿元)资(亿元)名名支配收入(元)名元)元)浦口区196.5336.262186.42274.233212922江宁区411.1196.331420.411132.411226041六合区235.1234.193180.163111.442209093溧水县159.6517.534118.99449.245198995高淳县168.2414.585108.11556.694209084?溧水县的整体经济发展情况与周边区县相比仍处于落后地位。但近几年稳步快速增长,发展态势良好,产业结构中以旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起,整个县城可挖掘消费潜力大,未来商业存在较大的发展空间,商业进一步转型是必然趋势。溧水的商业市场快速发展,正处于由多业态组合模式向都市mall转变的阶段,转型期的溧水需要商业业态的进一步商业发展阶段升华,标杆商业(Mall)的出现是大势所趋人800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$均G传统传统商商业发业发展展综综合合业种业种的的业态业态综综合性商合性商业业形式形式转转型商型商业业形式形式DP消消费费者价格敏感者价格敏感多多选择选择,自由,自由购购物空物空间间多多种种需求需求个个性消性消费费——欧美经济发展的经验证明,当城市的人均GDP达到4000美金以上时,人们单纯购物的时间会明显缩短,此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。+城市溧水所处阶段化率25%25%45%45%70%70%85%85%95%95%?人均GDP位于1500?人均GDP位于?人均GDP位于?人均GDP位于?人均GDP位于美金以下;城市化1500~2000美金;城2000~4500美金;4500~8000美金;8000~20000美金水平在25%以下市化水平在45%以城市化水平在45%城市化水平在70%;城市化水平在90%下以上70%以下以上90%以下以上?商业处于与农业经?商业形态出现第一?商业形态出现飞跃?超越商业范畴的广?广义性商业的升华济相匹配的原始状次升级,取代了农,多样化、规模化义商业形态出现,转型,主题性的购态业时代的地摊、集的现代商业出现,SHOPPINGMALL、物公园等极具个性贸市场,商品为城如超市、专卖店、大型购物中心、旅消费的场所出现市生活提供基本保精品店等游商业地产、物流障等综合型商业形态出现溧水商业网点规划体现城市商业地产的发展前景和业态升级商业规划趋势,本项目所处区域规划为未来的城市商业核心溧水县服务业十一五发展规划县级商贸网络体系?形成以通济街商业广场、城中商贸文化广场、大东门美食步行街为核心的商贸圈。?打造通济时尚品牌商业街、大东门美食步行街、中大文化办公商业街、珍珠桥农副食品商业街五条特色商业街。?鼓励通过加盟、兼并、收购,组建连锁超市、卖场。?培育和发展重点骨干企业。?加快发展专卖店和便利店,鼓励国内外知名品牌的专卖店、专业店进入溧水。?力争10个商贸流通企业年销售超亿元,新增品牌专卖店50家。县城商业是连接中心城区与广大农村区域的消费纽带,既县城商业特点发挥引导县城消费的方向,又接受中心城市的辐射县城经济县城经济作用县县城城经济经济以以县县城城为为中心,中心,乡镇为纽乡镇为纽我我国县国县城面城面积积占占国国土土面面积积的的90%90%以以带带,,乡乡村村经济为经济为基基础础,是一,是一个县个县范范上,上,县县城人口占全城人口占全国国人口的人口的80%80%以以围内围内的全部的全部经济经济活活动总动总和,是和,是国国民民上,上,县县城城GDPGDP占全占全国国GDPGDP的的70%70%左左经济经济各各部部门门相相互互交交织织的的综综合体合体右右县县城城经济与经济与商商业业县城商业县城商业作用县县城商城商业业是城市商是城市商业业和和农农村村商商业业的的县县城商城商业业的的发发展展依托依托县县城城经济发经济发展展结结合部,合部,又又是是工工业经济与农业经济业经济与农业经济水平,是水平,是连连接接中心城中心城区与区与广大广大农农村村的交的交汇汇点,点,也也是是宏宏观经济与观经济与微微观经观经区区域的消域的消费纽带费纽带,,既发挥既发挥引引导县导县城城济济的的衔衔接接处处消消费费的的方方向,向,又接又接受中心城市的受中心城市的辐辐射射高档次商品容易受到大城市的冲击,大部分高收入客群存在县城商业特点流失现象流失部分高收入价值最大的产品人口到更高级别商业经营集中在零容易受到上一级的城市售业为主的,价值城市的冲击主要辐射当地城镇低的,便利性质的人口或者下属乡镇产品人口,他们的购买能力都较低?县城商业承载着连接城市与农村市场的作用,商业业态滞后于城市商业,沿街散铺广泛存在?县城商业更要关注消费的流失,尤其交通、距离等因素影响消费流失的程度?零售的便利性、价格优势及物流成本等要素是决定县城商业的重要因素县城商业与城市商业无论从服务功能、辐射范围还是服务人口数量都存在明显差异,本项目商业定位必须符合县城县城商业特点商业的发展特点与规律?县城商业与城市商业服务功能差异大,城区功能集聚性强,在经济发展中起着统领作用功能差异县城商业与城市商业差异分析辐射范围服务人口?城市商业辐射范围广,依照不同的规模?城市是人口密集区域,服务人口广泛等级辐射的范围不一,但包括县区在内县城是人口集中区域,服务人口相对的广泛区域较少商业发展总结?GDP持续增长,人均可支配收入不断增加经济环境,具备可挖掘的消费潜力?溧水的新规划新发展,商业辐射能力将进一步加强本项目启示——抓住城市发展的机遇,把握商?城市的商业发展规律,以及溧水的商业网业升级换代的机会,但商业环境点规划,体现了溧水商业地产的发展前景和同时必须符合县级商业业态升级换代的趋势发展
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duzhaoyang
贡献于2014/9/29
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开发定位
,
商业初步发展
内容摘要:
曾经,我们试图通过对居住价值观进行引导,弥补高层购买的者心理落差,即洋房里的 高层跟洋房具有同样的品质。但,我们今天面对的问题及任务是:1、长沙市场并不大,区域之外的高端项目具备截流的能力。2、首批推出大户型,必须在形象上给予足够的价值支撑。3、保证项目独立品质感的同时,也要让高层项目具备足够的市场震憾力。
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