致观咨询（上海）2012年3月《《20122012房地房地产营销产营销策策划划大全大全》》震撼升震撼升级级上市！上市！联系联系QQQQ：：10535278791053527879房地产商域网：房地产商域网：http://http://www.fdcsky.netwww.fdcsky.net【网罗大牌淘金南通】毛巾厂地块招商运营报告《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net濠西路市中心传统商业板块南通服饰专业市场升级定位7万方裙楼大馆商铺产品1.6万方LOFT形态办公产品《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net这是一个商业产品处于市场变革的时代；这是一个商业成败决定项目成败的产品。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目整体运营核心思路大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向商业运营定位体系核心思考点全案定位/商业定位商业运营线创新商业模型营销推广线产品模型五大价值包概念模型招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼招商品牌阵营招商结构模型分层布局/业态组合运营共赢平台投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持金融产品模型企划包装概念营销推广策略销售定价及推案前置网络营销营销推广节奏特色消费概念资金回笼分解《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net大商业背景探讨大势分析/个案参考/运营导向商业运营定位体系核心思考点全案定位/商业定位商业运营线创新商业模型营销推广线产品硬件五大价值包文化软件招商品牌推进节奏线上+线下/大鳄+小鱼招商品牌阵营招商结构模型分层布局/业态组合运营共赢平台投资回报政策投资回报/运营托管/推广政策支持金融产品模型企划包装概念营销推广策略销售定价及推案前置网络营销营销推广节奏特色消费概念资金回笼分解《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net?背景①这是一个相对住宅而言方兴未艾的商业市场住宅长期调控，成交难有恢复——风险产品办公缺乏创新，市场持续疲软——革新产品商铺方兴未艾，投资预期上涨——机会产品《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net?背景①住宅市场——持续调控，市场迎来历史最低点南通住宅销售月度走势图200015001000500011＇0111＇0211＇0311＇0411＇0511＇0611＇0711＇0811＇0911＇1011＇1111＇1212＇0112＇02住宅销售1903488373478133861956110711437259181180132140过去一年住宅成交持续下降，仅为调控前一成；后期政策利空未落地，住宅趋势尚不容乐观。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net?背景①办公市场——长期疲软，普通产品面临困境南通办公销售月度走势图25020015010050011＇0111＇0211＇0311＇0411＇0511＇0611＇0711＇0811＇0911＇1011＇1111＇1212＇0112＇02办公销售20325821359512813991142106110242518LOFT产品大行其道，低总价住宅类产品定位；办公市场缺乏产品创新，难以引动低谷市场。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net?背景①商业市场——销售随供应而动，存在市场机会南通商铺销售月度走势图10080604020011＇0111＇0211＇0311＇0411＇0511＇0611＇0711＇0811＇0911＇1011＇1111＇1212＇0112＇02商铺销售88633734722421627626359910商铺供应不足，投资需求旺盛；未受宏观调控影响，后期发展相对乐观。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net?背景②商业供应放量，但同质竞争产品稀缺2011年2012年项目供应体量（万方）项目供应体量（万方）鸿鸣摩尔6华强城25百安谊家0.2圆融城市广场12文峰城市广场12恒盛尚海湾20金海岸4陶洲城1.8天宝国能中心0.7恒隆国际3.3汇金国际2南通星光耀12金地置业30.6京扬数码广场2.9百安谊家三期5合计22.2合计115.3《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net?背景③这是一个多行业多业态争夺客源的商业市场北翼新城91、星湖101（餐饮、服饰、休闲娱乐）8——广场、内街7城东商业2、星光耀广场（购物、休闲娱乐）——商场、步行街南大街3、中南世纪城（购物、娱乐及餐饮）—6—步行街、广场5文峰-圆融4、汇金广场（美食街）——沿街商铺45、文峰城市广场（品牌经营、百货、餐饮）——大卖场、沿街商铺23中央商务区6、圆融广场（国际品牌经营、餐饮及娱工乐）——沿街商铺农7、京扬数码广场（电子产品专业市场）路——大卖场、沿街商铺能达商务区8、百安谊家三期（汽车城专业市场）—1—商场、沿街商铺9、鸿鸣摩尔（购物、休闲娱乐及餐饮）——大卖场、广场、内街《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net商业市场机会，商铺供应放量，行业竞争趋紧。这是一个机会背后蕴含风险的市场思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？思考二：如何让投资者在众多商业内选择我们的专业市场？《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net本案制胜核心投资信心运营概念投资概念《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net服饰定位轻纺城/八仙城/中南城《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net?服饰定位轻纺城服饰商圈南通服饰三大方向八仙城本服饰商圈案中南城服饰商圈轻纺城模式低端服饰类产品的经营市场八仙城模式南通最大众化的服饰产品聚集地中南城模式中高端品牌服饰的吸纳者《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net?个案借鉴轻纺城华东轻纺城濠西?简介：华东轻纺城位于崇川区濠西路88路号，交通便捷，是个品类齐全的购物市场，商场包括布料、音像制品、箱包、日用小百货、服装、玩具、五金家电等人民中路12个经营区。受原有轻纺城车站的利好，认知度较高。?业态：主要以小格子铺为主（7-11元/平/天）主要是私人店面。?体量：面积以7-8平米为主，最大的是12平米的，整个轻纺城服饰店面合计14400平米。?客源：周边的居民，打工者，学生。借鉴：外环北路高架桥直达，更能吸引外部县市的客群。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net?个案借鉴八仙城濠南?简介：八仙城是南通核心商圈的重要组路成部分，由5组中国古典式建筑群和多个休闲文化广场组成，形成购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的超大型综合街区人民中路。?业态：主要是沿街商铺和格子铺的的专八仙城卖店。（10-18元/平/天）主要是美特斯邦威、森马、摩高的专卖店。?体量：面积以50-80平米为主，整个八仙城服饰合计25000平米。?客源：辐射周边县（市）区，吸引南通高中低、老中青少各种层次年龄的人，是消费者的首选商圈。借鉴：已有品牌格局难以改变，影响区域服饰品牌的升级。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net?个案借鉴中南城工农?简介：中南城位于南通市中央商务区南（CBD）核心位置，工农路与桃园路交路汇处，交通便利。项目于2011年11月中南城26日开业，商场包括家居饰品、卖场、娱啬园路乐、餐饮、服饰。是南通认知度较高的购物中心。?业态：品牌专柜。（8元/平/天）。品牌包括Zara，H&M，ROCKPORT/LEXON，J&M，FILA，THETHING，MUJI无印良品，next等?体量：经营服饰的门店合计体量约5000多平米。?客源：辐射整个南通和周边县市的人。借鉴：部分主力品牌的引入，提升整个项目的品牌格局。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？X轻纺城模式低端服饰类产品的经营市场八仙城模式南通最大众化的服饰产品聚集地√中南城模式中高端品牌服饰的吸纳者X服饰商城定位偏向八仙城的模式；但在业态定位方面需要有所提升。《2012房